El Congreso tumba la propuesta de ley para prorrogar los contratos de alquiler

El Congreso tumba la prórroga del alquiler y deja a los contratos en el aire​

Un propietario con un piso alquilado hace años llama a su abogado para enviar un burofax con una subida de 300 euros. Si el inquilino no puede pagar, a la calle. La escena no es un caso aislado: es la reacción inmediata que dejó la decisión del Congreso de tumbar la propuesta de ley para prorrogar los contratos de alquiler, según el tuit de Europa Press que abrió la conversación. La pregunta que sobrevuela el asunto es incómoda: ¿sirvió de algo la medida mientras estuvo en vigor o ha sido un paripé legislativo más?

Qué se ha tumbado exactamente en el Congreso​

El Congreso rechazó la propuesta de ley para prorrogar los contratos de alquiler. El punto de partida de todo el enredo es un real decreto que, según varios análisis, estuvo vigente apenas un mes. Una de las tesis del debate sostiene que el 99% de los afectados ya se acogió a la medida antes de la derogación, por lo que el daño sería mínimo. La tesis contraria es más cruda: solo quedaron cubiertos quienes tenían el contrato venciendo justo durante ese mes de vigencia. El resto, papel mojado.

La discusión jurídica no es baladí. Un real decreto que se tramita y se tumba genera, según los críticos, una inseguridad jurídica notable. La alternativa que se apunta es la obvia: si el Gobierno quiere cambiar la ley, que tramite un proyecto de ley y lo debata en el Congreso. Así se hacen las leyes. El atajo del decreto, sostienen, es una chapuza que acaba en los tribunales.

El burofax que nadie sabe si vale para algo​

Aquí empieza el rifirrafe. Un inquilino puede enviar un burofax acogiéndose a una ley que ya no está en vigor. ¿Tiene validez? La respuesta corta: depende del juez. La respuesta larga: casi nadie quiere averiguarlo. Ningún padre de familia normal se la juega a un juicio con este tema, y los que sí se la juegan, según una opinión expresada en el debate, son los mismos que luego no tienen reparo en quedarse de gorra en un bien ajeno.

La clave está en el momento del vencimiento. No puedes acogerte a una medida hasta que expire tu contrato. Si venció durante la vigencia del decreto, estás cubierto. Si vence después, no. Y ahí entra la interpretación judicial: ¿debe estar en vigor el decreto tanto en el momento de la petición como en el del vencimiento? La lógica dice que sí, pero la lógica y los juzgados no siempre van de la mano.

Cláusulas leoninas y penalizaciones que el juez no puede tocar​

El otro frente es el contractual. Hay contratos de alquiler que incluyen cláusulas de penalización del doble o el triple de la renta diaria, con la etiqueta de «no moderable». Esa etiqueta es clave: impide que el juez rebaje la penalización. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en una sentencia de 2016, establece que si el incumplimiento es total —el inquilino no se va en la fecha— el juez no puede moderar la pena basándose en el artículo 1154 del Código Civil. La moderación solo cabe si el inquilino cumplió en parte.

Traducido: si te quedas, pagas. Y pagas lo que diga el contrato. La cuerda corta, en este escenario, la tiene el inquilino. Eso es lo que sostienen quienes conocen la jurisprudencia y lo que temen quienes están alquilados.

Quién es el casero: los números del mercado​

Aquí llega el dato que descoloca. Según los datos del Ministerio de Vivienda de septiembre de 2024, la distribución de propietarios de pisos en alquiler es la siguiente: un 15% son fondos buitre y otras empresas; un 42% son rentistas con múltiples alquileres, de los cuales un 33% tiene entre 3 y 5 viviendas, un 8% entre 6 y 10, y un 1% más de 10; y otro 42% son particulares con una o dos viviendas. Es decir, casi un 60% de los inmuebles en alquiler están en manos de actores que se dedican al negocio del alquiler.

La interpretación de esos números es el campo de batalla. Hay quien sostiene que con un 60% de un mercado no se domina nada, porque el 40% restante de independientes impide marcar precios. Y hay quien replica que el 62% de los alquileres está en manos de propietarios con cinco viviendas o menos, lo que desmonta el relato de la concentración. La definición de «gran tenedor» cambia según la zona: en las no tensionadas, hasta 10 viviendas es pequeño tenedor; en las tensionadas, se baja a 5 para que cuadre el relato.

La solución que nadie quiere oír: menos demanda​

La única solución real, según una parte del análisis, es disminuir la demanda. Y ahí entra el elefante en la habitación: los gobiernos que dicen que la vivienda es un derecho y a la vez restringen el suelo edificable y cobran impuestos sobre la misma. Entre impuestos y suelo, se calcula que va la mitad del precio de la vivienda nueva. Los poderes reales de los países, se argumenta, recaudan en proporción al precio de la vivienda y poseen inmobiliario, por lo que jamás permitirán que baje.

El resultado es el que hay: apenas hay vivienda en alquiler, la poca que hay es cara y un tesoro. Los inventos legislativos, mejor con gaseosa. Y si hay dudas, cien euros en una consulta a un abogado de pago antes que fiarse de chiringuitos varios.

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Queda la pregunta que nadie responde: si el decreto estuvo vigente un mes y solo cubrió a los que vencían en ese mes, ¿para qué se llevó al Congreso? La respuesta más cínica es también la más repetida: para hacer ruido en los periódicos y meter en problemas a los que vienen detrás. Un participante del debate sostiene que, entre las familias de los 350 diputados, probablemente sumen una cifra aproximada de 10.000 viviendas en propiedad, casi todas ellas en alquiler. Incluso los que hicieron la propuesta no querían que saliera adelante.