La lenta agonía del alquiler de vivienda en España

España apostó por el alquiler como alternativa a la compra, pero la falta de oferta y el alza de precios lo han convertido en un problema, con un encarecimiento que supera el crecimiento salarial y dificulta el acceso incluso a quienes ganan 2.000 euros netos.

El alquiler de vivienda en España, que durante años se promocionó como la alternativa lógica y ventajosa a la compra, se ha transformado en un quebradero de cabeza para una parte creciente de la población. Lo que se concibió como un plan B flexible y liberador se ha convertido en un desafío económico mayúsculo, marcado por una oferta insuficiente y unos precios desorbitados que escapan al alcance de muchos.

El giro hacia el alquiler, un impulso fallido

Durante años, las políticas públicas y el discurso de expertos promovieron activamente el arrendamiento residencial. Se destacaban sus beneficios: facilitaba la elección de vivienda adaptada a las distintas etapas de la vida, fomentaba la movilidad laboral, reducía el endeudamiento familiar y ofrecía mayor flexibilidad ante fluctuaciones de ingresos. La Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, aprobada en 2009 bajo el segundo gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, fue un claro ejemplo de esta voluntad. El objetivo era claro: incrementar la presencia del alquiler en el mercado residencial español, que por entonces apenas representaba un 11%, frente a una media europea que rondaba el 40%. La meta se ha alcanzado, al menos en cifras: según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 20,2% de los hogares vivía de alquiler, un aumento significativo respecto al 13,9% de 2007, mientras la propiedad ha cedido terreno hasta el 73,3%. Sin embargo, el resultado dista mucho de ser el esperado.

La velocidad, el factor clave del descalabro

La raíz del problema, según José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, reside en la "velocidad" con la que se produjo este cambio. El alquiler comenzó a ganar protagonismo tras la crisis de 2008. La restricción del crédito hipotecario, especialmente para hogares con menos recursos, obligó a muchos a buscar alternativas residenciales, y el alquiler se presentó como la opción principal. España, en ese momento, se enfrentó a este rápido incremento de la demanda sin disponer de un parque de vivienda social robusto y con una construcción privada aún muy limitada. A diferencia de otros países europeos, aquí no existía un "colchón público" significativo que absorbiera la presión.

En los años posteriores, el aumento del alquiler entre los jóvenes se interpretó inicialmente como un cambio cultural, una generación que valoraba la movilidad y la flexibilidad por encima de la propiedad. Sin embargo, la realidad era menos voluntaria. Se estaba gestando una generación que, sencillamente, ya no podía permitirse comprar una casa.

La presión demográfica y la oferta insuficiente

A partir de 2015, el Banco de España detectó un aumento sostenido de los precios medios del alquiler, con una intensidad particular en las grandes áreas urbanas. Este punto de inflexión coincidió con la recuperación económica y, a partir de 2016, con un renovado dinamismo demográfico, impulsado en gran medida por la inmigración. Este fenómeno elevó considerablemente las necesidades de vivienda.

Para el sociólogo Jesús Leal, a partir de ese año confluyeron varios factores que dispararon la demanda: el repunte de la inmigración, la mejora de las expectativas económicas y la liberación de la demanda contenida durante los años de crisis. Esto intensificó la presión sobre el mercado de alquiler. Hasta 2019, en los meses previos a la pandemia, la crisis de acceso a la vivienda en alquiler se agudizó de forma extrema y permanente. A esta presión se sumó una oferta que apenas podía seguir el ritmo. La construcción se recuperaba, pero seguía muy por debajo de los niveles previos a la crisis: en 2019 se visaron 106.266 viviendas nuevas, una octava parte de las más de 865.000 de 2006. Mientras tanto, el saldo migratorio exterior se había multiplicado por más de cinco desde 2016, superando las 454.000 personas en 2019, el máximo previo a la pandemia.

En esos años, no solo subían los alquileres, sino que España ya empezaba a destacar en Europa por el sobreesfuerzo que debían realizar los inquilinos. En 2020, el 35,9% de quienes vivían de alquiler a precio de mercado destinaba más del 40% de su renta disponible a gastos de vivienda, frente al 25,8% de media de la UE, según Eurostat.

La post-pandemia: un punto de aceleración crítica

Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, señala un punto de aceleración tras la pandemia que desencadenó la gran crisis habitacional. Entre 2021 y 2022, el número de nuevos hogares superó netamente el de viviendas construidas, en un contexto de reducción del stock de viviendas vacías. Este desequilibrio entre oferta y demanda disparó los precios de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, por encima de los ingresos reales de los hogares. Este periodo coincide con un segundo hito migratorio: en 2022, el saldo se disparó hasta unas 727.000 personas, según el INE.

Según Jesús Leal, el incremento de la demanda de alquiler ha sido absorbido en gran medida por la población de origen extranjero, a la que se suman los transeúntes que ocupan viviendas turísticas o secundarias. Estos dos grupos han supuesto un aumento masivo de demandantes de alquiler en años donde el acceso de los españoles nativos también creció, pero en menor medida.

Tras la pandemia, la brecha entre los ingresos y el coste de la vivienda se ha ampliado aún más. Entre 2021 y 2024, los salarios ofertados crecieron un 7,4%, mientras el precio del alquiler aumentó un 29,4%, casi cuatro veces más, según un estudio de InfoJobs y Fotocasa. El resultado es palpable al intentar acceder al mercado actual. Un estudio reciente de la OCU localizó en Madrid apenas 13 viviendas por debajo de los 700 euros mensuales y solo nueve en toda Barcelona. Incluso elevando el presupuesto a 1.000 euros, se encontraron 543 viviendas en Madrid y 150 en Barcelona, el 84% de las cuales en esta última ciudad eran alquileres temporales. La organización concluye que incluso una persona con unos ingresos de 2.000 euros netos mensuales encuentra serias dificultades para alquilar en solitario sin asumir un esfuerzo económico elevado.

Para muchos, ya no existe ni plan A ni plan B. El alquiler de habitaciones se ha convertido en el plan C. Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, este tipo de alquiler ha crecido un 85,4% desde 2022. Los últimos datos de Idealista sitúan el precio medio de una habitación en 425 euros mensuales en el segundo trimestre de 2026, con Barcelona en 600 euros y Madrid en 550.

La solución, para Montalvo, no pasa por desandar el camino y volver a fomentar la propiedad. Incentivar la compra en un mercado con oferta insuficiente solo alimentaría aún más los precios. Ninguna medida que aumente la demanda ataca la raíz del problema. El objetivo debe ser incrementar la oferta de vivienda, especialmente asequible y social. Este planteamiento contrasta con propuestas recientes que buscan estimular el acceso a la propiedad, como las ayudas fiscales para jóvenes anunciadas por Alberto Núñez Feijóo.