Apalancamiento, 2007 y el saunas: el hilo se parte en dos

Apalancamiento, 2007 y el saunas: el hilo se parte en dos​

El hilo se parte en dos. Por un lado, los que defienden que comprar con hipoteca multiplica la rentabilidad. Por otro, los que responden con la burbuja de 2007 y piden que reviente todo. La bronca ya no va de cifras: va de quién tiene derecho a llamarse español y de si el liberalismo es la solución o el problema.

Qué se ha sabido​

frangelico trae una noticia: Almeida lanza un plan para transformar suelos de oficinas en 18.400 viviendas protegidas de alquiler. Su lectura es que esos pisos «en antiguos edificios de oficinas que van a estar bien ubicados» acabarán en las mismas manos de siempre. la_trotona responde con retintín: «Correcto, mucho mejor dejar en oficinas para que trabajen españoles».

Covid-8M pone el ejemplo numérico que ordena el debate: una vivienda de 200.000 €, con un 30% aportado (60.000 €) y un 70% financiado (140.000 €). Si el alquiler da un 5% neto (10.000 € anuales) y la hipoteca cuesta un 3% (4.200 € de intereses iniciales), quedan 5.800 € anuales. Con eso defiende que el apalancamiento dispara la rentabilidad sobre el capital propio. selenio le corrige: ese 5% no es neto, hay que restar comunidad, IBI, tasas y luego declarar. Y añade que la cuota incluye amortización de capital, no solo intereses.

Carajote suelta la cifra que enciende todo: «30% piden hoy». selenio responde que en 2007 no se miraba la relación cuota/salario y que hoy se exige que la hipoteca no pase del 35% de los ingresos conjuntos. Carajote insiste en que en 2007 se pagaba la entrada con un préstamo rápido y que el banco daba hasta el 110% del valor. selenio lo niega: «en la hipoteca te daban el 100% y 110% de financiación, osea precio + gastos».

lucky starr corta: «Esos no son os numeros reales». Pure Blood añade que todo era «super fácil» y que las cláusulas abusivas no salieron de la nada.

Dónde está la bronca​

El choque central es el apalancamiento. Covid-8M sostiene que si la rentabilidad neta del inmueble supera el coste de la financiación, comprar con hipoteca siempre da más rentabilidad sobre el capital aportado. selenio no lo niega del todo, pero matiza: eso es sobre el capital inicial, no sobre el total financiado, y el riesgo de embargo por impago existe. Pure Blood zanja: «El apalancamiento aumenta el rendimiento del capital propio». selenio responde que él mira la inversión completa, a largo plazo, y que en 2008 eso llevó a muchos impagos.

El segundo frente es político y personal. Carajote pide un reset y dice que prefiere «morirme literalmente de hambre con tal de que os muráis igualmente». Pure Blood le contesta que está enfermo y que un poco de comunismo le sentaría bien. Carajote sube el tono: «Tienes que ser tremendamente subnormal para asociar lo que yo he dicho con que yo tenga pensamientos comunistas». Pure Blood cierra: «Tienes mucha rabia pero poco cerebro».

En medio, la_trotona matiza que las competencias de inmigración son del Estado central y que las declaraciones de Ayuso le parecen «horripilantes». Furymundo opina que Ayuso tiene más potencial que Feijóo. lucky starr bromea con que no le den ideas a Pedro.

Qué cambia respecto a antes​

El debate sobre la rentabilidad del alquiler se desplaza al apalancamiento. Ya no se discute si el 3% es poco: se discute si la hipoteca convierte una inversión mediocre en una buena. Covid-8M pone el ejemplo numérico y Pure Blood lo respalda. selenio acepta el cálculo sobre el capital propio pero insiste en los gastos, los impuestos y el riesgo.

La predicción de Caballero de la Tenaza sobre que el precio volverá a desplomarse tras una subida se queda en el aire: nadie la retoma. En su lugar entra la crisis de deuda. selenio avisa: «estamos cerca de una crisis de deuda» y menciona los bonos disparados y la deuda privada de la IA. frangelico añade que el sistema genera déficit permanente y que «pondrán en la calle a millones».

El asunto migratorio sigue por debajo, pero ahora se cruza con la vivienda protegida de Almeida. frangelico sostiene que esos alquileres acabarán en manos de inmigrantes, y la_trotona le responde con ironía sobre dejar las oficinas para que trabajen españoles.

El cálculo que ordena el debate​

Covid-8M lo explica paso a paso. Vivienda de 200.000 €. Aportas 60.000 €, financias 140.000 €. Alquiler al 5% neto: 10.000 € al año. Hipoteca al 3%: 4.200 € de intereses. Quedan 5.800 €. Sobre los 60.000 € aportados, eso es un 9,6% de rentabilidad. Sin hipoteca, el mismo piso daría un 5% sobre 200.000 €. De ahí su conclusión: el apalancamiento aumenta el rendimiento del capital propio.

selenio responde que ese 5% no es neto, que hay que restar gastos y declarar, y que la cuota incluye amortización de capital. Pure Blood le dice que da igual el plazo: el apalancamiento siempre aumenta el rendimiento del capital propio. selenio insiste en que él mira la inversión completa y el riesgo de embargo.

Lo que se dice del 2007​

Carajote sostiene que en 2007 se pagaba la entrada con un préstamo rápido y que el banco daba hasta el 110% del valor. selenio lo niega y dice que entonces no se miraba la relación cuota/salario, mientras que hoy se exige que la hipoteca no pase del 35% de los ingresos. Carajote responde que hoy piden un 30% de entrada. lucky starr dice que esos no son los números reales. Pure Blood ironiza sobre que todo era fácil y que las cláusulas abusivas no salieron de la nada.