Resumen del debate: Los impuestos agravan la crisis de vivienda: la Hacienda 'buitre' dispara el precio hasta un 44%

Los impuestos que se comen hasta un 44% del precio de un piso, según el sector​

España figura entre los países con mayor carga fiscal sobre la vivienda y es el Estado europeo que más impuestos aplica a la compra de un inmueble. Cataluña encabeza la lista. El comprador paga ese sobrecoste sin verlo desglosado en ningún sitio.

Las cifras que circulan en el debate sitúan el sobreprecio que imprime la fiscalidad en hasta un 44% del precio final. El IVA del 10% en obra nueva, el impuesto de transmisiones patrimoniales en la usada y una licencia municipal que ronda el 7% del presupuesto dejan al comprador pagando cerca de un 20% solo con esos dos conceptos antes de escriturar, según los cálculos que maneja un participante. Y luego está el IBI, ese goteo anual que nunca baja.

El déficit de vivienda: un millón de pisos en 2028​

El problema no es solo cuánto cuesta construir. Es cuánta vivienda falta. Las proyecciones que se manejan apuntan a un déficit superior al millón de pisos en 2028, después de un aumento de población de más de tres millones de personas. Encima, un cuello de botella que nadie había previsto: la saturación de la red eléctrica frena promociones enteras.

Faltan casas y sobran obstáculos. Hay quien pone el foco en la demanda y reclama limitar la llegada de inmigrantes para contener la presión sobre un parque reducido; otros sostienen que el problema es de oferta y que solo se arregla levantando más. Las dos cosas, dicen los primeros, no son excluyentes.

¿Bajar impuestos abarata la vivienda o congela la construcción?​

Es la pregunta que parte en dos cualquier conversación sobre ladrillo. Una corriente sostiene que muchos impuestos desincentivan la inversión: con la misma oferta y menos demanda, los precios deberían ceder. La objeción llega rápido: si no se construye, la oferta se contrae, la demanda sigue subiendo y el precio sube igual. Justo lo que está pasando.

En Barcelona se compraban edificios enteros para rehabilitarlos y ponerlos en alquiler. Ese negocio se ha enfriado: los costes de construcción están disparados y la burocracia —licencias, plazos, estrangulamientos en la cadena de suministro— pesa tanto o más que el propio tributo. Los promotores que aguantan tiran de suelo barato heredado de la crisis o rehabilitan edificios viejos, incluso cuando tendría más sentido demoler.

¿Primera vivienda sin impuestos y segunda con recargo?​

Hay quien propone una fiscalidad a dos velocidades: bajar la carga a la primera vivienda y subirla a la segunda y a la inversión. El argumento es que penalizar la compra para especular reduciría la demanda tensionada sin tocar al que solo quiere vivir en su casa. Frente a eso, el temor recurrente: si el promotor deja de ver negocio, no habrá nada que comprar, ni caro ni barato.

El IBI y el límite de la propiedad privada​

El IBI tiene defensores y detractores acérrimos. Hay quien lo acusa de convertir al propietario en inquilino de su ayuntamiento: si no paga, el consistorio recupera el inmueble por la vía administrativa y con la policía si hace falta. Sus partidarios responden que el tributo paga los servicios de un entorno urbanizado que da valor a la vivienda, y que si fuera tan caro la casa no sería el destino favorito del ahorro español.

El resto del cuadro fiscal no ayuda. La cuña sobre el trabajo supera el 40%, por encima de Dinamarca o Noruega, y el esfuerzo fiscal de un asalariado español se sitúa casi un 50% por encima del de un alemán. En sociedades, España aplica un 25% general, menos que el 30% alemán o el 35% de Malta, pero el tipo no lo es todo. Mientras tanto, en el barrio de Salamanca, Hacienda vendía un edificio al fondo BlackRock por 205 millones y, según una de las informaciones difundidas en el hilo, Sánchez es el presidente que menos vivienda pública ha construido en su mandato.

Con estos diferenciales, lo lógico sería esperar una corrección a la baja de los precios. No llega. Las previsiones apuntan a que el déficit de obra supere el millón de pisos al final de la década, con la población creciendo y el suelo tensionado. Que eso abarate algo o lo encarezca todavía más sigue siendo, hoy, una apuesta.