estallido de la burbuja vs aterrizaje suave

Ahora que ni los más recalcitrantes optimistas pueden negar una desaceleración de las ventas y los precios en el mercado inmobiliario queda por resolver si la burbuja nos estallará en las narices -al lento estilo inmobiliario- o si se producirá un indoloro aterrizaje suave con una leve corrección en los precios que de aquí hasta siempre seguirán siendo más elevados que en el pasado.

Yo creo que será un estallido en toda regla porque pienso que la demanda de vivienda fué alentada por factores que ahora desaparecen y la realidad desnuda de la vivienda -sin alzas de precios que justifiquen la especulación y las prisas- hará que se evapore buena parte de la demanda observada en los últimos años.

El mercado inmobiliario desnudo de esas prisas y ansias de beneficio se va a endurecer mucho, mucho, mucho. Constructoras que se verán aprisionadas después de haber pagado un congo por las licencias de obra viendo que ya no venden sobre plano ni sobre ladrillo. Empepitados que a duras penas pueden pagar la hipoteca y que no pueden vender sin consolidar pérdidas.

Recuerdo que el otoño pasado el ayuntamiento de Madrid vendió una licencia a una promotora (no mencionaré el nombre) por una pasta gansa en "Isla Chamartín" y seis meses después no se ven progresos en la obra.

Cuantas obras proyectadas se cancelarán, cuantos proyectos de vivienda se irán al garete y cuantos perderán sus empleos y esperanzas. No va a ser agradable. Sinceramente deseo que ojalá los partidarios del aterrizaje suave tengan algo de razón, aunque también deseo que se equivoquen en la evolución de los precios, y que la corrección sea muy superior a que esperan. Ojalá que tras el desastre se regule el mercado hipotecario y crediticio, de manera que no vuelva a producirse una locura como esta.

Marai dijo:

queda por resolver si la burbuja nos estallará en las narices -al lento estilo inmobiliario- o si se producirá un indoloro aterrizaje suave

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Hombre, esto de las bajadas de precio es muuuuy relativo (algún día con tiempo se podría hablar durante horas sobre la "veracidad"/verosimilitud de las estadísticas de precios de la vivienda, pero ésa es otra historia).
En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum). Y para que alguien venda un piso por debajo de lo que le costó es solamente porque ESTÁ OBLIGADO IMPERIOSAMENTE A VENDER (aquí es donde entra mi teoría de diferenciación entre los bienes de inversión puros -tipo burbuja de los tulipanes en Holanda- y los bienes que, inversiones aparte, yo llamo "útiles"). Y la gente solamente está obligada a vender por debajo del "coste" (de compra) si:
- se queda en paro y no puede pagar la hipoteca, lo cual todavía no está pasando, ya que hasta que la ¿crisis? se extienda el empleo parece que sigue bien
- se compra un piso mejor y debe vender el que tiene como parte del pago. Esto ya es bastante más habitual. Pero en cualquier caso tampoco es muy muy preocupante si lo peor que les puede pasar es que, vendiendo su piso por menos de lo que esperaban la implicación es que deben hipotecarse por más de lo que pensaban. El problema real es si han calculado la nueva hipoteca al límite y si no venden el piso por lo que piensan no pueden conseguir la nueva hipoteca...

En cualquier caso no hay que olvidar, como se ha dicho más veces por aquí, que hay mucha gente que ya tiene sus pisos totalmente pagados, así que pensar que esa gente va a "bajar los precios" es un poco aventurado...

Paro

Si en España se han estado construyendo 800.000 vivendas al año y los constructores ya "han avisado" de que la reducción de esa cantidad en 100.000 pisos, va a ocasionar 200.000 parados. Solo el hecho de que se pase a construir 400.000 arrojará al paro a 800.000 personas.

Paro, los emigrantes se van. Paro, los que no tengan una ligazón muy fuerte (hipoteca, cónyuge, hijos,...) y si tengan una buena preparación emigran a otros mercados donde puedan ocupar puestos que aquí no pueden,...

Descienden los habitantes, aumenta el número de viviendas, aumenta la inseguridad económica, hay YA una sobreoferta BRUTAL difícil de ser absorvida independientemente del precio al que estén.

Además de otros factores como perdida de productividad, deslocalizadión de empresas, euribor, credit crunch, debilidad del dólar,...La conclusión es:

ESTALLIDO INMINENTE con FALSOS SUELOS percibidos por algunos como chollo, hasta la gran meseta de precios baratos que durará años.

VirgilHilts dijo:

Hombre, esto de las bajadas de precio es muuuuy relativo (algún día con tiempo se podría hablar durante horas sobre la "veracidad"/verosimilitud de las estadísticas de precios de la vivienda, pero ésa es otra historia).

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Sí, claro, que se lo digan a mi vecina. Lleva dos años intentando vender el piso por el mismo precio, sin bajar un céntimo... Y NO SE LO COMPRA NADIE. También se lo puedes decir a los comerciales del Tecnoguasa, de enfrente de mi casa, que ya no saben lo que hacer para dar de baja de la suscripción de la vida, porque el problema ya no es que no se venda, el problema ES QUE NADIE ENTRA EN LAS OFICINAS. ESTÁN VACÍAS!!

VirgilHilts dijo:

En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum).

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Falso. Para que bajen los precios, simplemente se ha de mirar que disminuyan las expectativas de negocio. Tú dices no va a haber nadie que venda el piso por menos de lo que le ha costado. Cierto. Pero no por su voluntad sino porque, si está hipotecado, no puede. Échale un vistazo a este caso real:

http://www.ipunkrock.com/diario/post/530/6191

VirgilHilts dijo:

- se queda en paro y no puede pagar la hipoteca, lo cual todavía no está pasando, ya que hasta que la ¿crisis? se extienda el empleo parece que sigue bien

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Éste es el gran miedo, sobre todo teniendo en cuenta que gran parte del empleo generado se basa en la construcción. Será una rueda. Ya no se invierte en vivienda porque sus expectivas ya no son tan buenas --> se construye menos --> obreros y negocios adyacentes al paro (como dijo un economista: "el negocio de la construcción tira de todo, hasta de las cosas más impensables...").

VirgilHilts dijo:

En cualquier caso no hay que olvidar, como se ha dicho más veces por aquí, que hay mucha gente que ya tiene sus pisos totalmente pagados, así que pensar que esa gente va a "bajar los precios" es un poco aventurado...

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Claro , y afortunadamente!! Esos son, junto con las nuevas construcciones, los que pueden vender el piso tranquilamente por un precio muy inferior a como está el mercado en la actualidad.

El paro en la venta es evidente. Un comercial inmobiliario me dió la clave de por qué ya no se compran tantas casas, sobre todo para invertir, que ha sido determinante en el crecimiento de la burbuja...

Él me dice:

- Mi_casa_es_tu_casa, comprarías un paquetes de acciones sabiendo que en los próximos meses y años su valor caerá?
- No, por supuesto, prefiero esperar a que toquen fondo...
- Pues con la vivienda pasa exactamente igual. Nadie quiere comprar para invertir porque huelen que en los próximos años perderá valor. Nadie quiere comprar para perder dinero. Es así de sencillo!! E incluso los que la necesitan para vivir están muy preocupados y prefieren esperar.

errozate dijo:

Paro, los emigrantes se van.

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Los pagapensiones se quedan a cobrar el subsidio de desempleo que legalmente les corresponde. Mayor gasto para el estado.

Hola VirgilHilts, yo tampoco creo que nadie vaya a bajar el precio de venta por debajo del de compra si no es por necesidad imperiosa. Lo normal, o lo natural, es que se queden "pillados" en su inversión, al más puro estilo bursatil.

Sin embago, ten en cuenta que de 14 millones de pisos, solo los compradores de los ultimos 5 años están es esta tesitura. Hablamos de como mucho un 20% del mercado haciendo cuestas a ojo de buen cubero.

Aun suponiendo que un 20% de los pisos quedan fuera del mercado, seguimos teniendo el 80% restante que tiene su ciclo de vida habitual (herencias, cambios de piso, etc..), a esto se junta que posiblemente una bajada hecha publica posiblemente incentive a los propietarios con muchas plusvalías a deshacerse de una inversión que ha dejado de ser rentable. Por ultimo hay que acordarse de la construcción, en 2007 y 2008 el ritmo de construcción será poco inferior al de los años pasados, por la inercia de un negocio de desarrollo lento como es la construcción en el que los proyectos son a dos o tres años vista.

He hablado de esto en algunas otras ocaciones en este foro, es el ejemplo de Terra, sus precios se desplomaron vertiginosamente pero el año pasado habia accionistas con acciones a precios del 2002.

VirgilHilts dijo:

En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum).

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Otro topicazo. "Vender por menos de lo que le costó". Ejemplo:

- Señor Pedro, 61 años, tiene un piso que compró por 2 millones de pesetas en el año pongamos 1976 en el barrio de Horta, Barcelona. Llama a una tasadora y le dicen que puede pedir 300.000 Euros.

- Señor Gustavo, 31 años + su pareja. Han comprado un piso construido en 2004 a 50 metros del caso anterior. Precio, 64 millones, con ayuda de papi y mami de ambas criaturas.

El señor Pedro puede fácilmente vender por 240.000 euros. Y no pierde, y le da igual. Este señor tiene 61 años. No le puedes decir, espérese 10 años a que pase la crisis y pueda vender por 60.000 Euros más. Dentro de 10 años podría estar muerto o en una residencia con un babero y dodotis. Para este señor, no hay mañana, y puede "rebajar" mucho sin perder y marcharse a su pueblo que es más barato y comprarse un Mercedes.

Rebajar no es igual a vender por menos de lo que costó en el 90% de las casas de España.

Un aterrizaje suave es posible en economías como la japonesa, estadounidense, británica, alemana, etc., no tan dependientes del ladrillo como la española.

Pero una economía que basa su crecimiento económico y poblacional en construir casas, en el momento que deje de construir al ritmo actual se va al garete.

PARO es la palabra clave.

VirgilHilts dijo:

Hombre, esto de las bajadas de precio es muuuuy relativo (algún día con tiempo se podría hablar durante horas sobre la "veracidad"/verosimilitud de las estadísticas de precios de la vivienda, pero ésa es otra historia).
En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum). Y para que alguien venda un piso por debajo de lo que le costó es solamente porque ESTÁ OBLIGADO IMPERIOSAMENTE A VENDER (aquí es donde entra mi teoría de diferenciación entre los bienes de inversión puros -tipo burbuja de los tulipanes en Holanda- y los bienes que, inversiones aparte, yo llamo "útiles"). Y la gente solamente está obligada a vender por debajo del "coste" (de compra) si:
- se queda en paro y no puede pagar la hipoteca, lo cual todavía no está pasando, ya que hasta que la ¿crisis? se extienda el empleo parece que sigue bien
- se compra un piso mejor y debe vender el que tiene como parte del pago. Esto ya es bastante más habitual. Pero en cualquier caso tampoco es muy muy preocupante si lo peor que les puede pasar es que, vendiendo su piso por menos de lo que esperaban la implicación es que deben hipotecarse por más de lo que pensaban. El problema real es si han calculado la nueva hipoteca al límite y si no venden el piso por lo que piensan no pueden conseguir la nueva hipoteca...

En cualquier caso no hay que olvidar, como se ha dicho más veces por aquí, que hay mucha gente que ya tiene sus pisos totalmente pagados, así que pensar que esa gente va a "bajar los precios" es un poco aventurado...

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El gen ladrillil espanyol, situado en el cromosoma de la cerrilidad, juega un papel muy importante al respecto. Parece que la gente no tiene otra meta en la vida si no invertir en la vivienda.

Desde ese punto de vista, yo creo que los espanyoles han aceptado ya como falso la idea de "siempre sube", pero ciertamente estan fuertemente asentados en el "nunca baja".

El nunca baja es ahora mismo la base del aterrizaje suave, ya que si pongamos por ejemplo en 30 anyos no sube la vivienda o lo hace por debajo del IPC, en realidad habra bajado, y tal vez mucho, y eso mantendra satisfechas sus mentes. Ya me los imagino, con 70 anyos, diciendo:"Mira, toda la vida axfisiados con la hipoteca, pero ahora tenemos algo en propiedad!". Esta mentalidad desde luego favorece a las constructoras, promotoras y demas corruptos implicados en el mercado.

Pero hay otro escenario posible. Sin querer entrar en polemicas que si Roberto Centeno es esto o lo otro, yo creo que ha explicado muy bien los 3 factores principales, tipos de interes, variaciones en el precio de la vivienda y paro. Notese que para una economia ladrillil como la nuestra, estos factores estan parcialmente relacionados entre ellos. Hay mas, pero al final se pueden resumir en estos tres.

Si los tipos suben, el que todavia tenga margen para exprimir a su familia incluso la pension del abuelo, recurrira a eso. El que no, no tendra mas remedio que vender aunque sea por menor precio.

Una caida del precio de la vivienda tambien haria cundir el panico, y podria acelerar el proceso de venta. Ralentizaria la construccion y aumentaria el paro. Acabaria con el sentido de la vida del pepito, veria un imposible, algo que no le entraria en su razonamiento.

Y el paro... La gente no podria hacer frente a sus deudas, sector inmobiliario abajo, consumo idem, que provocaria mas paro, lo que causaria un efecto de bola de nieve.

Explosion de burbuja? Dependera de la conjuncion de varios factores, pero es posible

Paro

La burbuja YA ha estallado.

Stock. Mirad la progresión de anuncios en idealista. A esta marcha nos vamos a 1000 al día. Es decir pasamos los 200.000 rápidamente.

Lo que pasa es que el de la construcción (e inmobiliario) es un sector lento en su cambio. El proceso lleva 2 años + venta (que está ya en 3 años). En 1 ó 2 años se dejará de construir a este ritmo y eso es PARO.

Los pagapensiones se van a ir. Los jóvenes libres y preparados se van a ir. Y así el stock va a subir exponencialmente y no tiene salida. HAY MÁS VIVIENDA QUE DEMANDANTES DE ALOJAMIENTO REAL (La inversión en vivienda está muerta y eso pisos retenidos van a salir a un mercado que no los está absorbiendo y no los va a poder absorber). No van a poder acaparar eternamenta un producto que produce gastos y que YA se está depreciando día a día. ESTAMOS VIVIENDO UNA ILUSIÓN

errozate dijo:

Los pagapensiones se van a ir. Los jóvenes libres y preparados se van a ir.

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Madre mía!!! Y quién va a pagar las pensiones??? : :

Las pensiones

Las vamos a pagar nnosotros, los triunfadores del pisito, cuando descubramos que no somos nuevos ricos sino viejos pobres. Vamos a ir a Ciudad Real a recoger ajos y a Lleida a recoger peras y vamos a cotizar para poder pagar esas MENGUANTES pensiones.

Además, tendremos la oportunidad de meter nuestro pasivo en el gran casino y, así, los billetitos volverán con papá.

Nos la están metiendo doblada.

Mi_casa_es_tu_casa dijo:

Sí, claro, que se lo digan a mi vecina. Lleva dos años intentando vender el piso por el mismo precio, sin bajar un céntimo... Y NO SE LO COMPRA NADIE.

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Claro, pero por eso digo que lo de que un piso "baje" porque el vendedor pida menos dinero por él es algo un poco "subjetivo" o al menos discutible conceptualmente. Si yo compro un piso por 100, y pasados 2 años lo intento vender por 300, pero como veo que no lo vendo, al mes lo bajo a 250... ¿se podría decir que ese piso ha bajado de precio? Como digo es discutible, al menos desde mi opinión, ya que ese piso nunca se ha vendido por 300 y, para mí, nunca lo ha valido realmente (no entraría en las estadísticas de vivienda al no ser una transacción "cerrada")

Mi_casa_es_tu_casa dijo:

- Mi_casa_es_tu_casa, comprarías un paquetes de acciones sabiendo que en los próximos meses y años su valor caerá?
- No, por supuesto, prefiero esperar a que toquen fondo...
- Pues con la vivienda pasa exactamente igual. Nadie quiere comprar para invertir porque huelen que en los próximos años perderá valor. Nadie quiere comprar para perder dinero. Es así de sencillo!! E incluso los que la necesitan para vivir están muy preocupados y prefieren esperar.

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Aquí es donde entra otra de las grandes diferencias de los pisos frente a los bienes de "especulación/inversión pura" (usando una terminología propia de mi invención). Las acciones, tulipanes, etc, son inútiles en un 99% si se les quita su interés/objetivo de inversión/beneficio, cosa que no pasa con un piso (se puede comprar como inversión a muy largo plazo, para luego dárselo a los hijos, para pasar vacaciones en la costa, para poder ir de vez en cuando al pueblo, etc.) Como digo, la situación es compleja ya que los pisos, siempre en mi opinión, aúnan el ser un "activo de inversión" (al menos en los últimos tiempos) con ser un bien "de utilidad/disfrute/necesidad". Y ésta es una de las razones por las que yo descarto un estallido de burbuja en plan puro (bajadas de, al menos, un 60-80% de su precio actual)

Pues precisamente es eso

Eso es lo que va a arrastrar el precio a la baja. El comprar vivienda como inversión (especulación) y no como alojamiento que es lo que es.

La vivienda tiene un valor real el coste de producción,... para cubrir las necesidades de alojamiento.

Todo lo que suba de ese nivel es HUMO.

mac1929 dijo:

Hola VirgilHilts, yo tampoco creo que nadie vaya a bajar el precio de venta por debajo del de compra si no es por necesidad imperiosa. Lo normal, o lo natural, es que se queden "pillados" en su inversión, al más puro estilo bursatil.

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Exacto. Esto es como lo del famoso artículo yankee sobre la bajada en Japón y el señor ése que vio como su piso bajaba a menos de la mitad.
Si alguien se compra un piso, lo está pagando con una hipoteca larga, y resulta que los precios bajan escandalosamente, pues a él le jorobará sobremanera. Pero si no pierde su trabajo (o los intereses se desmadran, etc.) pues seguirá pagando su piso, donde vive, porque al fin y al cabo es un poco a lo que él se hizo a la idea (y también porque no le queda otro remedio )

Otra cosa es que no tengas más remedio que vender. Pero si puedes ir pagando, pues seguirás pagando (aunque sea por algo que ya no lo vale). Y como digo, no creo que haya "tanta" gente que esté pillada "tan" al límite como para no poder seguir pagando sus pisos (suponiendo que no se queden en paro).
Hay que tener en cuenta también que si hay un estallido fuerte, o una supercrisis, o pasa lo que en Japón, o lo que puede (está empezando?) pasar en USA, lo normal es el BCE mantenga o baje los tipos... (no creo que les preocupe más la inflación que una supercrisis apocalíptica como la que muchos auguran por aquí, que de producirse, además, ya contendría por sí sola la inflación).