Resumen del debate: Va a firmar una hipoteca y el estado se lleva 11k

Autopromoción: 11.000 euros solo en papeleo​

El doble impuesto de actos jurídicos documentados que soporta una hipoteca de autopromotor se ha convertido en el último frente de batalla fiscal. Un caso concreto que circula estos días desglosa la factura: 6.000 euros por la formalización de la hipoteca a cargo del banco y 5.000 euros por la escritura de obra nueva que paga el promotor. A eso se suman 2.100 euros de notaría y 1.700 de registro. La cifra total, 11.000 euros, se queda corta si se añade el 10% de ITP del terreno, el 21% del proyecto, el 10% de toda la construcción y el permiso de obras. El resultado es una losa que desanima a cualquiera.

La autopromoción de vivienda es un proceso reservado a quien tiene paciencia, capital y estómago para digerir una cadena de gravámenes que se activan antes de poner el primer ladrillo. El desglose no es una exageración: cada partida tiene su origen en una administración distinta, y ninguna se libra de la sospecha de estar sobredimensionada.

Qué se paga exactamente al firmar una hipoteca autopromotor​

El error más común es meter todo en el mismo saco. El AJD de la escritura del préstamo lo paga el banco desde el cambio legal de 2018, pero en autopromotor suele haber dos escrituras: la del préstamo hipotecario y la de declaración de obra nueva. El AJD de la obra nueva sí puede recaer sobre el promotor según la comunidad autónoma. Ahí está la primera trampa: la misma operación, dos documentos, dos facturas fiscales.

La segunda trampa es confundir impuestos con aranceles. Notaría y registro no son tributos, son tarifas profesionales reguladas. Con dos escrituras, la factura notarial y registral se dispara. Los 3.800 euros entre ambos conceptos cuadran con ese escenario de doble documento. Y no, no hay forma de escapar: sin escritura pública y sin inscripción registral, la hipoteca no existe para el banco.

El Estado que asegura viales y agua: ¿a cambio de qué?​

La defensa clásica de esta maraña fiscal es que el Estado garantiza los servicios básicos: viales, agua, electricidad. El argumento tiene un problema de lógica. Esas mismas infraestructuras ya se financian con el IBI de por vida, el canon del agua, el peaje eléctrico, el impuesto de circulación y el de hidrocarburos. Pagar por partida triple lo que ya se paga por partida doble no es una garantía, es un negocio.

Hay quien sostiene que el IBI español es ridículo comparado con el property tax anglosajón. Cierto en la cuota anual, falso en el conjunto. En esos países no existe el 10% de ITP por el solar, ni el 21% del proyecto, ni el 10% de la obra, ni el AJD por partida doble, ni una licencia que sangra. El impuesto recurrente es alto porque el resto de la cadena es mucho más limpia. Comparar solo el IBI es de trileros.

Los 18 meses de licencia y el coste de la burocracia municipal​

La licencia de obras es otro capítulo aparte. Además del sablazo económico, el permiso permite cortar parte de la vía para meter escombros, dejando la calle inutilizada para aparcar o circular. El Estado cobra por entorpecer el tráfico y luego cobra por circular. La espera media para obtener el permiso ronda los 18 meses, un plazo que descuadra cualquier presupuesto y cualquier hipoteca.

El resultado es una paradoja: a pesar de tantos impuestos, se sigue construyendo y ganando buen dinero. La diferencia entre vender un piso nuevo en Madrid y en Zamora explica por qué el sector aguanta. Donde hay demanda, el coste se traslada al comprador. Donde no, el promotor se come el margen.

La alternativa que nadie quiere discutir: menos Estado, más servicios​

El argumento más incómodo es el que compara empresas públicas y privadas. Las mutuas privadas ganan dinero mientras la sanidad pública cuesta más de lo que parece. Correos pierde miles de millones cada año mientras sus homólogas europeas privatizadas lo ganan. RENFE solo ganó dinero un año y este va camino de pérdidas récord. La lista de entes deficitarios es larga y la de enchufados, más.

La respuesta habitual es que el sector privado no podría garantizar servicios en medio del campo. Pero la pregunta real es otra: ¿por qué el Estado impide construir donde uno quiere y luego cobra por los servicios que dice garantizar? En un marco menos intervenido, los propietarios podrían asociarse para montar su propia infraestructura. Aquí ni siquiera se puede intentar.

Con estos diferenciales, la autopromoción debería ser una opción minoritaria pero viable. Sigue siendo un lujo al alcance de unos pocos. ¿Cuánto de ese coste es servicio real y cuánto es peaje administrativo?