Wohnungspreise boykottieren: Strategie oder Resignation?

Warum immer mehr Käufer über einen Boykott des Immobilienmarktes nachdenken

„Das ist ein Schneeballsystem“, „ich lasse mich nicht als nützlicher Idiot benutzen“ oder „sollen sie sie selbst fressen“ – solche Sätze fallen immer öfter bei denen, die kaufen könnten, es aber bewusst nicht tun. Es ist kein Zugangsproblem: Es ist eine bewusste Entscheidung, das nicht zu zahlen, was sie als systemische Überbewertung betrachten. In der Debatte stehen diejenigen, die im Wohneigentum die einzige Sicherheit sehen, denen gegenüber, die es als Falle voller versteckter Kosten betrachten.

Das Dilemma: Sparen gegen den unaufhaltsamen Anstieg

Wer wartet, sieht sich einer mathematischen Realität gegenüber: Wenn man jährlich 10.000 € spart, die Wohnung aber um 7 % teurer wird – oder um 12 % wie 2025 –, rückt das Ziel weiter entfernt statt näher. Dazu kommt eine Inflation, die die Kaufkraft der Ersparnisse mit 3 % pro Jahr aushöhlt. Die Strategie „warten, bis die Preise fallen“ kollidiert mit dem historischen Verhalten des Marktes: Die Preise weichen nicht, und die Nachfrage lässt nicht nach.

Die Steuerlast, die niemand in die Rechnung einbezieht

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien muss der Käufer 8 % Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar- und Grundbuchkosten tragen. Das bedeutet bei einer Wohnung für 250.000 € mindestens 20.000 €, die nicht kapitalisiert werden. Der Staat ist damit der große Profiteur der Preisspirale: Pro 100.000 € Preisanstieg nimmt er 8.000 € zusätzliche Steuern ein. Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) und die Einkommensteuer auf Vermögensgewinne vervollständigen einen Cocktail, der den Kauf laut manchen Analysen um bis zu 15 % über dem Verkaufspreis verteuert.

Mieten oder kaufen? Der Paradigmenkrieg

Auf der einen Seite die Fraktion, die sagt, Wohneigentum bringe finanzielle Freiheit und Mieten sei „Geld zum Fenster hinauswerfen“. Auf der anderen Seite diejenigen, die argumentieren, wer sich auf ein 30-jähriges Hypothekendarlehen am Zyklushoch einlässt, wird zum „Ruderknecht“, gefangen ohne Liquidität und Mobilität. Die Paradoxie: Die großen Fonds kaufen mit institutionellen Rabatten von 30 % und Steuervorteilen – etwa als SOCIMIs (spanische börsennotierte Immobilien-AGs) –, während der kleine Anleger den Vollpreis zahlt. Ein Vergleich, so heißt es, sei unmöglich: Dasselbe Objekt ist für BlackRock eine Investition und für einen Geringverdiener eine Last.

Das Problem seit 2006 stagnierender Löhne

„Die Löhne sind identisch mit denen von 2006“, heißt es, während die Immobilienpreise in vielen Städten verdoppelt wurden. Die Kombination aus Asset-Inflation und eingefrorenen Einkommen erzeugt eine Kluft, die selbst junge Menschen mit guten Gehältern nur mit generationenübergreifenden Hypotheken überbrücken können. Die Hoffnung, dass die Boomer in Rente gehen und Wohnraum freisetzen, stößt an eine demografische Pyramide, die ihren Wendepunkt noch nicht erreicht hat.

Boykott als Strategie: Funktioniert das?

Während manche kategorisch ablehnen, haben andere den Binnenmigrationsweg gewählt: verkaufen in teuren Regionen, kaufen in Provinzen mit 30 % niedrigeren Preisen. Doch der Schachzug hat eine erhebliche steuerliche Hürde: Der Verkaufsgewinn wird mit 21 % besteuert, wenn er nicht innerhalb von zwei Jahren in eine selbstgenutzte Wohnung reinvestiert wird. Und die Versuchung, „zu warten, bis die Boomer sterben“, verfliegt, wenn die Preise statt zu fallen weiter steigen.

Der Konsens, falls es einen gibt: Der Markt wird sich nicht durch individuelle Boykottentscheidungen korrigieren. Wer kann, kauft; wer nicht kann, mietet schlecht und teuer; und wer wartet, sieht, wie seine Ersparnisse zwischen Inflation und Preisanstiegen verdampfen. Solange der Staat die Besteuerung nicht anfasst oder bezahlbarer Wohnraum entsteht, bleibt das Dilemma offen.

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