ellison
Madmaxista
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Hola!
Yo llevo siendo burbujista mucho tiempo ya, demasiado.
He visto, como muchos de vosotros, que el desenlace fatal a lo que parecía en cada momento una situación delirante por lo insostenible, se venía retrasando año, tras año, tras año, tras año...
Yo hace tiempo que me cansé de pronosticar que la petada de la burbuja será el año que viene, porque lo vine haciendo en el 2001, en el 2002, en el 2003... y por supuesto, todos sabemos que siempre me he equivocado (y no he sido el único).
Me gustaría compartir con vosotros este artículo, que se publicó en la famosa web de bolsa de Cárpatos, de un tal Jorge Ritore, en el año 2002.
A ver si encontráis diferencias con la situación actual, CINCO AÑOS DESPUÉS, y con lo que decimos ahora. O con lo que dice el jorge valdano "on steroids" del burbujismo internetero, el infame "ir-": que si el castillo en el aire del crédito, que nadie tiene liquidez, que si la sobreoferta, que si los pisos vacíos, que si las falsas expectativas sobre el futuro (no se va a ir al paro, o siempre se va a mantener el nivel de ingresos), "oficializaciones", encubrimiento de la realidad por parte del gobierno, etc, etc, etc
Básicamente lo que pretende criticar el artículo son las facilidades fiscales que da el gobierno que echan más gasolina al fuego de la hinchazón de la burbuja, pero creo que no tiene desperdicio:
http://groups.google.com/group/es.charla.economia.bolsa/msg/11d04ccb0ed46a22?&hl=en&q="ritore+bru"
CRONICA DEL ESTALLIDO ANUNCIADO DEL BURBUJON INMOBILIARIO.
Últimamente se habla mucho de los precios alcanzados por los inmuebles, y
cual será su devenir . La mayoría defiende que en el peor de los casos se
estabilizará , mientras que otros, los menos, (entre los que se incluye
servidor) creen que la bofetada que se darán no tiene precedentes en la
historia económica de este país.
La principal causa no se encuentra en el libre juego de la oferta y la
demanda, ni en la favorable "coyuntura económica ( como está de boga
afirmar) sino en mi modesto parecer, en el absolutamente beneficioso , y por
tanto incomprensible , tratamiento fiscal de las ganancias patrimoniales
generadas por la venta de inmuebles, que ha avivado de nuevo la codicia de
los españoles .Hasta el año 2001 se gravaban al tipo fijo del 20 p.c. si su
periodo de generación era superior a dos años . Tras el 2001 , y como ya se
anunció a finales del año 1.999, ( la ley que operó la reforma data de junio
del 2000) dichas ganancias tributan al tipo fijo del 18 p.c. , si se ha
generado transcurrido simplemente un año y un día. Sin duda , esta norma ,
estaba destinada a favorecer la especulación salvaje. Pero hete aquí, que el
legislador no contento con ese trato , decide , anuncia, que en la nueva
reforma del Impuesto , que entrará en vigor en el año 2003, dichas ganancias
tributarán al tipo fijo del 15 p.c.. (quizás sería conveniente declararlas
exentas).¿CÓMO SE PUEDE TENER LA DESFACHATEZ DE AFIRMAR EN LA NUEVA REFORMA
QUE CON ESTA NORMA SE PRETENDE FOMENTAR EL AHORRRO? ¿ COMO SE PUEDE
CONCEPTUAR COMO AHORRO AL RENDIMIENTO DE UNA ESPECULACIÓN SALVAJE , OBTENIDO
EN EL BREVISIMO PERIODO DE UN AÑO Y UN DIA , Y QUE ESTA VAMPIRIZANDO EL
AHORRO DEL 90 POR CIENTO DE LOS ESPAÑOLES, DEJÁNDOLES SUMIDOS EN UNA DEUDA
VITALICIA? .
Pongamos un ejemplo ilustrativo sobre la insostenible discriminación . Un
contribuyente , ya sea trabajador o profesional, que obtenga 10 millones de
pesetas con un esfuerzo diario monumental , tributará ( prescindiendo de
otros factores, y atendiendo al tipo marginal exclusivamente) a un tipo
aproximado del 40 p.c. , es decir, satisfará al Fisco 4 millones de pesetas.
Ahora bien, el que especule con bienes inmuebles, y obtenga esos
rendimientos en una venta operada al año y un día de la compra, sólo
satisfará 1, 5 millones de pesetas . Creo que los españoles , bien
asalariados o profesionales por cuenta ajena, no se han dado cuenta de la
tomadura de pelo que representa esta norma fiscal. El Impuesto sobre la
Renta en puridad es un Impuesto sobre la nómina, sobre el trabajo. Se
penaliza a quién trabaja, y se premia a quién especula .Por no hablar de la
penalización que tiene el verdadero ahorro, es decir, el compuesto por
seguros de vida, planes y fondos de pensiones, etc. ( quizás en otro
artículo hablaremos de ello)
Otra muestra del descaro en evitar que se contraiga la especulación la
tenemos en la nueva norma anunciada sobre tributación de los rendimientos
vinculados a los alquileres, en virtud de la cual se podrán reducir un 40
p.c. de los mismos , y otro 10 p.c. adicional por gastos de difícil
justificación , que según se dice, encuentra su razón de ser , en la
necesidad de fomentar el alquiler de las numerosas viviendas desocupadas .
¡!!!!!PERO COMO SE PUEDE TENER TANTA CARADURA!!!!!!!!!. Además de haberles
proporcionando una suculenta ganancia patrimonial que sólo tributa al 15 % ,
es preciso que mientras se genera aquella , los adicionales y lucrativos
rendimientos de alquiler sean reducidos , pues pobrecillos ..... Si quieres
fomentar el alquiler crea una deducción para el inquilino. Acaso , quién
esta percibiendo unos suculentos rendimientos en dinero oscuro por alquiler ,
va a optar por declararlos con la nueva norma. Evidentemente no, por mucha
reducción que se instaure. Sin embargo, si se crease una deducción para el
inquilino , ya veríamos como este declararía su pago, y en consecuencia ,
obligaría al propietario, aflorando asi importantes cantidades de euros
personas de color. Todas las normas fiscales están destinadas a fomentar la compra por
el español medio (la mayoría) y jamás el alquiler. Y asimismo invitan
constantemente a la especulación por una minoría. Por otra parte , como el
alquiler de cualquier birria es equivalente a la letra de un piso ( también
birrioso, pero es tuyo) , el personal se inclina por comprar. Ahora bien, es
otro embuste, pues el 10 p.c. de impuestos , notaría, registro y gestión que
conlleva la compra está ausente en el alquiler. En efecto, una vivienda de
35 millones de pesetas implica un desembolso por tales conceptos de más de 3
millones. Por otra parte, el personal también desconoce que durante la
primera mitad de la vida de hipoteca, y debido al sistema francés empleado
para calcular por los bancos el importe de las letras , se pagan más
intereses que capital se amortiza. Incluso durante los cinco primeros años
( si la hipoteca tiene una vida de 25 años , que ahora es la media) casi el
85 p.c. del importe de la letra satisfecha SÓLO AMORTIZA intereses. En suma,
que no se amortiza apenas capital durante ese tiempo. Ahora bien, estas
normas fiscales incomprensiblemente favorables para los especuladores
inmobiliarios tienen una segunda lectura. ¿ No será que el Gobierno conoce
datos realmente preocupantes sobre una futura y negra evolución del sector
constructor e inmobiliario , la cual hay que intentar frenar mediante estas
normas, nuevamente incentivadoras de la especulación ? . Señores del
Gobierno, cuando se acabó el dinero, e incluso se está perdiendo mucho, su
intento de manipular el mercado es estéril . El estallido está ahí.
Por otra parte, se dice que el ladrillo se ha convertido en un refugio
debido a la caída de la bolsa. Incierto absolutamente . Se ha convertido en
un paraíso debido a esas normas y a la codicia sin límites de algunos
españoles. En efecto, de no existir la misma, hubiesen invertido (no sería
especulación ) en ladrillos 5 españoles, y no millones , o cuando menos
cientos de miles, como lo han hecho. Basta darse cuenta de que los precios
empezaron su escalada fuerte a finales del año 99 y por supuesto, y sobre
todo en el 2000, cuando ya era un hecho la nueva norma . Sin embargo, si
bien es cierto que la bolsa empezó a ser bajista a finales de este último
año, el desánimo y conciencia bajista entre los inversores particulares no
surgió ( si es que ha surgido, pues encuestas recientes revelan que el 85
p.c. no ha vendido ni está dispuesto a vender a estos precios - que difícil
es aceptar por el español el fracaso, concretado en este caso en pérdidas en
bolsa-) hasta principios del 2002, cuando empezaron a advertir la realidad
del ciclo bajista . Asi pues, los precios se dispararon sobre todo durante 2
años en los que la bolsa era la panacea.
El ladrillo se ha visto como un paraíso , incluso por personas que carecen
del más mínimo respaldo patrimonial (solvencia) . Y ello en la confianza de
que transcurrido un año y un día , obtendrán una suculenta ganancia sin
apenas efectuar desembolso. En efecto, es una inversión poco arriesgada
atendiendo el escaso tiempo que se debe esperar para obtener la ganancia ,
por lo que sin duda alguna, si ese trato fiscal tan privilegiado no tuviera
lugar, y fuese necesario esperar tres años, por ejemplo, o si se integrase
en la base imponible regular el incremento , tributando al tipo marginal del
contribuyente , dejaría de ser atractivo . Asi pues, la condición de refugio
se adquiere por lo dicho. ¿Quién no conoce a alguien que sin tener ni un
duro, mejor dicho, un euro, ha invertido en inmuebles por la nueva panacea
que representa y constantemente se publicita ? . Quién suscribe, conoce a
multitud de personas, que de ningún modo se hubiesen metido en esta historia
si no fuese por la norma fiscal existente, y la creencia de ganancia
asegurada al añito y un día. Por otra parte, cuantos ganadores en bolsa en
los años 98, 99 y 2000 ( ahora no tienen ni para comprar el gorro de dormir)
compraron una vivienda muy superior a la que le permitía su verdadero status
en la confianza de que la paga extra representada por la plusvalía en bolsa
nunca les abandonaría. Y cuantos se iniciaron con dicha paga extra en la
especulación inmobiliaria. Más de los que podemos imaginar. Estas personas ,
llegado el momento de escriturar, es decir, de comprar en sentido estricto
( hasta ese momento sólo se ha señalizado y satisfecho pagos periódicos de
escaso importe) advierten que no pueden pagar siquiera los impuestos y
gastos que conlleva la compra , y que representan el 10% del valor del piso,
aproximadamente ( IVA, notaria, registro, etc) . La ruina esta asegurada , a
menos que malvendan, y en este caso también perderán.
Escuché en un programa televisivo económico, al "profesor" autor de la nueva
reforma del impuesto sobre la renta, decir que el precio de los pisos no
bajaría debido a que el parque inmobiliario en propiedad en España es
escaso. ¡ PERO COMO SE PUEDE HACER UNA AFIRMACIÓN TAN INCIERTA E INFUNDADA¡
. ¿POR QUE TANTO DESCARO EN EVITAR QUE SE ACABE LA ESPECULACIÓN? . Como
puede desconocer que en España el 80 p.c. de los españoles tienen vivienda
en propiedad , mientras que en Europa no se alcanza el 50 p.c.. Por otra
parte, se pudo leer hace días que una asociación de .... inmobiliarios
sostiene a ultranza que los precios no bajarán debido a que las viviendas
compradas estos años , lo han sido para crear un hogar familiar. Pero que
sandeces hay que escuchar , cuando según estadísticas recientes , sólo en
Madrid, existen 225.000 viviendas vacías. Han leido bien, 225.000 viviendas
, en manos de especuladores , retenidas, para ser vendidas con la mayor
ganancia posible. Por otra parte, la mayoría de las adquiridas para
constituir hogar familiar han sido adquiridas sobre expectativas muy
favorables (principalmente, continuas ganancias en bolsa) , y por ello , de
valor muy superior al que los ingresos continuos -nómina- aconsejaban y
permitían. Pues bien, tales expectativas han poco equilibrado en pérdidas
importantes . Por tanto, puede darse el caso de ventas histéricas ante la
necesidad de liquidez, y tengan seguro que se darán. Algo feo se está
cociendo.
La razón de aquellos pronósticos tan alcistas no era otra que seguir
animando a la especulación, por una parte, y por otra, mantener la demanda
del español simple, con el fin de que no se acabase el negocio del siglo. En
efecto, si empiezan a afirmar que los precios bajaran, vamos a ver cuan
refugio sigue siendo el ladrillo. Dejo en el aire una cuestión. ¿ considero
que sería posible querellarse contra todos esos sinvergüenzas
telepredicadores por intentar manipular el precio de las cosas, en este caso
, los inmuebles? .
En definitiva, lo ocurrido con los inmuebles es sustancialmente idéntico a
lo ocurrido en la bolsa, y ya hemos visto los resultados. Me explico. Desde
el legislativo se ha invitado a especular ( no invertir) con los inmuebles ,
y desde los restantes foros , se ha animado al español medio a comprar
mediante proclamas continuas de que los pisos jamás bajarían. Esto ha
determinado por un lado que españoles "avariciosos" sin nivel adquisitivo
alguno se hayan puesto a especular como locos, con el dinero ajeno, es
decir, con créditos, y que otros hayan comprado sobre las expectativa de que
la plusvalía bursátil nunca les abandonaría, mientras que en el lado
contrario tenemos a las múltiples victimas que han caido en al trampa de
comprar su hogar familiar, también sobre la base de créditos que incluso
representan el 100 del valor de la vivienda. ¡!!Claro los tipos hipotecarios
están tan bajos, que como no vamos a comprar ahora nuestra hogar familiar) .
Vamos a ver, si no se trata de que los tipos estén bajos, sino de cual sea
el valor real final de la vivienda. Pues bien, si hacen números verán que
ahora en términos absolutos es mucho más cara. ¿Que es preferible pagar un
crédito de 10 millones en 15 años a un tipo del 12 % , o 20 millones en 25
años al 6 p.c.?. Hagan números pues se sorprenderían .
Se ha proclamado que todos salimos ganando . ¡Que monstruosa equivocación!.
Están abocando al suicido económico a este país. Pero claro , era
imprescindible mantener el ritmo de construcción , por cuanto este país , al
ser tercermundista, solo vive de la construcción, o lo que es lo mismo , del
pelotazo y las comisiones ( ahhh! se me olvidaba , y de la fuente de
generación de dinero oscuro tan enorme que supone la construcción ) . Se dirá
que gracias a la especulación se ha construido mucho, y generado trabajo, y
bla , bla , bla. Entonces, me quieren decir que si no se especula no se
construye. Señores seamos serios. Se hubiese construido lo mismo, con la
diferencia de que la demanda sería del consumidor final, es decir, de quién
necesita realmente la vivienda para vivir. Acaso en Alemania o Francia ,
donde según un estudio reciente , no han subido apenas los precios, no se
construye. Claro que si, pero no se ampara la especulación salvaje. Aquí se
ha sangrado el ahorro de los españoles , se ha vampirizado por una minoría .
La inmensa mayoría están hipotecados hasta el cogote , con la diferencia de
que si su piso se deprecia , en cambio, la hipoteca a 25 o 30 años , no.
Luego, el indudable beneficiario final, como siempre , los bancos. ( sin
olvidarnos de las constructoras y la nueva clase de especuladores
inconscientes ).
Y aquí tenemos el otro grave problema. Como indican los datos , un enorme
porcentaje de la renta disponible de los españoles es un crédito. Nadie
tiene un euro. Se intenta especular con los inmuebles sobre la base de los
créditos. Prestamos para el coche, prestamos para adquirir la vivienda
habitual , prestamos para especular, prestamos para viajar. Dilaciones en el
pago sin recargo. Todo es aire. Esta inmensa bola de nieve se ha podido
disimular durante los años de bonanza económica y de bolsa extremadamente
alcista. Pero ahora que la bolsa ha destruido una enorme riqueza , ahora que
se inician los despidos, ¿qué pasará?. Por sentido común, un bofetón de los
que hacen época. Y no se me tilde de pesimista, simplemente soy realista.
Según el Banco de España el valor real de los pisos bajó un 15 % de media en
los dos años siguientes al anterior ciclo inmobiliario alcista ( 1987 -1992)
. Entonces, (i) si ahora estamos ante un burbujón , el ciclo anterior no lo
fue , (iii) si se ha formado sobre aire, sobre falsas expectativas , no como
el anterior, que obedeció a inversores estables, con respaldo patrimonial y
sobre todo a compradores finales (iii) si la bolsa entonces no destruyó ni
de lejos la riqueza que ahora, y (iv) que en aquella época el crédito no
superaba el 50 % del valor de la vivienda , ustedes mismos tienen la
respuesta. La mía es que de aquí al año 2004 los precios pueden caer entre
un 20 y 30 p.c. de su valor real ( como poco) .
Otro dato sumamente preocupante ( conexo con lo antes dicho) y revelador de
la sangría que se ha hecho al ahorro de los españoles , y que a su vez
evidencia que este país es tercermundista, lo tenemos en que el esfuerzo
para adquirir una vivienda en España representa aprox. el 60 p.c. de una
nómina media . En cambio, en países civilizados y avanzados ,como Francia ,
Alemania , etc, solo representa el 33 p.c.. Pero claro había que garantizar
la larga vida de los grandes bancos españoles con hipotecas de 25 y 30 años.
Ahora bien, estos bancos ya pueden provisionar para una jovenlandesesidad
considerable.
En definitiva, si la oferta de vivienda nueva se mantiene en los mismos
niveles de años anteriores , si la oferta de vivienda usada será muy
superior a la de años precedentes y la demanda se ha secado por las razones
esgrimidas, tenemos los ingredientes para ver como , a más tardar , a
finales de este año los pisos empiezan a perder un sobrevalor que jamás
debieron adquirir. Y como toda purga, véase el ejemplo de la bolsa, será tan
extrema como la previa subida que la motiva. Se acabó la gallina de los
bemoles de oro, y habida cuenta que el sector constructor es el motor
económico de este país , nos espera un oscuro futuro . La irresponsabilidad
de las autoridades , de toda índole, ha sido de órdago. Leí el sábado en el
suplemento económico de un diario que las financieras de automóviles están
preocupadas por el notable incremento de la jovenlandesesidad en tal sector. Señores
esto no ha hecho sino empezar. Primero se han recortado los gastos en
vacaciones (vean la merma de ingresos del sector) , luego aparecen los
fallidos en los coches ( vean los datos de julio y agosto, realmente
preocupantes, pero claro es obligatorio tener un BMW o similar ) , y por
último, ventas histéricas de las casas por aquellos especuladores
insolventes que ven como su inversión se deprecia e incluso del hogar
familiar por no tener ni un duro, y necesitar liquidez. Es aconsejable ser
conservador , económicamente hablando, en ciertos tiempos, pues estos
siempre dan una de cal y otra de arena, aunque los poderes fácticos quieran
convencernos de lo contrario. Así pues, vayan apretándose los machos los dos
superbancos españoles ( por no hablar de la que se les viene encima con sus
acertadas inversiones en Latinoamérica) , pues me temo que raras veces
recuperarán siquiera mediante la ejecución judicial - subasta de las
viviendas- el 60 % del crédito concedido.
Jorge A. Ritore Bru
Yo llevo siendo burbujista mucho tiempo ya, demasiado.
He visto, como muchos de vosotros, que el desenlace fatal a lo que parecía en cada momento una situación delirante por lo insostenible, se venía retrasando año, tras año, tras año, tras año...
Yo hace tiempo que me cansé de pronosticar que la petada de la burbuja será el año que viene, porque lo vine haciendo en el 2001, en el 2002, en el 2003... y por supuesto, todos sabemos que siempre me he equivocado (y no he sido el único).
Me gustaría compartir con vosotros este artículo, que se publicó en la famosa web de bolsa de Cárpatos, de un tal Jorge Ritore, en el año 2002.
A ver si encontráis diferencias con la situación actual, CINCO AÑOS DESPUÉS, y con lo que decimos ahora. O con lo que dice el jorge valdano "on steroids" del burbujismo internetero, el infame "ir-": que si el castillo en el aire del crédito, que nadie tiene liquidez, que si la sobreoferta, que si los pisos vacíos, que si las falsas expectativas sobre el futuro (no se va a ir al paro, o siempre se va a mantener el nivel de ingresos), "oficializaciones", encubrimiento de la realidad por parte del gobierno, etc, etc, etc
Básicamente lo que pretende criticar el artículo son las facilidades fiscales que da el gobierno que echan más gasolina al fuego de la hinchazón de la burbuja, pero creo que no tiene desperdicio:
http://groups.google.com/group/es.charla.economia.bolsa/msg/11d04ccb0ed46a22?&hl=en&q="ritore+bru"
CRONICA DEL ESTALLIDO ANUNCIADO DEL BURBUJON INMOBILIARIO.
Últimamente se habla mucho de los precios alcanzados por los inmuebles, y
cual será su devenir . La mayoría defiende que en el peor de los casos se
estabilizará , mientras que otros, los menos, (entre los que se incluye
servidor) creen que la bofetada que se darán no tiene precedentes en la
historia económica de este país.
La principal causa no se encuentra en el libre juego de la oferta y la
demanda, ni en la favorable "coyuntura económica ( como está de boga
afirmar) sino en mi modesto parecer, en el absolutamente beneficioso , y por
tanto incomprensible , tratamiento fiscal de las ganancias patrimoniales
generadas por la venta de inmuebles, que ha avivado de nuevo la codicia de
los españoles .Hasta el año 2001 se gravaban al tipo fijo del 20 p.c. si su
periodo de generación era superior a dos años . Tras el 2001 , y como ya se
anunció a finales del año 1.999, ( la ley que operó la reforma data de junio
del 2000) dichas ganancias tributan al tipo fijo del 18 p.c. , si se ha
generado transcurrido simplemente un año y un día. Sin duda , esta norma ,
estaba destinada a favorecer la especulación salvaje. Pero hete aquí, que el
legislador no contento con ese trato , decide , anuncia, que en la nueva
reforma del Impuesto , que entrará en vigor en el año 2003, dichas ganancias
tributarán al tipo fijo del 15 p.c.. (quizás sería conveniente declararlas
exentas).¿CÓMO SE PUEDE TENER LA DESFACHATEZ DE AFIRMAR EN LA NUEVA REFORMA
QUE CON ESTA NORMA SE PRETENDE FOMENTAR EL AHORRRO? ¿ COMO SE PUEDE
CONCEPTUAR COMO AHORRO AL RENDIMIENTO DE UNA ESPECULACIÓN SALVAJE , OBTENIDO
EN EL BREVISIMO PERIODO DE UN AÑO Y UN DIA , Y QUE ESTA VAMPIRIZANDO EL
AHORRO DEL 90 POR CIENTO DE LOS ESPAÑOLES, DEJÁNDOLES SUMIDOS EN UNA DEUDA
VITALICIA? .
Pongamos un ejemplo ilustrativo sobre la insostenible discriminación . Un
contribuyente , ya sea trabajador o profesional, que obtenga 10 millones de
pesetas con un esfuerzo diario monumental , tributará ( prescindiendo de
otros factores, y atendiendo al tipo marginal exclusivamente) a un tipo
aproximado del 40 p.c. , es decir, satisfará al Fisco 4 millones de pesetas.
Ahora bien, el que especule con bienes inmuebles, y obtenga esos
rendimientos en una venta operada al año y un día de la compra, sólo
satisfará 1, 5 millones de pesetas . Creo que los españoles , bien
asalariados o profesionales por cuenta ajena, no se han dado cuenta de la
tomadura de pelo que representa esta norma fiscal. El Impuesto sobre la
Renta en puridad es un Impuesto sobre la nómina, sobre el trabajo. Se
penaliza a quién trabaja, y se premia a quién especula .Por no hablar de la
penalización que tiene el verdadero ahorro, es decir, el compuesto por
seguros de vida, planes y fondos de pensiones, etc. ( quizás en otro
artículo hablaremos de ello)
Otra muestra del descaro en evitar que se contraiga la especulación la
tenemos en la nueva norma anunciada sobre tributación de los rendimientos
vinculados a los alquileres, en virtud de la cual se podrán reducir un 40
p.c. de los mismos , y otro 10 p.c. adicional por gastos de difícil
justificación , que según se dice, encuentra su razón de ser , en la
necesidad de fomentar el alquiler de las numerosas viviendas desocupadas .
¡!!!!!PERO COMO SE PUEDE TENER TANTA CARADURA!!!!!!!!!. Además de haberles
proporcionando una suculenta ganancia patrimonial que sólo tributa al 15 % ,
es preciso que mientras se genera aquella , los adicionales y lucrativos
rendimientos de alquiler sean reducidos , pues pobrecillos ..... Si quieres
fomentar el alquiler crea una deducción para el inquilino. Acaso , quién
esta percibiendo unos suculentos rendimientos en dinero oscuro por alquiler ,
va a optar por declararlos con la nueva norma. Evidentemente no, por mucha
reducción que se instaure. Sin embargo, si se crease una deducción para el
inquilino , ya veríamos como este declararía su pago, y en consecuencia ,
obligaría al propietario, aflorando asi importantes cantidades de euros
personas de color. Todas las normas fiscales están destinadas a fomentar la compra por
el español medio (la mayoría) y jamás el alquiler. Y asimismo invitan
constantemente a la especulación por una minoría. Por otra parte , como el
alquiler de cualquier birria es equivalente a la letra de un piso ( también
birrioso, pero es tuyo) , el personal se inclina por comprar. Ahora bien, es
otro embuste, pues el 10 p.c. de impuestos , notaría, registro y gestión que
conlleva la compra está ausente en el alquiler. En efecto, una vivienda de
35 millones de pesetas implica un desembolso por tales conceptos de más de 3
millones. Por otra parte, el personal también desconoce que durante la
primera mitad de la vida de hipoteca, y debido al sistema francés empleado
para calcular por los bancos el importe de las letras , se pagan más
intereses que capital se amortiza. Incluso durante los cinco primeros años
( si la hipoteca tiene una vida de 25 años , que ahora es la media) casi el
85 p.c. del importe de la letra satisfecha SÓLO AMORTIZA intereses. En suma,
que no se amortiza apenas capital durante ese tiempo. Ahora bien, estas
normas fiscales incomprensiblemente favorables para los especuladores
inmobiliarios tienen una segunda lectura. ¿ No será que el Gobierno conoce
datos realmente preocupantes sobre una futura y negra evolución del sector
constructor e inmobiliario , la cual hay que intentar frenar mediante estas
normas, nuevamente incentivadoras de la especulación ? . Señores del
Gobierno, cuando se acabó el dinero, e incluso se está perdiendo mucho, su
intento de manipular el mercado es estéril . El estallido está ahí.
Por otra parte, se dice que el ladrillo se ha convertido en un refugio
debido a la caída de la bolsa. Incierto absolutamente . Se ha convertido en
un paraíso debido a esas normas y a la codicia sin límites de algunos
españoles. En efecto, de no existir la misma, hubiesen invertido (no sería
especulación ) en ladrillos 5 españoles, y no millones , o cuando menos
cientos de miles, como lo han hecho. Basta darse cuenta de que los precios
empezaron su escalada fuerte a finales del año 99 y por supuesto, y sobre
todo en el 2000, cuando ya era un hecho la nueva norma . Sin embargo, si
bien es cierto que la bolsa empezó a ser bajista a finales de este último
año, el desánimo y conciencia bajista entre los inversores particulares no
surgió ( si es que ha surgido, pues encuestas recientes revelan que el 85
p.c. no ha vendido ni está dispuesto a vender a estos precios - que difícil
es aceptar por el español el fracaso, concretado en este caso en pérdidas en
bolsa-) hasta principios del 2002, cuando empezaron a advertir la realidad
del ciclo bajista . Asi pues, los precios se dispararon sobre todo durante 2
años en los que la bolsa era la panacea.
El ladrillo se ha visto como un paraíso , incluso por personas que carecen
del más mínimo respaldo patrimonial (solvencia) . Y ello en la confianza de
que transcurrido un año y un día , obtendrán una suculenta ganancia sin
apenas efectuar desembolso. En efecto, es una inversión poco arriesgada
atendiendo el escaso tiempo que se debe esperar para obtener la ganancia ,
por lo que sin duda alguna, si ese trato fiscal tan privilegiado no tuviera
lugar, y fuese necesario esperar tres años, por ejemplo, o si se integrase
en la base imponible regular el incremento , tributando al tipo marginal del
contribuyente , dejaría de ser atractivo . Asi pues, la condición de refugio
se adquiere por lo dicho. ¿Quién no conoce a alguien que sin tener ni un
duro, mejor dicho, un euro, ha invertido en inmuebles por la nueva panacea
que representa y constantemente se publicita ? . Quién suscribe, conoce a
multitud de personas, que de ningún modo se hubiesen metido en esta historia
si no fuese por la norma fiscal existente, y la creencia de ganancia
asegurada al añito y un día. Por otra parte, cuantos ganadores en bolsa en
los años 98, 99 y 2000 ( ahora no tienen ni para comprar el gorro de dormir)
compraron una vivienda muy superior a la que le permitía su verdadero status
en la confianza de que la paga extra representada por la plusvalía en bolsa
nunca les abandonaría. Y cuantos se iniciaron con dicha paga extra en la
especulación inmobiliaria. Más de los que podemos imaginar. Estas personas ,
llegado el momento de escriturar, es decir, de comprar en sentido estricto
( hasta ese momento sólo se ha señalizado y satisfecho pagos periódicos de
escaso importe) advierten que no pueden pagar siquiera los impuestos y
gastos que conlleva la compra , y que representan el 10% del valor del piso,
aproximadamente ( IVA, notaria, registro, etc) . La ruina esta asegurada , a
menos que malvendan, y en este caso también perderán.
Escuché en un programa televisivo económico, al "profesor" autor de la nueva
reforma del impuesto sobre la renta, decir que el precio de los pisos no
bajaría debido a que el parque inmobiliario en propiedad en España es
escaso. ¡ PERO COMO SE PUEDE HACER UNA AFIRMACIÓN TAN INCIERTA E INFUNDADA¡
. ¿POR QUE TANTO DESCARO EN EVITAR QUE SE ACABE LA ESPECULACIÓN? . Como
puede desconocer que en España el 80 p.c. de los españoles tienen vivienda
en propiedad , mientras que en Europa no se alcanza el 50 p.c.. Por otra
parte, se pudo leer hace días que una asociación de .... inmobiliarios
sostiene a ultranza que los precios no bajarán debido a que las viviendas
compradas estos años , lo han sido para crear un hogar familiar. Pero que
sandeces hay que escuchar , cuando según estadísticas recientes , sólo en
Madrid, existen 225.000 viviendas vacías. Han leido bien, 225.000 viviendas
, en manos de especuladores , retenidas, para ser vendidas con la mayor
ganancia posible. Por otra parte, la mayoría de las adquiridas para
constituir hogar familiar han sido adquiridas sobre expectativas muy
favorables (principalmente, continuas ganancias en bolsa) , y por ello , de
valor muy superior al que los ingresos continuos -nómina- aconsejaban y
permitían. Pues bien, tales expectativas han poco equilibrado en pérdidas
importantes . Por tanto, puede darse el caso de ventas histéricas ante la
necesidad de liquidez, y tengan seguro que se darán. Algo feo se está
cociendo.
La razón de aquellos pronósticos tan alcistas no era otra que seguir
animando a la especulación, por una parte, y por otra, mantener la demanda
del español simple, con el fin de que no se acabase el negocio del siglo. En
efecto, si empiezan a afirmar que los precios bajaran, vamos a ver cuan
refugio sigue siendo el ladrillo. Dejo en el aire una cuestión. ¿ considero
que sería posible querellarse contra todos esos sinvergüenzas
telepredicadores por intentar manipular el precio de las cosas, en este caso
, los inmuebles? .
En definitiva, lo ocurrido con los inmuebles es sustancialmente idéntico a
lo ocurrido en la bolsa, y ya hemos visto los resultados. Me explico. Desde
el legislativo se ha invitado a especular ( no invertir) con los inmuebles ,
y desde los restantes foros , se ha animado al español medio a comprar
mediante proclamas continuas de que los pisos jamás bajarían. Esto ha
determinado por un lado que españoles "avariciosos" sin nivel adquisitivo
alguno se hayan puesto a especular como locos, con el dinero ajeno, es
decir, con créditos, y que otros hayan comprado sobre las expectativa de que
la plusvalía bursátil nunca les abandonaría, mientras que en el lado
contrario tenemos a las múltiples victimas que han caido en al trampa de
comprar su hogar familiar, también sobre la base de créditos que incluso
representan el 100 del valor de la vivienda. ¡!!Claro los tipos hipotecarios
están tan bajos, que como no vamos a comprar ahora nuestra hogar familiar) .
Vamos a ver, si no se trata de que los tipos estén bajos, sino de cual sea
el valor real final de la vivienda. Pues bien, si hacen números verán que
ahora en términos absolutos es mucho más cara. ¿Que es preferible pagar un
crédito de 10 millones en 15 años a un tipo del 12 % , o 20 millones en 25
años al 6 p.c.?. Hagan números pues se sorprenderían .
Se ha proclamado que todos salimos ganando . ¡Que monstruosa equivocación!.
Están abocando al suicido económico a este país. Pero claro , era
imprescindible mantener el ritmo de construcción , por cuanto este país , al
ser tercermundista, solo vive de la construcción, o lo que es lo mismo , del
pelotazo y las comisiones ( ahhh! se me olvidaba , y de la fuente de
generación de dinero oscuro tan enorme que supone la construcción ) . Se dirá
que gracias a la especulación se ha construido mucho, y generado trabajo, y
bla , bla , bla. Entonces, me quieren decir que si no se especula no se
construye. Señores seamos serios. Se hubiese construido lo mismo, con la
diferencia de que la demanda sería del consumidor final, es decir, de quién
necesita realmente la vivienda para vivir. Acaso en Alemania o Francia ,
donde según un estudio reciente , no han subido apenas los precios, no se
construye. Claro que si, pero no se ampara la especulación salvaje. Aquí se
ha sangrado el ahorro de los españoles , se ha vampirizado por una minoría .
La inmensa mayoría están hipotecados hasta el cogote , con la diferencia de
que si su piso se deprecia , en cambio, la hipoteca a 25 o 30 años , no.
Luego, el indudable beneficiario final, como siempre , los bancos. ( sin
olvidarnos de las constructoras y la nueva clase de especuladores
inconscientes ).
Y aquí tenemos el otro grave problema. Como indican los datos , un enorme
porcentaje de la renta disponible de los españoles es un crédito. Nadie
tiene un euro. Se intenta especular con los inmuebles sobre la base de los
créditos. Prestamos para el coche, prestamos para adquirir la vivienda
habitual , prestamos para especular, prestamos para viajar. Dilaciones en el
pago sin recargo. Todo es aire. Esta inmensa bola de nieve se ha podido
disimular durante los años de bonanza económica y de bolsa extremadamente
alcista. Pero ahora que la bolsa ha destruido una enorme riqueza , ahora que
se inician los despidos, ¿qué pasará?. Por sentido común, un bofetón de los
que hacen época. Y no se me tilde de pesimista, simplemente soy realista.
Según el Banco de España el valor real de los pisos bajó un 15 % de media en
los dos años siguientes al anterior ciclo inmobiliario alcista ( 1987 -1992)
. Entonces, (i) si ahora estamos ante un burbujón , el ciclo anterior no lo
fue , (iii) si se ha formado sobre aire, sobre falsas expectativas , no como
el anterior, que obedeció a inversores estables, con respaldo patrimonial y
sobre todo a compradores finales (iii) si la bolsa entonces no destruyó ni
de lejos la riqueza que ahora, y (iv) que en aquella época el crédito no
superaba el 50 % del valor de la vivienda , ustedes mismos tienen la
respuesta. La mía es que de aquí al año 2004 los precios pueden caer entre
un 20 y 30 p.c. de su valor real ( como poco) .
Otro dato sumamente preocupante ( conexo con lo antes dicho) y revelador de
la sangría que se ha hecho al ahorro de los españoles , y que a su vez
evidencia que este país es tercermundista, lo tenemos en que el esfuerzo
para adquirir una vivienda en España representa aprox. el 60 p.c. de una
nómina media . En cambio, en países civilizados y avanzados ,como Francia ,
Alemania , etc, solo representa el 33 p.c.. Pero claro había que garantizar
la larga vida de los grandes bancos españoles con hipotecas de 25 y 30 años.
Ahora bien, estos bancos ya pueden provisionar para una jovenlandesesidad
considerable.
En definitiva, si la oferta de vivienda nueva se mantiene en los mismos
niveles de años anteriores , si la oferta de vivienda usada será muy
superior a la de años precedentes y la demanda se ha secado por las razones
esgrimidas, tenemos los ingredientes para ver como , a más tardar , a
finales de este año los pisos empiezan a perder un sobrevalor que jamás
debieron adquirir. Y como toda purga, véase el ejemplo de la bolsa, será tan
extrema como la previa subida que la motiva. Se acabó la gallina de los
bemoles de oro, y habida cuenta que el sector constructor es el motor
económico de este país , nos espera un oscuro futuro . La irresponsabilidad
de las autoridades , de toda índole, ha sido de órdago. Leí el sábado en el
suplemento económico de un diario que las financieras de automóviles están
preocupadas por el notable incremento de la jovenlandesesidad en tal sector. Señores
esto no ha hecho sino empezar. Primero se han recortado los gastos en
vacaciones (vean la merma de ingresos del sector) , luego aparecen los
fallidos en los coches ( vean los datos de julio y agosto, realmente
preocupantes, pero claro es obligatorio tener un BMW o similar ) , y por
último, ventas histéricas de las casas por aquellos especuladores
insolventes que ven como su inversión se deprecia e incluso del hogar
familiar por no tener ni un duro, y necesitar liquidez. Es aconsejable ser
conservador , económicamente hablando, en ciertos tiempos, pues estos
siempre dan una de cal y otra de arena, aunque los poderes fácticos quieran
convencernos de lo contrario. Así pues, vayan apretándose los machos los dos
superbancos españoles ( por no hablar de la que se les viene encima con sus
acertadas inversiones en Latinoamérica) , pues me temo que raras veces
recuperarán siquiera mediante la ejecución judicial - subasta de las
viviendas- el 60 % del crédito concedido.
Jorge A. Ritore Bru
