He analizado las subastas del BOE en Canarias este mes y este es el margen real.

[Hector Fernandez]

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[Mentecaliente2]

Buena iniciativa. Y porque solo Canarias?

 

[Hector Fernandez]

Buena iniciativa. Y porque solo Canarias?

Soy de ahí y veo un buen nicho de mercado, de todos modos no me cierro a expandirme si sale bien este proyecto. Estoy abierto a cualquier sugerencia!

 

[silverdaemon]

a menudo los activos en subasta vienen con sorpresas jurídicas que solo los profesionales conocen que te destruyen el margen

no es un mundillo al que se pueda entrar a probar, para eso mete la pasta en urbanitae, housera o alguna empresa de crowdfunding de pisos, tambien puedes palmar pasta pero al menos puedes probar con poco y diversificar

 

[Hector Fernandez]

a menudo los activos en subasta vienen con sorpresas jurídicas que solo los profesionales conocen que te destruyen el margen

no es un mundillo al que se pueda entrar a probar, para eso mete la pasta en urbanitae, housera o alguna empresa de crowdfunding de pisos, tambien puedes palmar pasta pero al menos puedes probar con poco y diversificar

Toda la razón en lo de las sorpresas jurídicas, ahí es donde la lía la mayoría que entra a ciegas (cargas preferentes, deudas de la comunidad, embargos anteriores que no se cancelan con la adjudicación, etc.).

Precisamente por eso he programado la herramienta: para no perder horas revisando edictos a mano y evitar esos "pardo". El algoritmo lo que hace es cruzar los datos del BOE/TGSS, auditar las cargas previas y descartar directamente las propiedades que vienen con líos judiciales complejos o costes ocultos que se comen el margen.

No es para jugar a ser subastero sin idea, sino para que el inversor o el profesional inmobiliario tenga la criba hecha y solo analice lo que de verdad es limpio y rentable.

Urbanitae y Housers están bien para pasivo, pero las comisiones de gestión y los plazos a veces dejan el rendimiento real bastante ajustado. Para el que busca comprar activo directo en Canarias con margen real, tener la información limpia y filtrada de entrada ahorra un mundo de sorpresas.

 

[Mentecaliente2]

Yo me he metido en una hace unos meses (no la gané) y ahora con la IA ya se ha facilitado todo lo que es papeleo y comprobaciones. Lo importante es dar con un inmueble que quede bien de precio, y creo que hay poca competencia últimamente.
Sería buena idea mantenerlo simple y extenderlo a la península.

 

[Africano]

Me lo he desbloqueado para toda España con claude. 😀

 

[jo-ta]

Si me dejas probarlo te puedo dar mi opinion.

 

[Gutiérrez que le veo]

tienes que tener en cuenta los impuestos de compra, que van al valor de referencia de la AEAT aunque el precio de subasta sea inferior. Y los impuestos de la venta.
Se suelen comer todos los márgenes.

 

[Hector Fernandez]

Si me dejas probarlo te puedo dar mi opinion.

Hecho! Te mando ahora un mensaje privado con un cupón para que puedas probar el vip de manera gratuita.

 

[Hector Fernandez]

tienes que tener en cuenta los impuestos de compra, que van al valor de referencia de la AEAT aunque el precio de subasta sea inferior. Y los impuestos de la venta.
Se suelen comer todos los márgenes.

Totalmente de acuerdo contigo. De hecho, esa es la mayor trampa en la que cae la gente que empieza: calculan el ITP sobre el precio de adjudicación de la subasta, y luego Hacienda te cruje aplicando correctamente el valor de referencia de la AEAT

Por eso mismo el algoritmo está programado así: los impuestos de compra (ITP) no se calculan sobre la puja, sino obligatoriamente sobre el Valor de Referencia catastral/AEAT. Si al restar eso, más los gastos de registro y el 15 % estimado de margen de venta, el número no da un beneficio neto real y jugoso, el radar lo descarta directamente.

Justamente se hizo la herramienta para no tener que calcular eso a mano con cada edicto.

 

[fvckCatalonia]

Yo quiero volver a Espanya y establecerme en Canarias para trabajar remoto. Que me recomiendan ?

 

[plakaplaka]

(mensaje citado en revisión)

Los precios de oferta de Idealista no tienen mucho que ver con la realidad de las transacciones: son los precios de lo que no se ha vendido.
Trata de usar los datos estadísticos reales de transacciones a través de la plataforma del Consejo General del Notariado para que lo que haces sirva para algo.

PD Los valores por los que los pisos salen a subasta tampoco tienen el menor interés estadístico. Se basan en lo que se fijó en su día en la hipoteca, mediante una tasación delirante. Como son de hace años, tampoco suponen ninguna orientación sobre un valor real.

Puede tener más interés el precio por el que se adjudiquen los inmuebles en las subastas. Pero tampoco es un valor realista equiparable a un precio de mercado.

 

[Hector Fernandez]

Los precios de oferta de Idealista no tienen mucho que ver con la realidad de las transacciones: son los precios de lo que no se ha vendido.
Trata de usar los datos estadísticos reales de transacciones a través de la plataforma del Consejo General del Notariado para que lo que haces sirva para algo.

PD Los valores por los que los pisos salen a subasta tampoco tienen el menor interés estadístico. Se basan en lo que se fijó en su día en la hipoteca, mediante una tasación delirante. Como son de hace años, tampoco suponen ninguna orientación sobre un valor real.

Puede tener más interés el precio por el que se adjudiquen los inmuebles en las subastas. Pero tampoco es un valor realista equiparable a un precio de mercado.

¡Totalmente de acuerdo! Las tasaciones originales de las hipotecas que van a ejecución son reliquias de otra época que no hay por dónde cogerlas, y basarse en ellas es ir directo al matadero.

Y con lo del Consejo General del Notariado tienes toda la razón, sus series estadísticas de transacciones reales firmadas ante fedatario público son infinitamente superiores a cualquier portal de anuncios de oferta.

Justamente por eso el algoritmo no usa la tasación hipotecaria inicial para calcular el valor, pero integrar los datos de cierres reales del Notariado es la evolución natural que le falta al script para afinar el tiro al milímetro y dejar de depender de los precios de deseo de los portales.

Da gusto ver que por aquí se destripan los datos a fondo. ¡Anotado queda para la siguiente iteración del código! ¡Muchas gracias!