El gran desajuste inmobiliario amenaza con provocar una crisis de vivienda inédita en españa

España construye 90.000 viviendas al año: los hogares crecen más​

España termina unas 90.000 viviendas al año. En el promedio del período 2006-2008 se entregaban 650.000. El desplome tiene su lógica —la resaca del ladrillo se paga durante décadas—, pero deja una paradoja incómoda: el país crea hogares más deprisa de lo que levanta casas y el precio de los inmuebles sube igual. El último dato disponible apuntaba a un 7,8% interanual. Un alto cargo del Banco de España ya ha admitido que el desajuste entre nuevos hogares y nuevas viviendas no tiene precedente.

¿Cuántas viviendas se construyen en España y cuántos hogares se crean?​

La producción se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades anuales, muy lejos de las 650.000 del trienio 2006-2008. En 2007 y 2008 se superaron las 600.000 viviendas terminadas por ejercicio y en aquella década se entregaron más de 4,7 millones. Hoy la foto es la contraria: el diferencial acumulado entre creación neta de hogares y vivienda nueva alcanzó las 375.000 unidades solo en 2022 y 2023.

El trabajo de Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez publicado por Funcas lo resume como el paso de levantar viviendas a no cubrir ni el crecimiento de los hogares. Lo que durante el boom fue un problema de exceso —crédito barato, demanda insaciable— se ha convertido en un problema de defecto. Aquello se llama efecto péndulo.

Por qué los promotores ya no construyen al ritmo de la demanda​

Financiar promociones fue una de las lecciones más caras de la crisis de 2007. Hoy los bancos se lo piensan dos veces, y el crédito promotor se ha convertido en el cuello de botella junto a la falta de mano de obra. La maraña normativa —eficiencia energética, requisitos urbanísticos, plazos de licencia— añade peso a la mochila.

Hay quien sostiene que el problema no es la falta de ladrillos, sino su precio de salida: una promoción nueva rara vez se vende por debajo de la media de su zona, según el testimonio de un forero que dice seguir el mercado desde hace años. Otros apuntan al margen: si con la mitad de las promociones se vende al doble, la prisa por ampliar la oferta es escasa. El cálculo completo, partida a partida —suelo, licencias, financiación y comercialización—, da diferencias que sorprenden, y explica por qué el mercado no reacciona como dictaría el manual.

¿Qué efectos tendrá la bajada de tipos de interés del BCE?​

La vivienda ya funcionaba como una olla a presión antes de que el BCE empezara a recortar. Con tipos a la baja, el argumento que circula entre analistas es que la demanda de compra y de crédito volverá a crecer con fuerza y que hay compradores esperando el momento exacto para moverse. La subida histórica de tipos había frenado la escalada; deshacerla puede reabrirla.

En el resto de grandes economías del euro el patrón es distinto. Alemania acumuló un retroceso del 12,5% desde que el BCE empezó a subir tipos en el verano de 2022 hasta el cuarto trimestre de 2023, y Francia cedió un 5,5%. España no encaja en ese molde: aquí el precio no corrigió. Es la diferencia entre un mercado que se enfría y otro que solo contiene la respiración.

¿Cuánto pesa la inmigración en la demanda de vivienda?​

Una parte del análisis sitúa el origen del crecimiento de hogares en los flujos migratorios, que en términos proporcionales superan a los de economías comparables, según el cálculo que manejan algunos participantes en el debate. Se argumenta, con esa lectura, que la presión demográfica explica buena parte del tirón de la demanda en las zonas más tensionadas y que las previsiones apuntan a que la población siga creciendo.

La objeción es que esa variable no es la única ni la principal: también empujan la formación de hogares de un solo miembro, la compra de segunda residencia y el trasvase de inversión hacia el ladrillo ante la falta de alternativas financieras estables. Reducir el problema a un solo factor, en cualquier dirección, es quedarse con la parte cómoda de la explicación.

¿Quién compra realmente las casas que sí se construyen?​

En zonas de precio contenido, el perfil que aparece es el de jubilados que cambian el chalé por un edificio con ascensor y el de parejas con ingreso estable que compran para alquilar, según los testimonios recogidos. El comprador joven con nómina media no está en la foto, y no por falta de ganas.

De ahí sale el pulso sobre la vivienda protegida. Unos defienden sacar promociones públicas a espuertas porque el mercado libre nunca va a resolver el acceso. Otros responden que toda intervención encarece y restringe, y que lo que falta es suelo y seguridad jurídica para construir. Dos diagnósticos opuestos con el mismo paciente en la camilla.

El desajuste no se arregla con una ley ni con un tipo de interés. Con la oferta estrangulada, la demanda creciendo y los precios subiendo desde hace una década, la pregunta ya no es si habrá corrección, sino quién la pagará y cuándo deja de ser un problema de estadística para convertirse en uno de convivencia.