Por qué la oferta de alquiler ha caído un 61% en cinco años
El dato más importante del mercado de vivienda español en 2026 no es el precio del alquiler ni el precio de compra, es que la oferta de alquiler de larga duración se ha desplomado un 61% desde 2020.
En
Barcelona la caída de la oferta de alquiler es del
90%.
En
Madrid del
73%.
En
Palma del
75%.
Cada anuncio que sobrevive recibe 41 candidatos de media, cinco veces más que en 2019.
El Barómetro del Alquiler Q1 2026 del Observatorio del Alquiler, publicado hoy 22 de abril, confirma que la hemorragia no se ha detenido, la previsión para 2026 es que salgan al mercado 669.529 viviendas, 14.391 menos que en 2025 (-2,1%).
Cada vivienda recibe ya una media de 141 interesados en diez días, frente a 112 hace un año y los 15 que el Observatorio considera un mercado equilibrado.
Barcelona marca 453 contactos por vivienda, Vizcaya 191, Guipúzcoa 155.
El precio medio nacional alcanza los 1.205€/mes (+5,1% interanual) y ya son doce provincias por encima de los 1.000€, con Madrid superando por primera vez los 1.600€.
El dato más revelador del barómetro es el efecto documentado de
las zonas tensionadas.
En Cataluña, la presión de la demanda ha pasado de 80 interesados por vivienda en Q1 2024 a 355 en Q1 2026, se ha multiplicado por 4,4 en dos años.
En el mismo periodo,
la oferta cayó de 154.663 viviendas en 2023 a una previsión de 96.742 para 2026,
un 37% menos.
El País Vasco, que declaró zonas tensionadas durante 2025, proyecta la mayor caída de oferta autonómica del país (
-11,1%), con la presión de demanda disparada de 53 a 168 contactos. Navarra (
-9,9%) y A Coruña (
-6,3%) siguen el mismo patrón de caída de oferta.
La conclusión del propio Observatorio es inequívoca, "las medidas más estructurales de intervención pública aplicadas hasta la fecha no han logrado estimular la salida de vivienda al mercado ni contener la presión de la demanda."
El contraste lo ofrece Madrid que no ha declarado ni una sola zona tensionada, no aplica topes de precio, y sin embargo registra subidas del 9,4% interanual, 118 interesados por vivienda según el Observatorio (47 según Idealista) y un precio medio que supera por primera vez los 1.600€.
La oferta cae y los precios suben también donde la Ley de Vivienda no se aplica. La regulación acelera la destrucción de oferta, pero la crisis es anterior y más profunda que la regulación.
¿Adónde han ido esas viviendas?
No se han demolido ni se las ha tragado la tierra, han cambiado de categoría dentro del mismo stock físico.
Y entender ese movimiento es entender por qué
el mercado del alquiler y el de compraventa no son dos mercados independientes sino dos caras de la misma moneda.
El stock es uno solo
España tiene aproximadamente 26 millones de viviendas y cada una está en alguna de estas categorías:
- propiedad ocupada
- alquiler de larga duración
- alquiler de temporada
- alquiler turístico
- vivienda vacía
- vivienda en venta.
El stock total apenas cambia de un año a otro, se construyen unas 100.000 viviendas al año, un 0,4% del parque.
Lo que sí cambia constantemente es cómo se distribuyen entre categorías.
Cuando una vivienda sale del alquiler de larga duración, se mueve a otra categoría y ese movimiento afecta a todo lo demás:
- si se vende, aumenta la oferta de compraventa pero reduce la de alquiler,
- si pasa a temporada, reduce el alquiler residencial,
- si se queda vacía, reduce ambos.
Por eso
regular el alquiler sin aumentar la oferta total es como apretar un globo, lo que reduces por un lado aparece por otro.
Adónde han ido las viviendas que han ansioso del alquiler de larga duración, cinco destinos documentados
1. Al alquiler de temporada
En Cataluña, los contratos de temporada pasaron del 0,8% del total en 2021 al 10% en 2024. En Barcelona ciudad representan ya el 28% de las nuevas altas y entre el 49% y el 64% de la oferta total en portales (
Libertad Digital, marzo 2026).
El propietario que pasa a temporada evita los topes de precio, evita la prórroga obligatoria y reduce la exposición a impago. El incentivo es racional, la segarro media en el alquiler alcanzó los 8.489€ en 2025 (+16,5% interanual), equivalente a siete mensualidades (Observatorio del Alquiler).
2. A la venta
El 24% de los propietarios que planean retirar su vivienda del alquiler dice que la venderá (Fotocasa Research, abril 2026).
Con precios de compraventa en máximos históricos, vender es más atractivo que alquilar para el propietario particular de 59 años con una sola vivienda que describe el Observatorio del Alquiler (93,4% del perfil).
La vivienda cambia de categoría, sale del alquiler y entra en compraventa, pero la oferta total de vivienda no cambia en una sola unidad.
3. A vivienda vacía
Mantener una vivienda vacía en España cuesta aproximadamente 200-250€ al mes (comunidad + IBI + seguro + cochambres), y mientras tanto, el precio del inmueble sube entre 5.000 y 10.000€ al año en zonas urbanas.
La aritmética dice que retener sale rentable incluso sin cobrar un céntimo de alquiler. Alquilar, en cambio, implica IRPF sobre la renta, riesgo de impago (8.489€ de media si sale mal), riesgo de deterioro del inmueble y un proceso de recuperación que puede durar de 12 a18 meses.
Para muchos propietarios, el cálculo racional es no alquilar.
4. Al turístico
Aunque es el destino que más atención mediática recibe, el turístico es cuantitativamente menor que el trasvase a temporada o a venta.
Las licencias de VUT están limitadas o congeladas en la mayoría de grandes ciudades, pero en zonas costeras y en ciudades con alta presión turística (Málaga, Palma, Valencia, Sevilla) sigue siendo un destino relevante.
5. A habitaciones
Un 8% de los propietarios que retiran del alquiler convencional dice que alquilará por habitaciones. Es el segmento de mayor crecimiento, impulsado por la imposibilidad de los inquilinos jóvenes de acceder a un piso completo.
No es estrictamente una
desaparición de oferta pero sí una degradación, donde antes vivía una familia ahora hay cuatro inquilinos compartiendo cocina y baño.
Y por debajo de todo no se construye
El trasvase entre categorías es el síntoma y la causa de fondo es que España construye 100.000 viviendas al año con una demanda de 250.000-300.000 hogares nuevos.
El Banco de España cifra el déficit estructural acumulado en 400.000-450.000 viviendas, concentrado en un 50% en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga (
Banco de España, 2024).
Si el stock total creciera al ritmo de la demanda, el trasvase entre categorías importaría menos.
En Tokio, donde se construyen 140.000 viviendas al año en una sola ciudad, el alquiler de temporada existe pero no vacía el mercado residencial porque hay suficientes viviendas para todas las categorías.
España tiene el problema inverso, un stock que crece un 0,4% al año repartido entre siete actores que compiten por las mismas viviendas.
Cada vez que un propietario retira un piso del alquiler largo, porque la regulación le asusta, porque la segarro le ha escarmentado, porque vender le da más dinero, o simplemente porque la aritmética de mantener vacío le sale mejor, ese piso no se reemplaza.
La oferta cae y la presión sobre los pisos que quedan se multiplica.
Las dos caras de la misma moneda
Esto explica por qué los precios de compra y de alquiler suben a la vez, algo que en un mercado sano sería contradictorio (si comprar es más caro, más gente alquila, la demanda de alquiler sube pero la oferta también debería subir porque comprar para alquilar sería más rentable).
Lo que ocurre en España es que los mecanismos de transmisión están rotos.
Cuando comprar se vuelve inaccesible (entrada del 20%, precios récord, tipos altos), la demanda se desplaza al alquiler, pero esa demanda adicional no genera oferta adicional de alquiler porque el propietario potencial tiene más incentivo para mantener vacío, vender o pasar a temporada que para alquilar a largo plazo.
Cuando el alquiler sube, los inquilinos no pueden ahorrar para la entrada, lo que les impide salir del mercado de alquiler, lo que mantiene la presión sobre la demanda, lo que eleva más las rentas.
Cuando la regulación intenta frenar las rentas, reduce la oferta de alquiler largo, lo que aumenta la competencia entre inquilinos, lo que eleva los precios efectivos (la renta declarada puede bajar pero el inquilino paga en
pagos complementarios, mayores avales o simplemente no encuentra piso).
El resultado es un bucle que se realimenta:
precios de compra récord -> demanda desplazada al alquiler ->
-> oferta de alquiler menguante -> rentas récord ->
-> imposibilidad de ahorrar para comprar -> vuelta al principio.
¿Qué rompería el bucle? Solo una cosa, aumentar el stock total de vivienda al ritmo de la demanda.
Todo lo demás, regular precios, limitar el turístico, penalizar la vivienda vacía, subvencionar al inquilino, son intervenciones dentro de un stock fijo que redistribuyen la escasez pero no la resuelven. Pueden ser necesarias como medida transitoria pero no cambian la ecuación fundamental.
Y aumentar el stock requiere resolver el problema que llevamos documentando desde el primer post de este hilo:
liberar suelo finalista urbanizado a precio razonable.
Mientras el suelo siga costando lo que cuesta y retenerlo siga siendo gratis, ni la constructora más eficiente del mundo podrá producir vivienda asequible en volumen suficiente.
