He analizado las subastas del BOE en Canarias este mes y este es el margen real.

He analizado las subastas del BOE en Canarias este mes y este es el margen real.
RESUMEN DEL MENSAJE INICIAL · elaborado con IA

Un estudiante de la ULPGC ha programado un software que rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para detectar pisos subastados en Canarias muy por debajo de su valor de mercado. Su cálculo estima un margen limpio del 25% en un piso de Las Palmas, incluso más en algunos casos.

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Un estudiante de la ULPGC ha programado un software que rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para detectar pisos subastados en Canarias muy por debajo de su valor de mercado. Su cálculo estima un margen limpio del 25% en un piso de Las Palmas, incluso más en algunos casos.

La subasta inmobiliaria del BOE es un mercado que existe desde hace décadas y que casi nadie mira. El Boletín Oficial del Estado publica cada semana anuncios de subastas de bienes embargados, y entre ellos hay pisos. El problema no es que falten oportunidades, es que encontrarlas exige horas de criba manual.

Qué se puede encontrar en una subasta del BOE en Canarias

Las subastas del BOE en Canarias incluyen pisos en Las Palmas y otras zonas del archipiélago con precios de salida que pueden quedar muy por debajo del valor de mercado. La clave está en el estado del inmueble y, sobre todo, en las cargas que arrastra.

Un estudiante de la ULPGC que trabaja con análisis de datos ha montado un software que rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para detectar estos activos. El sistema descarta directamente los que tienen cargas complejas, que son los que convierten una oportunidad en un problema judicial.

El margen del 25% y cómo se calcula

El algoritmo ha detectado un piso en Las Palmas cuyo precio de subasta está muy por debajo de su valor de mercado. Cruzando ambos datos, el margen limpio estimado es del 25%, y en algunos casos más.

Ese porcentaje no es un beneficio garantizado. Es una estimación que depende de que el valor de mercado se mantenga, de que no aparezcan cargas ocultas y de que la adjudicación se complete sin incidencias. La herramienta está abierta a inversores y agencias de la zona, que pueden probarla y dar feedback para mejorar el código.

Por qué la criba manual no escala

Filtrar subastas a mano es lento y propenso a errores. Cada anuncio exige comprobar cargas, embargos y situación registral. Con cientos de publicaciones periódicas, el cuello de botella no es la falta de datos, es el tiempo.

Automatizar ese filtro cambia el punto de partida. En lugar de revisar todo, se revisa solo lo que pasa el primer corte. Eso no elimina el riesgo, pero reduce el trabajo previo.

Antes de invertir en una subasta conviene verificar cargas, situación registral y valoración con un profesional.

Datos clave
  • El software rastrea el BOE, la Seguridad Social e Idealista para detectar subastas en Canarias.
  • El margen limpio estimado en un piso de Las Palmas es del 25%, según el cálculo del algoritmo.
  • El sistema descarta activos con cargas complejas antes de mostrarlos.
  • La herramienta está abierta a inversores y agencias de la zona para probarla y dar feedback.
  • El autor es estudiante en la ULPGC y trabaja con análisis de datos.
Resumen generado con inteligencia artificial a partir del primer mensaje del tema.
a menudo los activos en subasta vienen con sorpresas jurídicas que solo los profesionales conocen que te destruyen el margen

no es un mundillo al que se pueda entrar a probar, para eso mete la pasta en urbanitae, housera o alguna empresa de crowdfunding de pisos, tambien puedes palmar pasta pero al menos puedes probar con poco y diversificar
 
silverdaemon dijo:
a menudo los activos en subasta vienen con sorpresas jurídicas que solo los profesionales conocen que te destruyen el margen

no es un mundillo al que se pueda entrar a probar, para eso mete la pasta en urbanitae, housera o alguna empresa de crowdfunding de pisos, tambien puedes palmar pasta pero al menos puedes probar con poco y diversificar
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Toda la razón en lo de las sorpresas jurídicas, ahí es donde la lía la mayoría que entra a ciegas (cargas preferentes, deudas de la comunidad, embargos anteriores que no se cancelan con la adjudicación, etc.).

Precisamente por eso he programado la herramienta: para no perder horas revisando edictos a mano y evitar esos "pardo". El algoritmo lo que hace es cruzar los datos del BOE/TGSS, auditar las cargas previas y descartar directamente las propiedades que vienen con líos judiciales complejos o costes ocultos que se comen el margen.

No es para jugar a ser subastero sin idea, sino para que el inversor o el profesional inmobiliario tenga la criba hecha y solo analice lo que de verdad es limpio y rentable.

Urbanitae y Housers están bien para pasivo, pero las comisiones de gestión y los plazos a veces dejan el rendimiento real bastante ajustado. Para el que busca comprar activo directo en Canarias con margen real, tener la información limpia y filtrada de entrada ahorra un mundo de sorpresas.
 
Yo me he metido en una hace unos meses (no la gané) y ahora con la IA ya se ha facilitado todo lo que es papeleo y comprobaciones. Lo importante es dar con un inmueble que quede bien de precio, y creo que hay poca competencia últimamente.
Sería buena idea mantenerlo simple y extenderlo a la península.
 
tienes que tener en cuenta los impuestos de compra, que van al valor de referencia de la AEAT aunque el precio de subasta sea inferior. Y los impuestos de la venta.
Se suelen comer todos los márgenes.
 
Gutiérrez que le veo dijo:
tienes que tener en cuenta los impuestos de compra, que van al valor de referencia de la AEAT aunque el precio de subasta sea inferior. Y los impuestos de la venta.
Se suelen comer todos los márgenes.
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Totalmente de acuerdo contigo. De hecho, esa es la mayor trampa en la que cae la gente que empieza: calculan el ITP sobre el precio de adjudicación de la subasta, y luego Hacienda te cruje aplicando correctamente el valor de referencia de la AEAT

Por eso mismo el algoritmo está programado así: los impuestos de compra (ITP) no se calculan sobre la puja, sino obligatoriamente sobre el Valor de Referencia catastral/AEAT. Si al restar eso, más los gastos de registro y el 15 % estimado de margen de venta, el número no da un beneficio neto real y jugoso, el radar lo descarta directamente.

Justamente se hizo la herramienta para no tener que calcular eso a mano con cada edicto.
 
Hector Fernandez dijo:
(mensaje citado en revisión)
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Los precios de oferta de Idealista no tienen mucho que ver con la realidad de las transacciones: son los precios de lo que no se ha vendido.
Trata de usar los datos estadísticos reales de transacciones a través de la plataforma del Consejo General del Notariado para que lo que haces sirva para algo.

PD Los valores por los que los pisos salen a subasta tampoco tienen el menor interés estadístico. Se basan en lo que se fijó en su día en la hipoteca, mediante una tasación delirante. Como son de hace años, tampoco suponen ninguna orientación sobre un valor real.

Puede tener más interés el precio por el que se adjudiquen los inmuebles en las subastas. Pero tampoco es un valor realista equiparable a un precio de mercado.
 
plakaplaka dijo:
Los precios de oferta de Idealista no tienen mucho que ver con la realidad de las transacciones: son los precios de lo que no se ha vendido.
Trata de usar los datos estadísticos reales de transacciones a través de la plataforma del Consejo General del Notariado para que lo que haces sirva para algo.

PD Los valores por los que los pisos salen a subasta tampoco tienen el menor interés estadístico. Se basan en lo que se fijó en su día en la hipoteca, mediante una tasación delirante. Como son de hace años, tampoco suponen ninguna orientación sobre un valor real.

Puede tener más interés el precio por el que se adjudiquen los inmuebles en las subastas. Pero tampoco es un valor realista equiparable a un precio de mercado.
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¡Totalmente de acuerdo! Las tasaciones originales de las hipotecas que van a ejecución son reliquias de otra época que no hay por dónde cogerlas, y basarse en ellas es ir directo al matadero.

Y con lo del Consejo General del Notariado tienes toda la razón, sus series estadísticas de transacciones reales firmadas ante fedatario público son infinitamente superiores a cualquier portal de anuncios de oferta.

Justamente por eso el algoritmo no usa la tasación hipotecaria inicial para calcular el valor, pero integrar los datos de cierres reales del Notariado es la evolución natural que le falta al script para afinar el tiro al milímetro y dejar de depender de los precios de deseo de los portales.

Da gusto ver que por aquí se destripan los datos a fondo. ¡Anotado queda para la siguiente iteración del código! ¡Muchas gracias!
 
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