Resumen del debate: Urge modificar Ley VPO

La cláusula de los 25 años que dispara el precio de la VPO​

Hay un mecanismo legal que convierte una vivienda protegida en un chollo financiero: comprarla a precio tasado y, pasados los años, venderla a precio de mercado. La tesis que abre el análisis es tajante: si esa cláusula de descalificación no hubiera existido, millones de pisos actuales tendrían hoy un precio muy inferior y no habrían acabado en manos de sociedades, fondos o compradores extranjeros con capacidad de pago. El diagnóstico apunta a un solo culpable: la norma, no la demanda.

Qué es la descalificación de una VPO y por qué importa​

La clave está en el plazo. La normativa permite que una vivienda de protección oficial deje de estar protegida transcurridos unos años —25 en el caso que centra el análisis, 15 o 20 en el modelo vasco— y pase al mercado libre sin cortapisas. En ese momento, el propietario puede vender al precio que le dé la gana. El resultado, según los casos que circulan, es un diferencial que ríete tú de la bolsa: pisos comprados por 100.000 euros que hoy se anuncian por 270.000.

La crítica no va contra el comprador, va contra el diseño. Si el suelo público se destina a vivienda protegida y esa protección caduca, el contribuyente ha financiado indirectamente una plusvalía privada. Hay quien sostiene que el problema no es la VPO en sí, sino la puerta giratoria que la convierte en activo especulativo. Y hay quien responde que, sin esa puerta, el piso sencillamente no se habría construido.

El argumento incómodo: pagar el piso de otros​

La objeción más repetida no es económica, es de equidad. Una parte del análisis sostiene que quien gana lo suficiente para no acceder a una VPO pero no lo bastante para comprar libre se queda fuera de ambos mundos: paga impuestos y ve cómo el Estado entrega a precio generoso una vivienda a otros. La formulación es dura: «Dame algo» le suplican al gobierno, olvidando que son ciudadanos y no mendigos.

El contraargumento tiene su lógica. Si esa vivienda no existiera, el comprador de renta media seguiría pagando lo mismo por el libre, porque la oferta protegida no compite con el mercado abierto. El piso no saldría a mercado y el precio libre no bajaría un euro. La discusión, por tanto, no es si la VPO abarata el conjunto, sino si el conjunto se construye o no.

El caso catalán: protección sin indemnización​

Aquí llega el giro que rompe el consenso. En Cataluña se modificó la normativa para que, en zonas tensionadas, la descalificación no libere el precio: aunque pasen los años, no se puede vender ni alquilar a precio libre. El detalle que indigna a los propietarios es que la norma no contempla indemnización alguna. Es decir, el reloj corre pero la protección no caduca.

El choque es de manual: seguridad jurídica contra función social de la vivienda. Quien compró con unas reglas ve cómo se las cambian a mitad de partida. Quien defiende la medida responde que la vivienda protegida nunca fue un activo libre y que el beneficio ya se capturó durante los años de uso. Nadie ha resuelto todavía cómo compensar ese salto.

La VPO que cuesta más que el mercado libre​

Queda la letra pequeña que desmonta el relato de la ganga. Hay provincias donde la VPO sale más cara que la vivienda libre, y hay casos de pisos nuevos de algo más de 80 metros cuadrados adjudicados por encima de 200.000 euros. Si eso es una subvención, que alguien explique dónde está el descuento.

La explicación técnica es que muchas promociones no reciben un euro público: simplemente cumplen requisitos de superficie y se venden a precio tasado porque el planeamiento urbanístico obliga a reservar un porcentaje del suelo. No hay subvención, hay obligación. Y cuando el precio tasado se calcula sobre costes altos, el resultado puede superar al del libre. La etiqueta «protegida» hace mucho trabajo y explica poco.

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Con estos mimbres, la predicción es fácil de formular y difícil de acertar: mientras la descalificación siga siendo el premio gordo, cualquier reforma que la toque tendrá enfrente a los propietarios actuales y a los promotores. Y mientras nadie la toque, el debate volverá cada vez que un piso protegido salga al mercado por el triple de lo que costó.