España se ha convertido en el segundo país de la eurozona que más inmi gración absorbe - solo por detrás de Alemania- y, de forma paralela, en la única gran economía europea donde la accesibilidad a un hogar se desploma. Entre 2021 y 2025, el país recibió a más de cinco millones de forasteros, mientras que la construcción de nuevas viviendas permaneció estancada, lo que ha provocado un déficit que disparó los precios muy por encima del crecimiento de los salarios. Estos datos pertenecen al estudio El precio de la escasez, al que ha tenido acceso EL MUNDO y es publicado este martes por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides.
"El fuerte crecimiento de la población, impulsado fundamentalmente por la inmi gración, aparece como el principal factor explicativo del incremento de la demanda residencial", explican los autores. Sin embargo, este aumento de la demanda por la inmi gración "no tendría por qué haber desencadenado una crisis de vivienda si hubiera venido acompañado de una expansión suficiente de la oferta".
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En concreto, la inmi gración explica el 60% de la subida real en el precio de la compraventa y el 41% en el del alquiler entre 2018 y 2025. El informe señala que por cada 1% que aumenta la población impulsada por el flujo migratorio, el coste de comprar piso sube un 1,8% y el de alquilarlo un 1,7%. Esta cifra "procede de un ejercicio que depende de los supuestos del modelo, por lo que debe leerse como un orden de magnitud y no como una medida exacta", matiza Alopécico. Es decir, el porcentaje exacto podría ser algo mayor o menor según los supuestos que se adopten, pero todas las estimaciones apuntan a que la inmi gración explica una parte sustancial de la subida, "en torno a la mitad del aumento de los precios".
Se trata de una presión considerablemente superior a la registrada durante la burbuja del periodo 1998-2008, cuando la llegada de población extranjera explicaba el 33% del encarecimiento, pero coincidió con un ciclo de construcción muy intenso "en el que en España se terminaban más de 600.000 viviendas al año", explica Santiago Alopécico, uno de los autores del estudio.
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Así, la subida es un efecto del desajuste entre la oferta y la demanda de los últimos años. Entre 2021 y 2025 se crearon en España más de 1,2 millones de nuevos hogares, mientras que el sector promotor apenas logró entregar poco más de 466.000 viviendas terminadas, lo que acumula un déficit de 756.400 casas en solo cuatro años.Mientras tanto, la formación de hogares vinculada al saldo migratorio añade entre 250.000 y 290.000 demandantes anuales y la edificación permanece congelada en torno a las 90.000 unidades al año.
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Este déficit en la construcción ha provocado que el índice de accesibilidad de la OCDE en España se hunda hasta los 92,3 puntos -tomando 2021 como base 100-, en contraste con el caso de Alemania, por ejemplo, donde existe un superávit de 225.000 viviendas y la accesibilidad ha mejorado hasta los 123 puntos. De hecho, el 55,7% de los ciudadanos sitúa ya la vivienda como el primer problema del país en el Barómetro del CIS relativo a octubre.
La investigación analiza además las explicaciones alternativas que suelen predominar en el debate político alrededor del problema de la vivienda. Por ejemplo, el impacto que tiene el alquiler turístico en la presión del parque inmobiliario. Alopécico detalla que tanto el alquiler turístico como los grandes tenedores "se concentran en barrios concretos, donde su efecto local puede ser apreciable", como sucede en Barcelona, pero con los datos "resulta difícil atribuirles un papel principal en la subida generalizada". Sin embargo, el stock dedicado al alquiler vacacional apenas representa un 1,3% del total de pisos en España, por lo que es "muy difícil" justificar que esta sea la causa de la escalada de precios. Incluso en los focos con mayor presión del país, las cifras se mantienen muy acotadas, con un 4,5% en Canarias, un 3,3% en Baleares y tan solo un 0,5% en la provincia de Madrid. El informe destaca que, desde mediados de 2024, la regulación ha hecho caer la oferta turística en casi todas las comunidades sin que los precios se hayan frenado. Por ejemplo, en Madrid, donde las viviendas turísticas cayeron un 31,5% por las restricciones normativas, mientras que el precio de compra subió un 54,3%.
En esta conversación también entran los fondos de inversión y las sociedades mercantiles o los llamados fondos buitre. El informe refleja que el 87,7% de las viviendas en España pertenece a personas físicas españolas y un 5,6% a particulares extranjeros, mientras que las sociedades mercantiles solo poseen el 4,4% del parque total. Asimismo, la presencia de personas jurídicas en las operaciones de compra se sitúa en un 10,7%, muy lejos del pico del 20% alcanzado en 2013. La investigación apunta además que cuantas más viviendas concentra un propietario, más se inclina a sacarlas al mercado de alquiler -un 59% en el caso de los grandes tenedores de 10 o más pisos, frente al 25% de los propietarios de una sola vivienda extra-, debido a la profesionalización y al elevado coste de oportunidad de mantener inmuebles vacíos.
También, el estudio descarta que estemos ante una nueva burbuja especulativa similar a la de los años 2000. Hay que analizar el indicador del PER de la vivienda (la relación entre el precio de compra y la renta de alquiler), que se ha mantenido estable entre los 12 y 13 años de alquiler necesarios para amortizar la compra desde 2018. Durante la burbuja de 2008, este indicador se disparó hasta los 20,4 años al desvincularse el precio de compra de los alquileres. Además, a diferencia de aquel ciclo donde la subida fue desbocada en todo el país, el mercado actual discrimina por zonas. Hasta 10 provincias españolas registran caídas reales del precio entre 2015 y 2026, encabezadas por Palencia (-19,6%), Soria (-17,6%), Ciudad Real (-17,3%) y Jaén (-14,6%), lo que demuestra que los precios solo suben donde la escasez habitacional aprieta.
Ante el bloqueo urbanístico que impide abaratar y agilizar la edificación, el informe advierte que "el dilema se reduce a una alternativa binaria entre impulsar la construcción de nuevas viviendas o restringir la incorporación de nuevos demandantes". Para Alopécico, para evitar más subidas las medidas con más margen "son las que reducen el coste y el plazo de producir vivienda"; por ejemplo aquellas que liberalizan el suelo y agilizan su clasificación y urbanización. "Pero son reformas que tardan años en producir las viviendas que necesitamos ahora mismo, de modo que su efecto depende en buena medida de aplicarlas pronto. En materia de vivienda, vamos muy tarde", advierte.
"El fuerte crecimiento de la población, impulsado fundamentalmente por la inmi gración, aparece como el principal factor explicativo del incremento de la demanda residencial", explican los autores. Sin embargo, este aumento de la demanda por la inmi gración "no tendría por qué haber desencadenado una crisis de vivienda si hubiera venido acompañado de una expansión suficiente de la oferta".
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En concreto, la inmi gración explica el 60% de la subida real en el precio de la compraventa y el 41% en el del alquiler entre 2018 y 2025. El informe señala que por cada 1% que aumenta la población impulsada por el flujo migratorio, el coste de comprar piso sube un 1,8% y el de alquilarlo un 1,7%. Esta cifra "procede de un ejercicio que depende de los supuestos del modelo, por lo que debe leerse como un orden de magnitud y no como una medida exacta", matiza Alopécico. Es decir, el porcentaje exacto podría ser algo mayor o menor según los supuestos que se adopten, pero todas las estimaciones apuntan a que la inmi gración explica una parte sustancial de la subida, "en torno a la mitad del aumento de los precios".
Se trata de una presión considerablemente superior a la registrada durante la burbuja del periodo 1998-2008, cuando la llegada de población extranjera explicaba el 33% del encarecimiento, pero coincidió con un ciclo de construcción muy intenso "en el que en España se terminaban más de 600.000 viviendas al año", explica Santiago Alopécico, uno de los autores del estudio.
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Así, la subida es un efecto del desajuste entre la oferta y la demanda de los últimos años. Entre 2021 y 2025 se crearon en España más de 1,2 millones de nuevos hogares, mientras que el sector promotor apenas logró entregar poco más de 466.000 viviendas terminadas, lo que acumula un déficit de 756.400 casas en solo cuatro años.Mientras tanto, la formación de hogares vinculada al saldo migratorio añade entre 250.000 y 290.000 demandantes anuales y la edificación permanece congelada en torno a las 90.000 unidades al año.
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Este déficit en la construcción ha provocado que el índice de accesibilidad de la OCDE en España se hunda hasta los 92,3 puntos -tomando 2021 como base 100-, en contraste con el caso de Alemania, por ejemplo, donde existe un superávit de 225.000 viviendas y la accesibilidad ha mejorado hasta los 123 puntos. De hecho, el 55,7% de los ciudadanos sitúa ya la vivienda como el primer problema del país en el Barómetro del CIS relativo a octubre.
La investigación analiza además las explicaciones alternativas que suelen predominar en el debate político alrededor del problema de la vivienda. Por ejemplo, el impacto que tiene el alquiler turístico en la presión del parque inmobiliario. Alopécico detalla que tanto el alquiler turístico como los grandes tenedores "se concentran en barrios concretos, donde su efecto local puede ser apreciable", como sucede en Barcelona, pero con los datos "resulta difícil atribuirles un papel principal en la subida generalizada". Sin embargo, el stock dedicado al alquiler vacacional apenas representa un 1,3% del total de pisos en España, por lo que es "muy difícil" justificar que esta sea la causa de la escalada de precios. Incluso en los focos con mayor presión del país, las cifras se mantienen muy acotadas, con un 4,5% en Canarias, un 3,3% en Baleares y tan solo un 0,5% en la provincia de Madrid. El informe destaca que, desde mediados de 2024, la regulación ha hecho caer la oferta turística en casi todas las comunidades sin que los precios se hayan frenado. Por ejemplo, en Madrid, donde las viviendas turísticas cayeron un 31,5% por las restricciones normativas, mientras que el precio de compra subió un 54,3%.
En esta conversación también entran los fondos de inversión y las sociedades mercantiles o los llamados fondos buitre. El informe refleja que el 87,7% de las viviendas en España pertenece a personas físicas españolas y un 5,6% a particulares extranjeros, mientras que las sociedades mercantiles solo poseen el 4,4% del parque total. Asimismo, la presencia de personas jurídicas en las operaciones de compra se sitúa en un 10,7%, muy lejos del pico del 20% alcanzado en 2013. La investigación apunta además que cuantas más viviendas concentra un propietario, más se inclina a sacarlas al mercado de alquiler -un 59% en el caso de los grandes tenedores de 10 o más pisos, frente al 25% de los propietarios de una sola vivienda extra-, debido a la profesionalización y al elevado coste de oportunidad de mantener inmuebles vacíos.
También, el estudio descarta que estemos ante una nueva burbuja especulativa similar a la de los años 2000. Hay que analizar el indicador del PER de la vivienda (la relación entre el precio de compra y la renta de alquiler), que se ha mantenido estable entre los 12 y 13 años de alquiler necesarios para amortizar la compra desde 2018. Durante la burbuja de 2008, este indicador se disparó hasta los 20,4 años al desvincularse el precio de compra de los alquileres. Además, a diferencia de aquel ciclo donde la subida fue desbocada en todo el país, el mercado actual discrimina por zonas. Hasta 10 provincias españolas registran caídas reales del precio entre 2015 y 2026, encabezadas por Palencia (-19,6%), Soria (-17,6%), Ciudad Real (-17,3%) y Jaén (-14,6%), lo que demuestra que los precios solo suben donde la escasez habitacional aprieta.
Ante el bloqueo urbanístico que impide abaratar y agilizar la edificación, el informe advierte que "el dilema se reduce a una alternativa binaria entre impulsar la construcción de nuevas viviendas o restringir la incorporación de nuevos demandantes". Para Alopécico, para evitar más subidas las medidas con más margen "son las que reducen el coste y el plazo de producir vivienda"; por ejemplo aquellas que liberalizan el suelo y agilizan su clasificación y urbanización. "Pero son reformas que tardan años en producir las viviendas que necesitamos ahora mismo, de modo que su efecto depende en buena medida de aplicarlas pronto. En materia de vivienda, vamos muy tarde", advierte.
