SI-ADS La burbuja inmobiliaria. el estudio de un forero.

¿Cuánto vale realmente un piso? 93 páginas que la banca no quería que leyeras​

Un análisis de 2010, construido con datos públicos y demoledor en sus conclusiones, sigue circulando entre quienes se negaron a comprar el relato oficial. El informe, que ningún medio publicó, desmenuzó el chabacano inmobiliario español cuando el precio medio rozaba los 2.537 €/m2. Casi quince años después, sus proyecciones —desde la fecha del suelo hasta el impacto demográfico— se han cumplido con precisión quirúrgica. Esto es lo que decía y lo que pasó después.

Una burbuja en dos tiempos: la Ley Boyer y la entrada en el euro​

El estudio distingue dos fases de la burbuja. La primera, entre 1985 y 1990, impulsada por la Ley Boyer y la liberalización del suelo; la segunda, de 1998 a 2007, alimentada por la caída de tipos en la entrada al euro y una relajación fiscal que llevó la tributación de las plusvalías inmobiliarias del 56% al 15%. “La especulación no se combatió, se premió”, resume el análisis, que enlaza cada ciclo legislativo con el precio del m2.

La clave del informe no es solo describir la burbuja, sino cuantificar su tamaño. Con datos de la Sociedad de Tasación, el Ministerio de Vivienda y Fotocasa, el precio medio en junio de 2010 era de 2.537 €/m2. La pregunta de fondo: ¿cuánto vale realmente una vivienda en función de los salarios, la renta disponible y el coste de construcción? La respuesta, no explicitada en una cifra, se deduce de las decenas de gráficos que muestran una desviación histórica respecto a cualquier indicador fundamental.

El stock de viviendas vacías: el agujero negro del ladrillo​

Una de las aportaciones más detalladas es el cálculo del stock de viviendas nuevas sin vender y las promociones en curso en 2008-2009. Aunque el autor reconoce la imposibilidad de una cifra exacta, cruza datos oficiales para ofrecer una horquilla que ningún promotor quiso confirmar. A ese exceso se suma la presión demográfica: el envejecimiento de la población y el estancamiento de la inmigración, dos factores que el Banco de Pagos Internacionales —citado en el informe— proyectaba como un lastre del -2% anual sobre el precio de la vivienda hasta 2050. “El envejecimiento causará estragos”, vaticinaba una fuente de Cotizalia.com que el estudio recogía.

El suelo que no llegó en 2014: la predicción que acertó a medias​

El análisis aventuraba varias fechas de suelo. Comparando la duración de la primera burbuja (creció de 1985 a 1990 y se ajustó algo más de lo que tardó en crecer) y la segunda (1998-2007), el autor estimaba que el precio tocaría fondo entre 2014 y 2018. “Si se considera una única burbuja de 1985 a 2007, el ajuste podría durar 22 años, hasta 2029”, añadía, dejando claro que eran conjeturas informadas, no profecías.

Los datos posteriores confirmaron que el mercado no tocó fondo hasta 2014-2015 en muchas zonas, y que el exceso de oferta —agravado por la banca zombi y los embargos— prolongó la caída. El “inventario fantasma” que el estudio mencionaba como riesgo se materializó, como lo demuestran los informes de la época sobre el crédito promotor y los activos tóxicos de las cajas.

El paralelismo con la burbuja británica: rebaño global​

El informe no se limita a España. Incluye una comparativa con la burbuja del Reino Unido: siete años de expansión (1982-1989) y otros siete de contracción (1989-1996). “Es un claro ejemplo de la mentalidad de rebaño y de la resistencia de la gente a ajustar el precio de sus propiedades”, señalaba al hilo del estudio de housepricecrash.co.uk. La conclusión: el comportamiento del propietario español no es excepcional; es humano, y predecible.

Lo que no se dijo: la especulación fiscal y la banca como motor​

Entre los comentarios que enriquecieron el hilo original, se destacó un factor que el estudio trataba de pasada: la reducción de la tributación de las plusvalías. Hasta 1996, las ganancias inmobiliarias a corto plazo tributaban al 56%; en 2007, apenas al 15%. “Aproximadamente un 40% de los compradores adquirieron vivienda como inversión, no como hogar”, apuntó un análisis complementario. Eso explica por qué la demanda no era real, sino especulativa. El informe no lo cuantificó, pero sí advirtió de que la demanda sostenible era mucho menor que la registrada.

Con estos mimbres, el estudio de 93 páginas se convirtió en referencia no oficial para quienes querían entender el descalabro sin pasar por los gurús mediáticos que lo negaron hasta el final. Hoy, con el precio de la vivienda de nuevo al alza en muchas ciudades, la lectura de aquel análisis produce un déjà vu incómodo. La pregunta sigue siendo la misma: ¿cuánto vale realmente un piso? Los mismos datos, el mismo silencio.

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