Excel calculo de hipotecas y la falacia de los 100 años.

Renzo · 17 Ene 2007

El experto, ese ser que antes era perto, vuelve a la carga con la misma hez de siempre de las hipotecas a 100 años.

Me pregunto, expertos en que, ¿en leyendas urbanas?, ¿Habrán estudiado la licenciatura en tertuliano? ¿en la universidad del aquí hay tomate? ¿de la calle del medijeron?...

Una de dos, o nos mienten a la cara y debería ser denunciable por fomentar el suicidio económico, o son más simples que el que se baja las melodías de los telediarios.

Pero se lo voy a poner facil.

Me he hecho un excel en el que metiendo importe e interes saca la cuota mensual de hipoteca para 10, 15, 20, 25, ... ,100 años, según el modelo frances.

También saca amortización media mensual e interes medio mensual, así como montante económico total a pagar e intereses totales pagados en la vida de la hipoteca.

Además un par de gráficas sacan todos estos datos.

Por último, se puede poner también otra duración distinta de las anteriores, se recomienda encarecidamente a los expertos (que ni son pertos ni son ná) que simulen hipotecas a 1.000, 2.000, 5.000 o 10.000 años, a ver si aprenden a interpretar los resultados.

Lo siento, me joroba que se fomente la incultura y la ignorancia. Que luego la gente se cree lo de los 100 años.

Seguimos sin ascensor · 17 Ene 2007

Renzo dijo:
Me he hecho un excel en el que metiendo importe e interes saca la cuota mensual de hipoteca para 10, 15, 20, 25, ... ,100 años, según el modelo frances.

.

Muchísimas gracias por haberte currado la excel y compartirla con nosotros. Hace tiempo que yo quería hacer lo mismo, y me has ahorrado el trabajo. Se ve clarísimo en tus gráficas. La quería para poder convencer a algunos amigos de que cuidado con pedir hipotecas a más de 30 años (o incluso 30 años me parece ya una burrada). Yo creo que mucha gente pide hipotecas a 40 años pensando que pagarán la mitad de cuota que a 20 años, y ni hacen cálculos ni el banco lo explica. Con esta gráfica se ve muy claro, aunque mucho me temo que alguno dirá que "eso no puede ser, esa gráfica tiene que estar mal"...

Andriu_ZGZ · 18 Ene 2007

Muchas gracias por tu gran aportación, excelente hoja, pero ya tenía en la memoria esa famosa curva de la grafica cuota-años que se ha puesto en otro post.

Un saludico y gracias

Diogenes · 18 Ene 2007

Alargar el plazo de amortización de las hipotecas incrementa el coste final de lo que se desembolsa por la vivienda. Eso debería enseñarse en EGB (o como se llame ahora) pero no está mal que nos lo recuerdes.

He encontrado esta noticia, que es del 2002, pero que habla del tema:

http://news.bbc.co.uk/1/hi/business/2027576.stm

El artículo de lo que realmente habla es de la posibilidad de que aparezcan hipotecas a 50 años, pero de pasada habla de la posibilidad de que al final aparezcan hipotecas a 100 años.

Lo que me ha llamado la atención es que el artículo comenta que, en realidad, a partir de los 30 años los hipotecados no cuentan con pagar la hipoteca. Asumen que dejarán la hipoteca en herencia.

O sea que la propuesta no deja de tener su sentido, por retorcido que sea.

Me hipoteco a 100 años. Logro lo que quiero: una vivienda de propiedad, donde puedo vivir, y que puedo vender en cualquier momento y, con lo que obtengo, devolver el préstamo y ganar pingües beneficios (dada la imposibilidad física y metafísica de que la vivienda baje).
Me da igual que por una hipoteca a 100 años pague tres, cuatro o cinco veces el valor inicial de la vivienda. No estaré peor que si tiro el dinero en un alquiler, y, de todos modos, tampoco voy a terminar nunca de pagar la hipoteca; eso se lo dejo a mis herederos (o a los herederos de éstos).
Por el contrario, a mi muerte dejo a mis queridos herederos un patrimonio parcialmente amortizado e infinitamente revalorizado. Ellos sólo tienen que terminar de pagar la hipoteca y serán ricos.

El banco también está contento. Un pepito de 30 años puede estar pagando tranquilamente durante 60 años. Para entonces ya habrá devuelto el doble de lo que le han prestado y por delante al banco le esperan otros 40 años de cobrar la hipoteca o, en el peor de los casos, quedarse con una vivienda por la que no ha pagado nada, al contrario, le han pagado el doble de su valor para que se la quede.

Ya daré instrucciones a mi familia de que si alguna vez me convenzo de suscribir una hipoteca de estas características (si es que realmente las llegamos a ver) me internen inmediatamente en un psiquiátrico, ya que los síntomas de demencia serán evidentes. Pero me parece que, con lo que hemos visto y los que nos queda por ver, esta oferta por ahora hipotética tiene una gran cartera de clientes potenciales.

Lo que me interesa señalar no es si las hipotecas pueden ser de 100, 1000 o 50 años, o si es una opción económicamente racional, sino que hay gente (me temo que bastante) que está dispuesta a hipotecarse a sabiendas de que no van a poder terminar de pagar la hipoteca, y que, sin embargo, creen que están haciendo un gran negocio, sino para ellos, sí para sus herederos.

¿Me estoy yendo de la olla? (Lo digo por si tengo que ir ya avisando a mi familia)

Seguimos sin ascensor · 18 Ene 2007

Pregunto a los sabios del lugar (que yo no tengo ni idea): ¿Es obligatorio heredar?
O sea, si unos hijos heredan de sus padres un piso sobre el que pesa una fantástica hipoteca a 70 años vista, ¿pueden rechazar la herencia?

Alos · 18 Ene 2007

Diogenes dijo:
Alargar el plazo de amortización de las hipotecas incrementa el coste final de lo que se desembolsa por la vivienda. Eso debería enseñarse en EGB (o como se llame ahora) pero no está mal que nos lo recuerdes.

He encontrado esta noticia, que es del 2002, pero que habla del tema:

http://news.bbc.co.uk/1/hi/business/2027576.stm

El artículo de lo que realmente habla es de la posibilidad de que aparezcan hipotecas a 50 años, pero de pasada habla de la posibilidad de que al final aparezcan hipotecas a 100 años.

Lo que me ha llamado la atención es que el artículo comenta que, en realidad, a partir de los 30 años los hipotecados no cuentan con pagar la hipoteca. Asumen que dejarán la hipoteca en herencia.

O sea que la propuesta no deja de tener su sentido, por retorcido que sea.

Me hipoteco a 100 años. Logro lo que quiero: una vivienda de propiedad, donde puedo vivir, y que puedo vender en cualquier momento y, con lo que obtengo, devolver el préstamo y ganar pingües beneficios (dada la imposibilidad física y metafísica de que la vivienda baje).
Me da igual que por una hipoteca a 100 años pague tres, cuatro o cinco veces el valor inicial de la vivienda. No estaré peor que si tiro el dinero en un alquiler, y, de todos modos, tampoco voy a terminar nunca de pagar la hipoteca; eso se lo dejo a mis herederos (o a los herederos de éstos).
Por el contrario, a mi muerte dejo a mis queridos herederos un patrimonio parcialmente amortizado e infinitamente revalorizado. Ellos sólo tienen que terminar de pagar la hipoteca y serán ricos.

El banco también está contento. Un pepito de 30 años puede estar pagando tranquilamente durante 60 años. Para entonces ya habrá devuelto el doble de lo que le han prestado y por delante al banco le esperan otros 40 años de cobrar la hipoteca o, en el peor de los casos, quedarse con una vivienda por la que no ha pagado nada, al contrario, le han pagado el doble de su valor para que se la quede.

Ya daré instrucciones a mi familia de que si alguna vez me convenzo de suscribir una hipoteca de estas características (si es que realmente las llegamos a ver) me internen inmediatamente en un psiquiátrico, ya que los síntomas de demencia serán evidentes. Pero me parece que, con lo que hemos visto y los que nos queda por ver, esta oferta por ahora hipotética tiene una gran cartera de clientes potenciales.

Lo que me interesa señalar no es si las hipotecas pueden ser de 100, 1000 o 50 años, o si es una opción económicamente racional, sino que hay gente (me temo que bastante) que está dispuesta a hipotecarse a sabiendas de que no van a poder terminar de pagar la hipoteca, y que, sin embargo, creen que están haciendo un gran negocio, sino para ellos, sí para sus herederos.

¿Me estoy yendo de la olla? (Lo digo por si tengo que ir ya avisando a mi familia)

No, no te vas de la olla. Pero no te has dejado un punto fundamental. Ahora puedes recargar la hipoteca, o si solicitas una nueva tasación, puedes pedir más dinero al banco. Y como hasta ahora los pisos se han revalorizado, con la nueva tasación puedes disponer de más dinero para comprarte un coche, amueblar tú casa, e irte de vacaciones. Es decir, estás utilizando el piso como si de una tarjeta de crédito se tratase.

Yo creo que este es el último fin de los bancos. La revalorización del piso para que puedas seguir pidiendo más dinero prestado para consumir.

Lo que pasa es que igual se les ha ido de las manos, porque con subiditas del 17% anual, pues es insostenible.

BUMBUM · 18 Ene 2007

Seguimos sin ascensor dijo:
Pregunto a los sabios del lugar (que yo no tengo ni idea): ¿Es obligatorio heredar?
O sea, si unos hijos heredan de sus padres un piso sobre el que pesa una fantástica hipoteca a 70 años vista, ¿pueden rechazar la herencia?

Yo, sin tener ni idea en cuanto a cómo está la legalidad sobre el tema, estoy seguro de que no. ¡Es que estaría bueno! Una cosa es que no puedas llevarte sólo lo bueno, sino apechugar con todo, y otra tener que pagar las deudas de otros (por muy ascendientes que sean)...

. Volvería a ser como cuando en la Edad Media los señores se ganaban los derechos de unas tierras, junto a los de todos sus habitantes...
Dicho esto, no doy por seguro que en la andadura del camino hacia atrás, llegue a plantearse ese caso. Los hiperhipotecados, en el momento que no consigan colocar su pisito por el precio al que asciende su deuda, y no dispongan de otros posibles, no podrán moverse de ella. Incluso podría ser una reedición del ejemplo que puse, en cuanto a que el banco podrá revender su deuda junto a su deudor...

Renzo · 18 Ene 2007

Seguimos sin ascensor dijo:
Con esta gráfica se ve muy claro, aunque mucho me temo que alguno dirá que "eso no puede ser, esa gráfica tiene que estar mal"...

Pues tranquilo que no está mal, la he comparado la del Banco de España que han posteado en otro hilo, http://www.bde.es/clientebanca/prod...tamo_cuotas.htm , y coinciden hasta los decimales.

Aunque la mía es más divertida porque llega a los 100 años en vez de 50.

Analizandola se ven curiosidades como que en la primera gráfica, el cruce de la linea rosa y la amarilla indica el punto en que pagas exactamente el doble de lo que pediste prestado. Y para los tipos actuales está sobre los 36 años.

Es dificil de creer al principio pero sí, si pides 30 kilos a 35 años pagas 60 kilos.

Y si sube un punto el Euribor, pagarás 68 kilos...

Muy didáctico.

Diogenes dijo:
Lo que me ha llamado la atención es que el artículo comenta que, en realidad, a partir de los 30 años los hipotecados no cuentan con pagar la hipoteca. Asumen que dejarán la hipoteca en herencia.

Eso es lo que me asombra, las cotas tan bajas de inteligencia que se es capaz de alcanzar. No querer alquilar por no tirar el dinero e hipotecarse a 100 años. Si es lo mismo... Igual que pedir periodo de carencia. Son soluciones totalmente opuestas a la amortización, que al fin y al cabo es llegar a ser propietario... y habrá gente que picará...

dakz · 18 Ene 2007

Seguimos sin ascensor dijo:
¿Es obligatorio heredar?

No. Puedes renunciar a tu herencia sin ninguna implicacion adicional.

Renzo · 18 Ene 2007

Seguimos sin ascensor dijo:
Pregunto a los sabios del lugar (que yo no tengo ni idea): ¿Es obligatorio heredar?
O sea, si unos hijos heredan de sus padres un piso sobre el que pesa una fantástica hipoteca a 70 años vista, ¿pueden rechazar la herencia?

Si que pueden.

Leí algo de herencia de beneficios o algo así. Primero se pagan todas las deudas y si al final queda algo se hereda.

Si nó imaginate el pastel, haces testamento y le endosas todas tus deudas a tu peor enemigo...

Diogenes · 18 Ene 2007

BUMBUM dijo:
Yo, sin tener ni idea en cuanto a cómo está la legalidad sobre el tema, estoy seguro de que no.

Lo siento. Estás en un error. Las herencias pueden aceptarse o rechazarse.

No soy un experto, así que he tirado de Google:

http://www.iabogado.com/esp/guialegal/guialegal.cfm?IDCAPITULO=03050000

Si las deudas superan al patrimonio, tú te haces personalmente responsable de la diferencia.
Hay la opción de aceptar la herencia 'a beneficio de inventario'. En ese caso, sólo te haces responsable de las deudas con el patrimonio heredado. Pero para eso hay que pasar por notario y aflojar lo que toque de tu bolsillo.

Lo que no sé cómo se calcula el impuesto de sucesiones, si sobre el valor nominal de la herencia, o primero se pagan las deudas y luego se paga el impuesto sobre lo que queda.

Lo que sí creo tener claro es que si heredas un inmueble no puedes venderlo hasta que no pagues los impuestos de sucesión (que se calculan sobre el valor catastral). Una amiga de mis padres se encontró con esta situación: heredó varios inmuebles de sus padres, pero ni un duro en metálico, y ella personalmente estaba totalmente arruinada. Entonces se encontró con que no podía vender los pisos hasta que no pagase los impuestos, y no podía pagar los impuestos hasta que no vendiese los pisos. Y por supuesto, tampoco podía hipotecarlos. Llegó a considerar renunciar a la herencia, aunque creo que al final sacó el dinero de alguna parte.

En el caso de una hipoteca, me imagino que hay que subrogarla, y pagar la correspondiente comisión por los extenuantes gastos que eso le comporta a las sanguijuelas profesionales.

BUMBUM · 18 Ene 2007

Diogenes dijo:
Lo siento. Estás en un error. Las herencias pueden aceptarse o rechazarse.

No soy un experto, así que he tirado de Google:

http://www.iabogado.com/esp/guialegal/guialegal.cfm?IDCAPITULO=03050000

Si las deudas superan al patrimonio, tú te haces personalmente responsable de la diferencia.
Hay la opción de aceptar la herencia 'a beneficio de inventario'. En ese caso, sólo te haces responsable de las deudas con el patrimonio heredado. Pero para eso hay que pasar por notario y aflojar lo que toque de tu bolsillo.

Lo que no sé cómo se calcula el impuesto de sucesiones, si sobre el valor nominal de la herencia, o primero se pagan las deudas y luego se paga el impuesto sobre lo que queda.

Lo que sí creo tener claro es que si heredas un inmueble no puedes venderlo hasta que no pagues los impuestos de sucesión (que se calculan sobre el valor catastral). Una amiga de mis padres se encontró con esta situación: heredó varios inmuebles de sus padres, pero ni un duro en metálico, y ella personalmente estaba totalmente arruinada. Entonces se encontró con que no podía vender los pisos hasta que no pagase los impuestos, y no podía pagar los impuestos hasta que no vendiese los pisos. Y por supuesto, tampoco podía hipotecarlos. Llegó a considerar renunciar a la herencia, aunque creo que al final sacó el dinero de alguna parte.

En el caso de una hipoteca, me imagino que hay que subrogarla, y pagar la correspondiente comisión por los extenuantes gastos que eso le comporta a las sanguijuelas profesionales.

A ver hombre...que Seguimos sin ascensor preguntaba si era obligatorio heredar...Parece que todos coincidimos en que se puede rechazar la herencia, sobre todo si sólo son cargas...

Neutron_Mortgages · 18 Ene 2007

Muchas gracias, yo tenía una mucho más "pedestre", prefiero esta.

Así, cada vez que ex-burbujista y demás indocumentados insistan en sus insensateces se les podrá poner un enlace a este tema, a ver si consiguen enterarse.

Saludos y gracias

Renzo · 19 Ene 2007

El excel del Min. Viv. desarrollado e ilustrado.

He desarrollado los datos de cada trimestre:

-Con respecto al trimestre anterior.

-Con respecto al mismo trimestre del año anterior.

Y el resultado en forma de gráfica que siempre es mas ilustrativo.

Y si, se aprecia deceleración...

Excel calculo de hipotecas y la falacia de los 100 años.

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