Resumen del debate: Borja Mateo 2017: "No invertiria en vivienda, va a seguir bajando" (vídeo inside)

Un analista desaconsejó invertir en vivienda en 2017: el precio subió un 50%​

En 2017, con los precios todavía por debajo de los máximos de 2008 y los tipos en negativo, un conocido analista inmobiliario repetía que la vivienda iba a seguir bajando y que no era momento de invertir. Casi una década después, el índice del INE que mide compraventas reales acumula una subida nominal de entre el 50% y el 60% en el conjunto de España, según los datos que se manejan en el sector. El vídeo con aquellas predicciones circula ahora como material de escarnio.

La tesis del analista se apoyaba en el invierno demográfico y en las jubilaciones de la generación del baby boom. El argumento tenía su lógica interna: menos población, menos demanda, precios a la baja. Lo que no contemplaba era la impresora del Banco Central Europeo, la llegada de población extranjera en volúmenes que nadie proyectó y una obra nueva que se quedó congelada durante años.

Qué decía el vídeo y por qué envejeció tan mal​

El mensaje era tajante: no invertiría en vivienda, va a seguir bajando. Quien lo escuchó y vendió esperando recomprar más barato se encontró con lo contrario. En Valencia, según los casos que se citan, pisos que en 2017 se vendían por menos de 70.000 euros —bajos por 30.000— hoy se anuncian a partir de 160.000 y 80.000 respectivamente. En pueblos a media hora de la capital, inmuebles que costaban 35.000 euros se han más que duplicado.

Hay que matizar: esas cifras son de los mercados más tensionados. La media nacional engaña. El valor tasado que publica el Ministerio de Vivienda pasó de unos 1.530 euros por metro cuadrado en 2017 a algo más de 2.000 en 2025, un 35-40% más. El índice del INE, que mide compraventas reales, da un 50-60% nominal. Si se descuenta la inflación acumulada, superior al 20%, la subida real se queda bastante más baja. Pero sigue siendo subida.

El error de calendario: en 2017 ya no estábamos en el suelo​

El mínimo del mercado español se produjo entre 2013 y 2014. Para 2017 los precios llevaban tres años subiendo. Quien predijera entonces nuevas caídas iba contra la tendencia, no por delante de ella. Ese detalle, que ahora parece obvio, se diluyó en el ambiente de la época: tipos negativos, vientos de cola, compradores extranjeros y una inmigración venezolana que ya entraba con fuerza.

Lo que vino después fue la puntilla. Millones de personas llegaron a España en pocos años, la construcción de vivienda nueva no acompañó y la demanda se concentró en los mismos barrios. El resultado es el que cualquiera que haya buscado piso en una capital conoce de memoria.

El otro consejo que también falló: los bancos​

El mismo analista desaconsejaba invertir en acciones bancarias. Fueron, precisamente, de las que más subieron en el ciclo posterior. La anécdota sirve para algo más que para la burla: demuestra que acertar en macroeconomía no garantiza acertar en bolsa, y viceversa. Son dos juegos con reglas distintas.

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¿Fue un fracaso de análisis o un fracaso de todos? En 2017, la mayoría de los mortales tampoco vio venir ni la impresora ni la demografía real. La diferencia es que unos lo dijeron en un vídeo y otros se callaron. El vídeo, claro, envejece peor.