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190 con dinero del monopoly. Esa época acabó.
Y mientras tanto fuera del foro la gente sigue ganando buenas rentabilidades con la vivienda. Si es que algunos no aprendeissi. Es riqueza imaginaria. Quieren cree que son inversores de wall street .
Si comprar pisos fuese una inversión rentable, los empleados de banca comprarían docenas de pisos embargados que están a la cuarta parte de ese precio.
Revisa ese dato.A ver. En la venta no habria gastos. No voy a usar inmobiliaria
Aunque yo no invertiría en vivienda por los mismos motivos que comentas pregúntale a Amancio Ortega para que tiene Pontegadea. Cierto es que la mayoría de los inmuebles los tiene en el extranjero.Sencillo, si tuvieras 190 kilotones te comprarias un piso para alquilarlo por 900 lereles? En un gobierno sucialkomunista? Salte de ahi nen
Y mientras tanto fuera del foro la gente sigue ganando buenas rentabilidades con la vivienda. Si es que algunos no aprendeis
Hay muchas acciones que pagan un 9% bruto en dividendos, la vivienda en España es un angustia y un peligro.
A esa frase deberías añadir que también fue pagar los desmanes de los políticos y sindicalistas con las Cajas cuando ocupaban puestos en el Consejo de Administración.¿ te suena el rescate bancario ?
pues fue pagar con miles de millones de dinero público, las hipotecas impagadas de los badulaques que pensaban que se iban a hacer ricos timando a los simple sin darse cuenta que el simple era él.
No se trata de timar, ni de hacerse ricos o ser simple. Se trata de que la gente busca rentabilidad a los ahorros que tanto les ha costado ganar y la vivienda ha funcionado bien a muchos de estos pequeños inversores. Como cualquier otra inversion no esta exenta de riesgo y hubo un periodo por todos conocido donde hubo muchos desmanes y gente que perdio mucho dinero¿ te suena el rescate bancario ?
pues fue pagar con miles de millones de dinero público, las hipotecas impagadas de los badulaques que pensaban que se iban a hacer ricos timando a los simple sin darse cuenta que el simple era él.
Si es la vivienda habitual. Sino no puedes aplicar la exención por reinversión. Haz lo que quieras....La inversion en vivienda me sigue pareciendo atractiva. Ademas si vendo tengo que recomprar otra en los siguientes 2 años para que no me robe hacienda.
Si te la ocupan caerá más.La compre a principios de 2020 por 120k. La puse en alquiler por 700€. Ahora he visto que los precios de venta han subido bastante y podria venderla por 190k. He hecho calculos y he pasado de una golosa rentabilidad del 7%bruto a un decepcionante 4,4%. En este momento es una pesima rentabilidad asi que tengo 2 opciones, subir el alquiler a 900 o vender. De momento he conseguido que el inquilino se vaya y la idea es ponerla en venta
Los inmuebles es un mercado muy iliquido, aunque quisieras vender cuesta y a ciertos mercados mas.Aunque yo no invertiría en vivienda por los mismos motivos que comentas pregúntale a Amancio Ortega para que tiene Pontegadea. Cierto es que la mayoría de los inmuebles los tiene en el extranjero.
Para un 4 sobre una postura de 120 kilotones me voy de putukas nen, sabes que el itp esta al 10, mas notaria, registro, comisiones y arreglos te puedes ir al 20, eso significa que el primer año te puedes ir a menos 18...de locos.Mejor un 7 que un 4, claro; pero sacar 4 de 120000 está racionalmente bien.
Como os gusta exagerar. Los costes totales de compra siempre se han calculado como un 10% aproximado. El ITP varia segun comunidad pero en ninguna es un 10% luego suma un 2% del resto de gastos. En mi caso pague un 5%. Para menores de 35 años ahora es un 0%Para un 4 sobre una postura de 120 kilotones me voy de putukas nen, sabes que el itp esta al 10, mas notaria, registro, comisiones y arreglos te puedes ir al 20, eso significa que el primer año te puedes ir a menos 18...de locos.
Es Como si fueras a sentarte a una partida de poker y de 100 fichas te quitara la banca 18 antes de la primera mano...mucho que perder y poco que ganar.
No es el mismo tipo de inmueble, Amancio invierte en edificios de oficinas sobre todo.Aunque yo no invertiría en vivienda por los mismos motivos que comentas pregúntale a Amancio Ortega para que tiene Pontegadea. Cierto es que la mayoría de los inmuebles los tiene en el extranjero.
Las estimaciones son de venta real despues de un analisis del mercado. Ya he descontado ese porcentaje que mencionas. El precio de salida sera mas alto, quiza 207k y el precio final o minimo 190k. Si no es ese precio pondre el alquiler a 900 y se alquila rapido, pero me parece un precio muy tensionadoA las estimaciones quitale en venta real entre el 25 y 50%. Y eso ahora mismo, en unos meses preparate para bajarlo aun mas si quieres venderlo.
Muy interesante tu mensaje. No sabia lo del primer punto, que los gastos de compra tambien contaban.No sé si eres inversor en vivienda pero tienes que tener en cuenta varias cosas a la hora de vender.
1. Pagas impuesto por ganancia patrimonial.
Tu vivienda te costó 120k + 6% aprox impuestos, osea que tendrías lo que te costó por 127.200€.
2. Hacienda le resta valor a tu precio de compra por cada año de alquiler de un 3% por gastos de amortización del inmueble. Calculando que el terreno sea el 25% del valor de la casa te van a calcular un 3% anual sobre 97.200€.
3. Si lo vendes en 2024 vas a tener 4 años de alquiler. Por lo que hacienda te va a calcular una amortización del 12% sobre 97.200€, es decir, 11.664€.
4. 127.200€ - 11.664€ = 115.526€. Ese valor es el que van a tomar de referencia para tu ganancia patrimonial.
5. Si vendes por 190.000k hacienda te va a calcular una ganancia patrimonial de 74.464€. Por IRPF vas a tener que pagar 16.000€.
6. Sin contar plusvalía municipal, inmobiliaria y otros gastos de los 190.000k que te den te vas a quedar con 174.000€.
7. Como compraste por 127.200, se te queda una ganancia de 46.800€ después de impuestos.
8. Como esos 190.000€ de venta seguro no sean tales, sino que sean los precios de los anuncios que estás viendo y contando que las transacciones se cierran por 10-20.000€ por debajo del precio anunciado se te van a quedar al final en torno a 35.000€ de ganancia neta.
9. La vivienda re renta 8400€ al año brutos. Hacienda te calcula los impuestos de ese alquiler sobre el 40% del rendimiento neto. Por el tramo en el que estás, será un 19%. Ese alquiler paga un 7,6% en impuestos del rendimiento neto. Contando gastos de 100€ al mes entre seguro, comunidad y reparaciones te sale un rendimiento neto de 7200€ anuales, y pagas 547€ de impuestos.
10. Tu rendimiento neto anual después de impuestos del alquiler son
6653€.
11. Si vendes sacas un rendimiento anual sobre los 164.000€ del 3%, lo que te deja 4920€. Si alquilas ganas 6653€ anuales.
12. Para que te compense vender tienes que sacar un rendimiento neto superior al 4% al dinero que saques de vender el piso.
13. Estoy siendo generoso calculando que te queden 164.000€ limpios de vender ese piso, seguramente te queden de 155 a 160 sumados todos los gastos.