Inmobiliaria: Efecto Maricarmen: Alerta a inquilinos: el precio del alquiler se disparará un 10% en las zonas más tensionadas

Solvia prevé que el alquiler suba entre un 5% y un 8% interanual en el tercer trimestre y más de un 10% en los mercados urbanos con mayor presión de demanda. La previsión llega después de un segundo trimestre en el que el alquiler apenas avanzó un 0,1% respecto al trimestre anterior.

El mercado del alquiler español tiene una tendencia clara para los próximos meses: seguir subiendo. El informe II Solvia Market View prevé incrementos interanuales de entre el 5% y el 8% en el coste de los arrendamientos durante el tercer trimestre del año, con repuntes que superarían el 10% en los mercados urbanos con mayor presión de demanda. La causa no es misteriosa: falta oferta y sobra gente que quiere alquilar.

El dato llama la atención porque llega justo después de un trimestre de calma aparente. Entre abril y junio, el alquiler apenas subió un 0,1% respecto al trimestre anterior y un 2,9% interanual, hasta situarse en 14,8 euros por metro cuadrado al mes. Fue el menor avance trimestral registrado en un segundo trimestre desde 2007. La contención, sin embargo, no ha rebajado los niveles: siguen siendo rentas caras.

Madrid, Barcelona y Baleares siguen a la cabeza

Los precios más altos se concentran en tres plazas conocidas. Madrid encabeza la tabla con 21,95 euros por metro cuadrado al mes, seguida de Barcelona (19,46 euros) e Islas Baleares (19,22 euros). Alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta de media en España unos 1.331 euros mensuales.

La presión alcista tiene dos motores que se retroalimentan. Por un lado, la insuficiencia de viviendas disponibles para atender una demanda que sigue siendo elevada. Por otro, el encarecimiento de la compraventa y las mayores dificultades de financiación, que empujan hacia el alquiler a hogares que no pueden acceder a una vivienda en propiedad. Esa combinación mantiene la competencia por los inmuebles disponibles y limita cualquier posibilidad de que los precios bajen de forma sostenida.

Comprar también se encarece, aunque se venda menos

El mercado de compraventa no da señales de alivio. El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre, un 9,2% más que un año antes, pese al retroceso de las operaciones. Para los próximos meses, Solvia espera que los precios de compraventa mantengan su tendencia alcista, aunque con avances más moderados, de entre el 3% y el 5% interanual.

Las compraventas, mientras tanto, cayeron un 5,7% trimestral y un 2,3% interanual en el segundo trimestre. El ajuste fue especialmente acusado en la vivienda nueva, con un descenso del 11,5%, hasta las 34.919 operaciones, mientras que las transacciones de segunda mano retrocedieron un 4%, hasta las 133.015, según los datos del Colegio de Registradores. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid concentraron cerca del 63% de las compraventas nacionales, y la demanda extranjera alcanzó un máximo histórico al representar casi el 16% de las operaciones.

«El mercado inmobiliario español está entrando en una fase de moderación de la actividad, pero eso no se está traduciendo en una bajada de los precios», expone Enrique Tellado, CEO de Intrum y presidente de Solvia. «La demanda sigue siendo elevada y la oferta disponible continúa siendo claramente insuficiente para responder a las necesidades de vivienda. Por ello, es fundamental impulsar la construcción de nuevos inmuebles, agilizar los procesos urbanísticos y favorecer un mercado más equilibrado que facilite el acceso a la vivienda».

Hipotecas más caras y obra nueva insuficiente

La moderación de la actividad también llegó al mercado hipotecario, con 129.240 operaciones formalizadas durante el segundo trimestre, un 3,3% menos que en los tres primeros meses del año. El porcentaje de compraventas financiadas mediante hipoteca aumentó hasta el 77%, lo que refleja una mayor dependencia del crédito para acceder a la vivienda. El importe medio de las hipotecas alcanzó los 176.453 euros, mientras que la cuota mensual media ascendió hasta los 825 euros.

El esfuerzo hipotecario de los hogares se situó en el 34,3% del salario, pero la media esconde realidades muy distintas: en Islas Baleares llega al 55,8% y en Madrid al 44,5%. A esta situación se suma la insuficiencia de obra nueva. Aunque durante abril y mayo se concedieron 25.190 visados, un 21,7% más que en el mismo periodo del año anterior, el informe advierte de que la actividad promotora continúa limitada por la escasez de suelo finalista, los plazos administrativos, los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada.

El encarecimiento se extiende a los barrios más asequibles

El informe analiza con especial atención Madrid, Barcelona y Málaga, ciudad que se incorpora en esta edición al estudio de las grandes capitales. La conclusión es que el encarecimiento se está extendiendo a distritos tradicionalmente más asequibles, más allá de las zonas de mayor poder adquisitivo.

En Madrid, el precio medio de la vivienda alcanzó los 4.738 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre, un 15,6% más interanual. Salamanca (7.724 euros por metro cuadrado), Chamberí (7.206) y Chamartín (6.800) siguen siendo los distritos más caros, pero el mayor encarecimiento se registró en Puente de Vallecas, con una subida anual del 20,8%. En Barcelona, el precio medio se situó en 4.362 euros por metro cuadrado; Sarrià-Sant Gervasi encabeza la tabla con 5.791 euros, mientras que los mayores incrementos interanuales se produjeron en Sant Andreu (+13,6%) y Nou Barris (+13,3%). En Málaga, el precio medio fue de 2.854 euros por metro cuadrado, con Málaga Este como la zona más cara (3.929 euros); Campanillas, el distrito más asequible, protagonizó el mayor aumento interanual, del 26,9%, seguido de Puerto de la Torre (+19,4%) y Ciudad Jardín (+19,2%).

La previsión de Solvia es una estimación de mercado, no una garantía: los precios del alquiler dependen de la oferta disponible, de la financiación y de las decisiones de política de vivienda, así que conviene tomar cualquier cifra futura con cautela.