El piso ya no se paga solo: el arrendador apalancado

De «el piso se paga solo» al impago: el arrendador apalancado​

Hay un tipo de propietario que se repite por toda España: el que puso una entrada del 20% o 30% del precio de un piso y calculó que el inquilino acabaría pagando el otro 70%. Ese arrendador, sostiene la tesis que recorre el análisis del sector, lo tiene crudo. El argumento es directo: si el alquiler no cubre la hipoteca y el impago se convierte en un laberinto judicial, el negocio se transforma en una ratonera. La respuesta del otro lado no es menos tajante: nadie le obligó a endeudarse.

¿Cuánto renta de verdad alquilar un piso en España?​

Los números que se manejan no invitan al optimismo. La rentabilidad media de comprar una vivienda para ponerla en alquiler ronda el 6,5%, según el Banco de España. Por ciudades el panorama se estrecha: Madrid se queda en el 4,5%, Barcelona en el 4,15% y Valencia en el 5,7%. Son cifras brutas, antes de impuestos, derramas, reparaciones y meses vacíos. Con esos márgenes, cualquier subida del coste de la deuda se come el beneficio y deja al propietario pagando de su bolsillo. Hay quien lo compara con un fondo indexado global: rendimiento estimado parecido sin inquilinos, sin okupas y sin visitas del juzgado.

El «y el piso se paga solo», un apalancamiento de libro​

La frase la repitieron madres y abuelas durante décadas: el piso se paga solo con el alquiler. Y funciona, siempre que todo salga bien. Pero eso, avisan los más técnicos, es apalancamiento en estado puro: se compra con deuda ajena esperando que un tercero la cubra. El matiz importa mucho. Un piso financiado con una sola hipoteca y un sueldo detrás aguanta un bache. El problema aparece con quien fue sumando operaciones: los ingresos de un alquiler a la declaración del año siguiente para pedir otra hipoteca, y otra. Quien acaba con cuatro o cinco préstamos ya no los sostiene con su nómina.

¿Quién paga cuando el inquilino deja de pagar?​

Aquí entra la regulación. La propuesta sobre la mesa prevé que sean las comunidades autónomas las que se hagan cargo de la deuda cuando el arrendatario deja de pagar. En el papel suena a red de seguridad. En la práctica, advierten los escépticos, la compensación se pide año a año, con expediente nuevo cada vez y un infierno burocrático de por medio, para cantidades de 16 millones que se antojan cortas frente a la morosidad real. La crítica de fondo: en seis años se han aprobado doce reales decretos sobre alquiler sin tocar el fondo del problema.

Del fondo buitre a la propietaria de un pueblo​

El malestar se dispara cuando la norma trata igual al gran tenedor que a la particular. Se pone el caso de una mujer con una casa en un pueblo por la que ingresa 600 euros, un complemento a su sueldo que puede marcar la diferencia entre ir o no al dentista. Equiparar ese caso con un fondo que compra edificios enteros es, para muchos, el fallo de diseño de la norma. De ahí el temor a que el pequeño propietario abandone el mercado y deje el terreno libre a los grandes.

El escenario que se dibuja: menos oferta y más garantías​

Si el pequeño arrendador sale del mercado, se apunta, la oferta se estrecha y los precios vuelven a subir por pura escasez. Quien se quede pedirá avales, nóminas y seguros de impago más estrictos. Los seguros, por cierto, ni cubren todo ni siempre aceptan según qué perfil. Y en paralelo, quien compró apalancado y no aguanta la cuota acabará vendiendo con prisa antes de que el banco ejecute. Ese es el punto incómodo: la venta forzosa del que no puede pagar alimenta el mismo círculo que dice combatir.

Cierre sin consenso: el mercado estaba mal antes y la norma, tal como se plantea, tampoco lo arregla. Los datos de rentabilidad por ciudades, el detalle del mecanismo de compensación por impago y los cálculos de apalancamiento siguen sobre la mesa. Nadie ha cerrado todavía la cuenta de quién paga el desaguisado. Y mientras el crédito siga caro, eso no es un detalle menor.