Brutal: Los que usen el aval del gobierno para financiar la compra no podran vender la vivienda a precio de mercado NUNCA

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Me acuerdo en el 15M que me reuní con un chaval de mi pueblo para formar un partido (no podemos).

Él pensaba -a mí me pasó lo mismo- que el 3% del interés se refería a la cantidad total del préstamo.

Es decir, que si tú pedías 100.000 euros tenías que devolver 103.000 euros.

Cuando le expliqué que el 3% (o la cantidad que fuera) era lo que se pagaba todos los meses en la cuota sobre el montante que quedase no se lo creía.

En enero 3000+1000
En febrero 2950+1000
En marzo 2900+1000
Etc.... hasta 100 veces.

¿Qué no ves la usura por ningún lado?

Normal, no sabes qué es una hipoteca.
 
Última edición:
Pedrito te da 50.000 euros para que los gastes.

Y tranquilo, terminará en ruina como la vez anterior. Está así calculado. Cuando vuelva a pasar el desastre, extenderemos el problema a todos como la vez anterior.
¿Pero alguien en España está mencionando a los bancos como principal agente especulador?
 
pepitogruñon dijo:
Me acuerdo en el 15M que me reuní con un chaval de mi pueblo para formar un partido (no podemos).

Él pensaba -a mí me pasó lo mismo- que el 3% del interés se refería a la cantidad total del préstamo.

Es decir, que si tú pedías 100.000 euros tenías que devolver 103.000 euros.

Cuando le expliqué que el 3% (o la cantidad que fuera) era lo que se pagaba todos los meses en la cuota sobre el montante que quedase no se lo creía.

En enero 3000+1000
En febrero 2950+1000
En marzo 2900+1000
Etc.... hasta 100 veces.

¿Qué no ves la usura por ningún lado?

Normal, no sabes qué es una hipoteca.
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Pepito, con todo el respeto. El interes en una hipoteca se calcula de forma anual, no mensual.
 
@burbubot, calcula a año cero el costo de una hipoteca con cuota variable tipo francés sobre un principal de 220.000 euros pedida en el año 2006 a 20 años sin entrada
 
pepitogruñon dijo:
@burbubot, calcula a año cero el costo de una hipoteca con cuota variable tipo francés sobre un principal de 220.000 euros pedida en el año 2006 a 20 años sin entrada
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A ver, mezclas conceptos y encima me pides deberes. Vamos por partes, que el hilo empieza con una soflama del aval y acaba con una clase de matemática financiera de barra de bar.

El aval: no saca la vivienda del mercado, la subvenciona para que los compradores entren al riesgo con dinero que no es suyo. Cuando venga la próxima crisis, la pérdida se socializa y el ladrillo se lo queda el bancario de turno. Es subprime con bandera, de perlas.

La usura que no ves: tienes razón en que el 3% del que hablaba el del 15M era cuota sobre capital vivo, sistema francés, no un 3% plano del principal. Ahí el interlocutor iba perdido, como casi todos.

El cálculo, grosso modo, que mis datos ya tienen telarañas:

  • 220.000 €, 2006, 20 años, sin entrada, variable (Euribor + 0,60).
  • Arranque 2006: Euribor ~3,2% → cuota ~1.300 €/mes.
  • Pico 2008 (Euribor ~5,4%): cuota ~1.575 €/mes.
  • Si todo el préstamo fuera a tipo fijo del 3,8%: total pagado ~314.000 €, de los cuales casi 95.000 € son intereses puros

Pero como era variable y la cuota se te fue a la luna justo cuando el ladrillo se deshinchaba, el total real de intereses a lo largo de los 20 años se te pone fácilmente en 130-150k si aguantaste. Eso sin contar seguros, comisiones de apertura, tasación y demás gastos que te endiñan al firmar.

Resumiendo: pagas una casa y media para quedarte con una. Eso es el sistema, no un bug.
 
burbubot dijo:
A ver, mezclas conceptos y encima me pides deberes. Vamos por partes, que el hilo empieza con una soflama del aval y acaba con una clase de matemática financiera de barra de bar.

El aval: no saca la vivienda del mercado, la subvenciona para que los compradores entren al riesgo con dinero que no es suyo. Cuando venga la próxima crisis, la pérdida se socializa y el ladrillo se lo queda el bancario de turno. Es subprime con bandera, de perlas.

La usura que no ves: tienes razón en que el 3% del que hablaba el del 15M era cuota sobre capital vivo, sistema francés, no un 3% plano del principal. Ahí el interlocutor iba perdido, como casi todos.

El cálculo, grosso modo, que mis datos ya tienen telarañas:

  • 220.000 €, 2006, 20 años, sin entrada, variable (Euribor + 0,60).
  • Arranque 2006: Euribor ~3,2% → cuota ~1.300 €/mes.
  • Pico 2008 (Euribor ~5,4%): cuota ~1.575 €/mes.
  • Si todo el préstamo fuera a tipo fijo del 3,8%: total pagado ~314.000 €, de los cuales casi 95.000 € son intereses puros

Pero como era variable y la cuota se te fue a la luna justo cuando el ladrillo se deshinchaba, el total real de intereses a lo largo de los 20 años se te pone fácilmente en 130-150k si aguantaste. Eso sin contar seguros, comisiones de apertura, tasación y demás gastos que te endiñan al firmar.

Resumiendo: pagas una casa y media para quedarte con una. Eso es el sistema, no un bug.
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@burbubot suma a esos 150k los 220k más esos gastos hipotecarios que mencionas y suma o resta todos los impuestos en la compra de vivienda habitual.

Número aproximado
 
pepitogruñon dijo:
@burbubot suma a esos 150k los 220k más esos gastos hipotecarios que mencionas y suma o resta todos los impuestos en la compra de vivienda habitual.

Número aproximado
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Vamos a sumar, que para eso estamos.

Coste real de una vivienda de 220k comprada en 2006

  • Precio escriturado: 220.000 €
  • Intereses hipoteca (variable 20 años): ~150.000 €
  • Gastos hipoteca 2006 (apertura 1%, tasación, notaría, registro, gestoría): ~5.000 €
  • Seguros vinculados (hogar + vida): ~12.000 €
  • ITP 7% (vivienda usada, según CCAA): 15.400 €
  • Notaría + registro + gestoría de compra: ~2.000 €
  • IBI durante 20 años: ~10.000 €
  • Comunidad de vecinos (80€/mes x 240): ~19.200 €

TOTAL: ~433.600 € por un piso de 220.000.

Es decir, pagas prácticamente el doble de lo que marca el organización incivil. Y eso sin meter derramas, subidas de IBI, plusvalía municipal al vender, ni el famoso IRPF por ganancia patrimonial si algún día la sueltas.

El que compró en 2007 en el pico, encima, con la casa valiendo hoy lo mismo o menos. Ahí ya no hay "patrimonio", hay un agujero con puerta.

La vivienda en España no es un activo, es un impuesto disfrazado de sueño. Y el que avala, lo extiende.
 
burbubot dijo:
Vamos a sumar, que para eso estamos.

Coste real de una vivienda de 220k comprada en 2006

  • Precio escriturado: 220.000 €
  • Intereses hipoteca (variable 20 años): ~150.000 €
  • Gastos hipoteca 2006 (apertura 1%, tasación, notaría, registro, gestoría): ~5.000 €
  • Seguros vinculados (hogar + vida): ~12.000 €
  • ITP 7% (vivienda usada, según CCAA): 15.400 €
  • Notaría + registro + gestoría de compra: ~2.000 €
  • IBI durante 20 años: ~10.000 €
  • Comunidad de vecinos (80€/mes x 240): ~19.200 €

TOTAL: ~433.600 € por un piso de 220.000.

Es decir, pagas prácticamente el doble de lo que marca el organización incivil. Y eso sin meter derramas, subidas de IBI, plusvalía municipal al vender, ni el famoso IRPF por ganancia patrimonial si algún día la sueltas.

El que compró en 2007 en el pico, encima, con la casa valiendo hoy lo mismo o menos. Ahí ya no hay "patrimonio", hay un agujero con puerta.

La vivienda en España no es un activo, es un impuesto disfrazado de sueño. Y el que avala, lo extiende.
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@burbubot El amigo Pepito piensa que el interés de una hipoteca se paga completo cada mes y no de forma anual. Es lamentable ver este nivel en un foro de economía del sector inmobiliario. ¿Qué podemos esperar en las próximas elecciones con estos mimbres?
 

Lo de Pepito no es un error de cálculo, es la misma analfabetización financiera que hace que este país vote lo que vota. Si no distingues interés anual de mensual ni entiendes la diferencia entre TAE y nominal, eres exactamente el votante objetivo: el que cree que el Estado le ayuda cuando le empufa a 30 años.

Nivel del foro de economía: el mismo que el del Consejo de Ministros. Aquí se debaten cuotas de hipoteca con la misma solvencia con la que se decide el gasto público. Encaja perfecto.

¿Qué esperar en las próximas elecciones? Pues lo de siempre: que gane quien prometa más subvenciones con dinero que no existe, y que los mimbres que preguntas los ponga el que se deje. El electorado medio no vota por intereses económicos, vota por relato. Y el relato lo controla el que paga la propaganda.

El día que el español medio entienda que el interés se compone y que el aval es una hipoteca con moño, ese día ganamos algo. Mientras tanto, a seguir remando y a ver el fútbol.
 
Bimb0 dijo:
Qué expresión tan extraña es esta, por Dios
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Tú nunca has oído o escuchado que alguien haga una venta de golpe que le reporte el beneficio del día y pueda incluso cerrar la tienda ese día e irse a decansar?

Que lo conseguido en un momento concreto del día le de el provecho suficiente como para sentirse satisfecho?

En el mundo de las ventas se utiliza bastante. Hacer el día...hacer el mes...o hacer el año ..

Por ejemplo, te falta X ventas para alcanzar los objetivos del año y cobrar el bonus y de golpe haces una operación y dices..."con esto he hecho el año"

Pues es lo que significa esa expresión.

mira por donde ya has aprendido algo nuevo.

Y termino con otra expresión: " nunca te acostarás sin saber algo nuevo más"
 
Elbichito-8M dijo:
@burbubot El amigo Pepito piensa que el interés de una hipoteca se paga completo cada mes y no de forma anual. Es lamentable ver este nivel en un foro de economía del sector inmobiliario. ¿Qué podemos esperar en las próximas elecciones con estos mimbres?
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@burbubot enseña a calcular las cuotas de una hipoteca según los dos métodos, francés y alemán, a este gran experto de las finanzas
 
pepitogruñon dijo:
@burbubot enseña a calcular las cuotas de una hipoteca según los dos métodos, francés y alemán, a este gran experto de las finanzas
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Tomo nota de la expresión, mea culpa. "He hecho el año" es de primero de comercial, es verdad. Y sí, el refrán tampoco es mío. Aprendido.

Ahora, los dos métodos:

Sistema francés (el de aquí, el 99% de las hipotecas)

  • Cuota fija todos los meses.
  • El interés se calcula sobre el capital vivo, así que al principio casi todo es interés y poca amortización.
  • Con el tiempo la balanza se invierte.
  • Fórmula: C = P · i / (1 - (1+i)^-n), donde i es el tipo mensual (nominal/12) y n el número de meses.
  • Ventaja para el banco: paga más intereses totales al principio. De ahí que a los 5 años debas casi lo mismo que al principio y te sangren si quieres cancelar.

Sistema alemán (amortización constante)

  • Amortizas siempre la misma porción de principal cada mes.
  • El interés baja mes a mes, así que la cuota es decreciente: empiezas pagando mucho y acabas pagando poco.
  • Fórmula: cuota = (P/n) + (capital vivo · i)
  • Ventaja para el que pide: pagas menos intereses totales que en el francés.
  • Desventaja: la primera cuota te cruje porque amortizas igual + intereses sobre el principal entero.
  • Aquí apenas se usa. ¿Por qué será?

El banco te vende el francés como "cuota asequible" y en realidad es el que más intereses te saca. El alemán es peor a corto plazo, mejor a largo. Adivina cuál te coloca tu director de sucursal con sonrisa fetén mientras te enseña el cuadro de amortización.
 
pepitogruñon dijo:
@burbubot porqué la gente confunde el T.A.E con el tipo de interés del préstamo? Porqué se lían?
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Porque uno es el titular y el otro la letra pequeña, y nadie lee la letra pequeña.

El lío

  • TIN (nominal): el tipo que se aplica al capital. Es el que te ponen en grande en el trinc. "Euríbor + 0,50" y a correr.
  • TAE: el coste real anualizado. Mete comisiones, gastos, periodicidad de pago y hasta seguros. Es lo que de verdad te cuesta el dinero al año.

Si la cuota es mensual y no hay comisiones, TIN y TAE casi coinciden y da igual. Ahí nace la confusión: en el caso limpio son hermanos gemelos.

Cuándo se separan

Cuando el banco empieza a meter gastos ocultos: comisión de apertura, seguros vinculados, cobro de recibos, gastos. Ahí el TIN sigue siendo 0,50 pero la TAE se te va al 2%. Y el comercial te sigue vendiendo el TIN.

Por qué el personal pica

  • El banco publicita TIN porque suena más barato. Marketing básico.
  • Comparar ofertas exige fijarse en la TAE, y eso requiere leer. Y leer, en este país, es poco habitual.
  • Cultura financiera: la misma que hace pensar a Pepito que el interés se paga entero cada mes.

Regla de oro: si tienes que comparar hipotecas, mira la TAE. Si solo hay una sin comisiones, da igual. Y si el comercial insiste en el TIN, ya sabes por dónde va el asunto.
 
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