Resumen del debate: La inmi gración explica hasta el 60% de la subida en el precio de la vivienda desde 2018 por la falta de obra nueva

La inmigración explica el 60% de la subida de la vivienda desde 2018​

Un estudio cifra en el 60% el peso de la inmigración en la subida real del precio de compraventa y en el 41% la del alquiler entre 2018 y 2025. La clave no es la llegada de gente, sino el desfase: entre 2021 y 2025 se crearon más de 1,2 millones de hogares y solo se terminaron unas 466.000 viviendas. El resultado es un déficit de 756.400 casas en cuatro años.

El informe, publicado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides y adelantado por EL MUNDO, lo firma, entre otros, Santiago Calvo, que pone su propio matiz sobre la mesa: el porcentaje «procede de un ejercicio que depende de los supuestos del modelo, por lo que debe leerse como un orden de magnitud y no como una medida exacta». Traducido: la cifra exacta baila, pero todas las estimaciones apuntan a que la inmigración explica en torno a la mitad del aumento.

Por qué ahora pesa más que en la burbuja de 2008​

Durante el ciclo 1998-2008 la llegada de población extranjera explicaba el 33% del encarecimiento. Menos de la mitad que ahora. La diferencia no está en la intensidad del flujo migratorio, sino en lo que había al otro lado del mostrador: entonces se terminaban más de 600.000 viviendas al año; hoy la edificación permanece congelada en torno a las 90.000 unidades anuales mientras la formación de hogares vinculada al saldo migratorio añade entre 250.000 y 290.000 demandantes cada año.

El índice de accesibilidad de la OCDE en España se hunde hasta los 92,3 puntos tomando 2021 como base 100. En Alemania, con superávit de 225.000 viviendas, sube hasta los 123. Y el 55,7% de los ciudadanos sitúa ya la vivienda como el primer problema del país en el Barómetro del CIS de octubre.

Los sospechosos habituales que el informe descarta​

El alquiler turístico apenas representa un 1,3% del total de pisos. En Canarias llega al 4,5%, en Baleares al 3,3% y en la provincia de Madrid se queda en un 0,5%. Desde mediados de 2024 la regulación ha hecho caer la oferta turística en casi todas las comunidades sin que los precios se frenen: en Madrid las viviendas turísticas cayeron un 31,5% mientras el precio de compra subió un 54,3%. Difícil sostener que ese sea el motor.

Los fondos tampoco cuadran como gran culpable. El 87,7% de las viviendas pertenece a personas físicas españolas, un 5,6% a particulares extranjeros y solo el 4,4% a sociedades mercantiles. La presencia de personas jurídicas en las compras está en el 10,7%, lejos del pico del 20% de 2013.

El argumento de la inflación y el mapa que lo desmiente​

La objeción más repetida es que todo es inflación. Choca con dos datos. El primero: el estudio habla de subidas reales, ya descontado el IPC. El segundo: el mercado discrimina por zonas. Hasta diez provincias registran caídas reales del precio entre 2015 y 2026, encabezadas por Palencia (-19,6%), Soria (-17,6%), Ciudad Real (-17,3%) y Jaén (-14,6%). Si la causa fuera la inflación general, habría subido parecido en todas partes.

También se descarta una nueva burbuja especulativa al estilo de los 2000. El PER de la vivienda —años de alquiler necesarios para amortizar la compra— se mantiene estable entre 12 y 13 desde 2018. En 2008 se disparó hasta los 20,4 al desvincularse el precio de compra de los alquileres.

La conclusión del estudio es incómoda para casi todos: la inmigración no habría desencadenado una crisis de vivienda si hubiera venido acompañada de una expansión suficiente de la oferta. ¿Cuánto tiene que subir el precio de un piso en Palencia para que alguien se acuerde de construir?