La gran revisión del alquiler: más de 300.000 hogares se enfrentan a la actualización de sus contratos

La primera gran renovación de alquileres llega con la oferta en mínimos​

Es la primera vez desde la pandemia que se produce una renovación masiva de las rentas. Los contratos firmados en plena reactivación pospandémica, cuando el mercado de la vivienda se reactivó con fuerza tras el parón sanitario, llegan ahora a su fecha de revisión con los precios al alza y la oferta en mínimos. La ley permite actualizar los acuerdos en viviendas de personas físicas, que son la mayoría del parque. El resultado es una presión residencial mayor para muchos inquilinos.

El retrato que resume el momento lo pone una diseñadora de 32 años con contrato en un barrio cercano al centro de Madrid. Vence en julio y su arrendador ya le ha comunicado que la renta pasará de 850 a 1.100 euros. Asume que tendrá que dejar el piso. Un alquiler de 850 euros firmado hace cinco años se ha convertido hoy en una losa: la oferta está en mínimos y la demanda se ha disparado.

¿Por qué llega ahora la primera oleada de revisiones de alquiler?​

El calendario manda. Los contratos firmados al inicio de la recuperación pospandémica cumplen ahora su quinto año, y un volumen inédito de ellos entra en la ventana legal de actualización. No es un pico cualquiera: coincide con un mercado tensionado, con la demanda al alza y una oferta que no da abasto.

Hay quien sostiene que la subida es simple mecánica de mercado, y quien responde que actualizar a precio de mercado castiga a inquilinos que llevan años pagando religiosamente. El nudo del asunto: muchos contratos pasan de la renta pactada hace cinco años a precios de mercado actuales.

Cataluña congela y multa; Madrid, dicen, no fiscaliza​

El contraste es el eje del asunto. En Cataluña las zonas tensionadas están declaradas, las rentas congeladas desde hace un año y el alquiler de temporada y por habitaciones regulado, según se describe en la conversación. El Incasol —organismo autonómico— prevé contratar a 100 inspectores de vivienda con incentivo por multa. El impuesto a la vivienda vacía entra en vigor en pocos meses y para 2028 Airbnb estará, según este relato, prácticamente prohibido en Barcelona.

En Madrid, según ese mismo relato, el escenario es opuesto: no se declaran zonas tensionadas ni se aplican límites, y el precio se deja al mercado. La batalla interpretativa es total. En Cataluña los precios habrían dejado de crecer, con una advertencia incómoda: que la oferta de alquiler de larga duración está rota y que quien no puede moverse se queda donde está.

El SMI que sube y el alquiler que sube más​

La aritmética que más incomoda no es política, es de casa. Desde 2017 el SMI casi se ha duplicado, de 655 a 1.184 euros, según el dato que se maneja en la conversación. El problema es que el alquiler también se ha disparado, y que la regla de que el alquiler y los suministros no coman más del 30% de los ingresos cada vez se cumple menos. Súmese un dato de mercado: en Barcelona se paga hasta 1.000 euros por una sola habitación, según lo recogido en la conversación.

Con ese cóctel, el mercado de alquiler de larga estancia se estrecha. Circula la tesis, imposible de confirmar con cifras oficiales, de que un tercio de la nómina en Barcelona no es viable y de que quien ingresa menos de 3.000 euros netos apenas encuentra arrendador. La alternativa que aparece cuando la oferta se rompe, según se describe en el asunto: contratos de once meses, primero a nombre de un miembro de la pareja y luego del otro, para cubrir casi dos años sin entrar en el régimen protegido.

¿Cuánto costaría la vivienda nueva si se desbloquease suelo?​

Otra corriente del análisis sostiene que el problema no es solo de precios, sino de escasez. El cálculo que lanza un participante en la conversación es directo: quitando impuestos y liberando suelo, y edificando en altura, la vivienda nueva podría salir por unos 100.000 euros, la mitad de lo que cuesta hoy. A eso se suma el dato de que las nuevas promociones destinan un 30% de los pisos a vivienda social, una medida que en el hilo se critica por los problemas de convivencia y de impago que, sostiene ese participante, puede acarrear.

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Al fondo de todo late una pregunta que nadie cierra. Unos esperan que la regulación extienda el modelo catalán al resto del país y que las rentas empiecen a bajar. Otros avisan de lo contrario: que intervenir precio sin tocar oferta solo estrecha el mercado y empuja a propietarios a vender. Los datos disponibles no bastan para saber quién lleva razón. Y mientras se dirime, hay alquileres que se firman a once meses y contratos que no se renuevan.