¿Cuánto vale la mansión de un alcohólico?

azkunaveteya

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El consejero delegado de una gran aseguradora europea planteó el siguiente interrogante:

“Yo compré una mansión de doce dormitorios hace tres años en la mejor zona de la ciudad. Digamos que pagué por ella 4 millones de euros. La mansión de al lado pertenece a un vecino que realizó la adquisición en un momento similar por el mismo precio. Lamentablemente, a mi vecino le han ido mal las cosas, se ha vuelto alcohólico, ha sido despedido, su mujer le ha abandonado, y el banco quiere ejecutar la garantía que existe sobre la mansión. En esta situación de desesperación, tuvo que vender su mansión a un precio irrisorio, 1,5 millones de euros. Obviamente mi vecino ha sufrido un quebranto patrimonial. Ahora bien, ¿debo yo reflejar en mi contabilidad una minusvalía de 2,5 millones porque él haya realizado una transacción en situación de extrema necesidad sobre un bien ilíquido?”

Este dilema refleja plásticamente la gran batalla que se plantea hoy en día entre los defensores de la contabilización de los activos a valor razonable (fair value) frente a los que prefieren incrementar el peso de la valoración por coste histórico (lo pagado por un activo menos las provisiones que se justifiquen). Los primeros salieron triunfantes en la configuración de las normas internacionales de contabilidad, que establecen una preferencia por el sistema de valor razonable de activos y pasivos. El sector bancario es el más afectado por esta disyuntiva. La aplicación del valor razonable fuerza al banco a dividir sus activos entre: a) activos de trading, que se valoran a precios de mercado, llevándose las variaciones de valor a la cuenta de resultados, b) activos disponibles para la venta, que se valoran a precios de mercado, pero cuyas variaciones de valor afectan al balance solamente, y c) activos que se mantienen hasta el vencimiento (hold to maturity), que se valoran por el coste histórico.

Con enormes posiciones de trading en productos estructurados ligados a hipotecas, la crisis crediticia que eclosionó en verano del año pasado ha generado un diabólico círculo vicioso: el aumento de la jovenlandesesidad hipotecaria sembró el pánico en el mercado donde se negociaban los activos hipotecarios, lo que provocó una avalancha de ventas que, ante la práctica ausencia de compradores, provocó abultadas caídas en los precios de estos activos. Muchos bancos, al aplicar el valor razonable, tuvieron que reconocer enormes pérdidas contables, si bien plantearon lo injusto según ellos de la situación, ya que no tenía sentido realizar una valoración a mercado si en el mercado había desaparecido la liquidez.

A raíz de ese momento comenzó el intenso ejercicio de lobby (que empezó el pasado abril desde el Institute of International Finance –IIF-), para que se relajaran los requisitos de aplicación del valor razonable (el lobby hizo mella hasta en el mismísimo John McCain, que criticó el sistema de valor razonable; sin embargo, Goldman Sachs dimitió del IIF a raíz de estas propuestas contra el valor razonable, que el banco americano denominó “Contabilidad de Alicia en el País de las Maravillas"). El resultado de esta presión ha sido la resolución de mediados de Octubre del IASB (instituto emisor de las normativas contables internacionales) y de la Unión Europea permitiendo una aplicación menos rigurosa del valor razonable con efectos retroactivos al 1 de Julio pasado. Por ella, los bancos europeos tienen la opción de sacar de sus libros de trading aquellos activos que no puedan ser vendidos debido a la iliquidez de los mercados secundarios. Los activos pasan al libro crediticio del banco, por lo que su valoración se basa en coste histórico y al considerar que el activo que se lleva a vencimiento (hold to maturity). Dicha reclasificación se puede llevar a cabo siempre y cuando se pueda demostrar que los activos reclasificados no estaban a la venta desde el 1 de Julio.

Las consecuencias se han comenzado a percibir. El pasado 30 de Octubre Deutsche Bank sorprendió anunciando beneficios de 414 millones de euros en el tercer trimestre (el mercado esperaba números gente de izquierdas). El “truco” residió en reclasificar la friolera de 25.000 millones de euros de activos desde libro de trading al libro de préstamos. De esa forma Deutsche evitó la valoración a precios mercado, y por lo tanto depreciaciones de activos por valor de 845 millones de euros, reduciendo por tanto su endeudamiento (deuda sobre fondos propios) a tan “sólo” 34 veces. La acción subió un 18%.

En mi artículo de dentro de dos semanas me “mojaré” sobre ambos sistemas. Mientras, les animo a que opinen: ¿Cuánto vale la mansión del alcohólico?
 

Berebere

Carpe Diem
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In the guetto
“Yo compré una mansión de doce dormitorios hace tres años en la mejor zona de la ciudad. Digamos que pagué por ella 1,5 millones de euros. La mansión de al lado pertenece a un vecino que realizó la adquisición en un momento similar por el mismo precio. Lamentablemente, a mi vecino le han ido mal las cosas, se ha vuelto alcohólico, ha sido despedido, su mujer le ha abandonado, y han puesto a la venta la mansión. Ha aparecido un nuevo rico que, desesperado por pertenecer a la jet-set, compró la mansión por un precio estratosférico: 4 millones de euros. Obviamente mi vecino ha tenido un incremento patrimonial. Ahora bien, ¿debo yo reflejar en mi contabilidad una plusvalía de 2,5 millones porque él haya realizado una transacción en situación de extrema poca falta de cultura por parte del comprador?”

La experiencia nos dice que, de poner el mío ahora a la venta, el precio de salida debiera ser de 4,5 millones, pues el mío hace esquina y tiene más glamour. Quizá mejor pido 5, y luego si tal lo rebajo un poco.
 
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Depende de los visillos.

Una mansión con unos buenos visillos vale mucho más, y seguro que el borracho no prestaba atención a esos detalles.

Por eso le despidieron.
 

azkunaveteya

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estais desviando el tema.... los bancos estan maquillando sus cuentas con miles de minolles y nosotros seguimos metiendo el dinero porque le vemos fiable...
 

la_bruja_averia

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Vaya falacia, ¿no?

En su argumento el consejero delegado está extrapolando un caso particular, el de su vecino. Pero las leyes de la economía son algo más, no se pueden justificar con una actuación individual.

Y la respuesta es "sí". En el supuesto de que a todos los agentes económicos les fuera mal y tuvieran que rebajar el precio de sus viviendas de 4 millones, él tendría que hacer lo mismo. Precio y valor son distintos.

Salud
 

Capigorrista

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El consejero delegado se ha olvidado comentar que, si desea vender su casa, la TINSA de turno llegará un día y hará una tasación.

¿cómo hará esa tasación? Pues comparando con el precio con el que se han vendido ultimamente mansiones de las mismas características. Entre ellas, se contará la casita contigua.

He visto muuuuuuuuuuchas tasaciones, y e ninguna en visto "el propietario era alcohólico", o "el propietario se pasaba el día posteando en burbuja.info".
 

azkunaveteya

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cambia propietario por mercado
cambia alcoholico por bajista
 

asilei

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Si la mansión se ha vendido por 1,5 M €, es que su precio de mercado hoy es de 1,5 M €. Por lo tanto SI, debe reducir su patrimonio en 2,5 M €.

Aunque las autoridades TAMPOCO lo están permitiendo.
 

AYN RANDiano

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estais desviando el tema.... los bancos estan maquillando sus cuentas con miles de minolles y nosotros seguimos metiendo el dinero porque le vemos fiable...
Estoy de acuerdo contigo: Contabilidad "Alicia en el país de las maravillas".

¿Qué apostáis a que cuando los "ilíquidos" suban de precio les dejan volver al sistema antiguo de valoración según mercado?.
 

Casiano

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Yo pienso que ese valor "irrisorio" que se cita de 1,5 millones es el verdadero valor de la vivienda. Eran los 4 millones de euros los que no eran "reales". Asi que lo que pasa es lo todos sabemos con las también consabidas consecuencias: hay que regresar al punto de partida y echar abajo las "sobrevaloraciones". Evidentemente esto implica que los bancos deben estar castigados sin maquillaje.
 

Kalevala

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In the Hell-sinki
La semana pasada hubo un panico vendedor en la bolsa. Parecia el fin del mundo, todo el mundo vendia.
Era un momento puntual y yo sabia que pasaria (como podemos ver hoy) asi que aguante mis opciones put vendidas aunque estaban fuera de dinero.
Pero para ello tuve que auentar el saldo porque me las valoraban a precio de mercado
En la contabilidad de my cuenta figuraba que valian menos de lo que yo sabia que valian, pero eso es el fair value, no?

Si en el mercado de acciones, opciones y futuros es asi, por que en el mercado inmobiliario "hay momentos excepcionales"?
Si hay momentos excepcionales, habra perdidas excepcionales y cuando eso se normalice pues se recuperaran, no?