Zimmerkauf: Neuer Zugang zum Wohnraum in Spanien

Zimmer statt Häuser kaufen: Eine Idee gewinnt in Spanien an Boden

Angesichts explodierender Immobilienpreise schlägt ein Startup vor, einzelne Zimmer anstelle ganzer Wohnungen zu kaufen. Das Projekt namens Habitación.com gewann den 29. SeedRocket Gründercampus und bietet eine Methode zum Erwerb eines Teileigentums: das Zimmer plus einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Die Transaktion wird vor einem Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Ziel ist es, jungen Menschen, die sich keine ganze Wohnung leisten können, den Weg zur Eigentumsbildung zu ebnen.

Die Logik ist einfach: Ein junger Mensch, der in Madrid 400 Euro monatlich für ein kleines Zimmer zahlte, kann dieselben 400 Euro für ein eigenes Zimmer ausgeben, das er monatlich abbezahlt und später verkaufen kann, um Ersparnisse zurückzugewinnen, oder vermieten, um Einkommen zu erzielen. Das Startup plant, 2023 50 Zimmer auf den Markt zu bringen und diese Zahl 2024 auf 500 zu erhöhen. Auf dem Papier klingt der Plan gut.

Wie funktioniert der Kauf eines Zimmers?

Beim Kauf eines Zimmers erwirbt man einen Prozentsatz der Immobilie. Der Ablauf ist derselbe wie beim Kauf einer ganzen Wohnung, jedoch kauft man nur einen Teil: das Zimmer und einen Anteil an den Gemeinschaftsbereichen. Dies erfolgt durch öffentliche Urkunde vor einem Notar, wobei man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Hervorgehobene Vorteile sind: Aufhören, Miete zu zahlen, diese Ausgabe in Ersparnisse für eine zukünftige ganze Wohnung umwandeln, ein reales, wertsteigerndes Asset besitzen und früher in den Immobilienmarkt eintreten. Wenn der Eigentümer die Stadt wechselt, bleibt das Zimmer sein Eigentum: Er kann es verkaufen oder vermieten.

Der Kontext: Teurere Hypotheken und steigende Mieten

Die Verteuerung von Hypothekendarlehen hat die monatlichen Belastungen erhöht. CaixaBank schätzte, dass Familien der Mittelschicht etwa 38% ihres Einkommens für die Hypothek aufwenden, mehrere Punkte über der von Finanzexperten als gesund angesehenen Grenze von 30%. Im Mietmarkt zeigt eine Studie von Idealista, dass in Barcelona die Miete bis zu 47,5% des Einkommens verschlingt. Es folgen Bilbao (38,3%), Madrid (37,7%) und San Sebastián (35,4%). Der Mietmarkt befindet sich in einem Aufwärtstrend, belastet durch Feriendomizile und ausländische Käufe.

Zimmer-Nachfrage steigt in Madrid und Barcelona um 40%

Die Schwierigkeit junger Menschen, eine ganze Wohnung zu bekommen, hat die Nachfrage nach Einzelzimmern in Städten wie Madrid und Barcelona um bis zu 40% getrieben. Laut Daten von Pisos.com entfallen in Barcelona bereits 20% des regulären Mietbestands auf das Zimmer-Marktsegment. Das Zusammenleben in einer WG kostet in Spanien 10% mehr als vor zwei Jahren, mit einem Durchschnittspreis von 383 Euro, aber deutlich höher in Großstädten: 603 Euro in Barcelona, 558 in Madrid und 516 in Palma de Mallorca. Selbst am Stadtrand, in Móstoles oder Leganés, werden 800 und 850 Euro verlangt.

Warum bevorzugen Vermieter die Vermietung nach Zimmern?

Einer der Gründe, warum viele Vermieter sich für die separate Vermietung von Zimmern entscheiden, ist die höhere Rendite. Experten zufolge können sie von 1.800 Euro monatlich für eine 110 m²-Wohnung im Eixample-Viertel (Barcelona) auf 2.800 Euro steigen, wenn sie vier Zimmer einzeln vermieten. Das Geschäft ist für den Vermieter klar.

Rechtliche und praktische Zweifel: Bruchteilseigentum, Hypotheken und Zusammenleben

Der Vorschlag überzeugt nicht alle. Manche weisen darauf hin, dass Wohnungen unteilbare Einheiten sind und keine Bank Hypotheken für Bruchteilseigentum an Wohnungen anbietet. Auch wird angemerkt, dass ein Viertel einer 4-Zimmer-Wohnung im Wert von 400.000 Euro 100.000 Euro kostet, eine Anzahlung, die für viele weiterhin unerreichbar bleibt. Praktisch wird die Situation mit einer ständigen Eigentümerversammlung verglichen, um die Spülung oder das Bidet zu reparieren, oder mit der Unannehmlichkeit, die Wohnung mit Fremden zu teilen. Einige sehen in dieser Formel eine Normalisierung der Armut und eine Wohnraumlösung aus früheren Zeiten, als arme Familien jeweils in einem Zimmer eines großen Hauses lebten.

Alternativen: Wohnwagen, Camper und das Problem der Meldepflicht

Angesichts der Immobilienpreise erwägen manche, in einem Wohnwagen oder Camper zu leben. Die Kosten für einen Wohnwagen können bei 4.000 Euro liegen, weit unter denen eines Zimmers. Allerdings erschweren kommunale Vorschriften diese Option: Die meisten Rathäuser haben keine Regelungen für das Parken von Campern, doch wenn man einen Tisch herausstellt oder Wäsche aufhängt, gilt dies als Camping und kann mit Bußgeldern geahnt werden. Zudem ist eine Meldeadresse in einem Camper nicht zulässig, da er keinen festen Standort hat. Im Gegensatz dazu ist in den USA Camping fast überall erlaubt, wo es niemanden stört, und eine Anmeldung in einem Wohnwagen ist möglich.

Die Grundsatzdebatte: Lösung oder Flickschusterei?

Der Kauf von Zimmern wird als Zugangsweg zum Wohneigentum präsentiert, aber auch als Symptom der Marktverschlechterung. Während einige eine Chance für junge Menschen ohne große Ersparnisse sehen, betrachten andere es als einen Flicken, der das strukturelle Problem nicht löst. Die Frage bleibt offen: Ist dies eine nachhaltige Lösung oder eine Art, die prekäre Wohnsituation dauerhaft zu zementieren?