Empiezas incurriendo en una omisión: el coste del terreno no es el mismo en Madrid que en Teruel.
Y varios errores, porque construir en Madrid o Barcelona es muchísimo más caro que hacerlo en Teruel:
-Los trabajadores tienen que cobrar más porque la vida es mucho más cara, o pagas bien o no consigues ni un vendedor reciclado.
-Los transportistas te cobran mucho más y muchos directamente NO entran en Madrid o Barcelona: atascos, tiempo perdido, multas, ZBE, problemas para descargar...
-Seguramente los impuestos, tasas, permisos y demás trámites son más caros y lentos en Madrid o Barcelona que en Teruel.
-En el caso de Barcelona hay el factor ideológico: si construyes un edificio, el 30% de los pisos tienes que destinarlos a "vivienda social", lo que implica que los demás pisos tendrán un sobrecoste muy importante y encima los compradores estarán condenados a convivir con un 30% de vecinos "vulnerables", con todo lo que eso implica, entre otras cosas, comerse un 30% de recargo en las derramas. Yo no compraría un piso en esas condiciones NI BORRACHO.
-La seguridad: si construyes en Madrid o Barcelona tienes que contratar a una empresa de seguridad (o a los de la rueda de carro) que cobran un dineral, porque si no, tendrás robos y destrozos todas las semanas, y seguramente okupaciones cuando los pisos estén casi acabados.
Y seguro que hay más factores, pero ahora no me vienen a la cabeza.
El coste del terreno no es el mismo en Madrid que en Teruel. Correcto, no es el mismo, pero ese es exactamente el punto. La diferencia de precio del suelo es la captura institucional que permite el sistema.
El suelo no se construye, se asigna por planeamiento. Si una parcela en Madrid centro pasa de no edificable a residencial, su valor se multiplica por 50-100 de la noche a la mañana sin que el propietario haya producido nada. Esa plusvalía es prima de localización capturada, no producción económica.
Yo lo llamo
captura, pero estamos diciendo lo mismo.
La diferencia en los costes de construcción que menciona son cacahuetes.
Sumando generosamente salarios más altos, logística, tasas municipales, seguridad, y calidad superior de materiales, la diferencia no llega a 50.000€ de sobrecoste físico real.
Con una diferencia entre vivienda en Madrid centro y en Teruel de 600.000 €
50.000 sobre 600.000 = 8,3%.
El 91,7% restante no es coste físico. No lo paga el albañil, ni el transportista, ni Hacienda municipal, ni el vigilante. Lo captura el propietario originario del suelo porque el sistema de planeamiento impide que la oferta responda elásticamente a la demanda.
Tokio tiene 37 millones de habitantes en área metropolitana (10 veces Madrid). Salarios de albañil superiores a los españoles.
ZBE más estricta que cualquier ciudad europea desde 2003.
Normativa antisísmica que multiplica costes de cimentación.
Impuestos anuales sobre la propiedad superiores al IBI español.
Inspecciones obligatorias intermedias.
Todos los factores que menciona son iguales o superiores en Tokio.
Sin embargo, los precios reales han estado planos durante 30 años (1995-2020), con la diferencia de que Tokio inicia 142.000 viviendas al año frente a las 5.000-12.000 de Madrid municipio. Allí construyen 10 veces más que Madrid sobre una superficie tres veces menor que la Comunidad.
Si los factores que enumera fueran la causa decisiva del sobreprecio madrileño, Tokio debería ser inalcanzable, y es más asequible en términos relativos que Madrid.
La diferencia no es el albañil, ni la ZBE, ni el IBI, ni la seguridad privada. Es que en Tokio la edificabilidad básica está en la ley nacional con parámetros tasados (FAR, BCR) y permisos en 3 semanas. En Madrid en cambio está en el cajón del concejal con licencias de 6-24 meses y alegaciones que judicializan promociones durante años.
Su argumento es válido para explicar 50.000 € de los 600.000 €.
Los 550.000 € restantes son captura institucional del suelo.
Eso no se discute con datos de costes de construcción, se discute con reforma del régimen del suelo, que es exactamente lo que España no hace.
