Spanien: Leibrente als Schlupfloch, um Zwangsvollstreckung zu umgehen

Nießbrauch auf Lebenszeit und Schulden: Wie manche die Zwangsvollstreckung umgehen

In den letzten Jahren hat sich in Spanien eine angebliche Immobilienstrategie verbreitet, die es Familien ermöglicht, eine Wohnung zu bewohnen, ohne die Kosten der Eigentümergemeinschaft zu tragen, gestützt auf den Nießbrauch auf Lebenszeit. Die Geschichte beginnt mit dem Kauf einer Wohnung für 30.000 € am Stadtrand von Lugo, die anschließend von mehreren Mitgliedern einer Sippe bewohnt wird, die keine Umlagen zahlen und keine regulierten Dienstleistungen nutzen, während die Gemeinschaft Schulden anhäuft.

Wer zahlt die Gemeinschaftskosten bei einem Nießbrauch?

Das spanische Zivilrecht legt fest, dass der Nießbraucher für die Grundsteuer (IBI) und die ordentlichen Kosten der Gemeinschaft verantwortlich ist, auch wenn er nicht der Eigentümer ist. In der Praxis gehen die Gerichte meist davon aus, dass die Last auf der Immobilie und nicht auf der Person lastet, die sie bewohnt, sodass die Pfändung sich gegen die Immobilie und nicht gegen den Bewohner richtet. Die herrschende Lehre erkennt jedoch an, dass der Nießbraucher für diese Beiträge als Gesamtschuldner haftet, was die Vorstellung entkräftet, er könne unbegrenzt „umsonst“ wohnen.

Die Versteigerung und die Möglichkeit der Räumung

Wenn die Gemeinschaft die Pfändung beantragt, kann das Gerichtsverfahren in einer Versteigerung des bloßen Eigentums enden. Bei der Versteigerung erwirbt der Käufer das volle Eigentum, aber der Nießbrauch besteht fort, bis er erlischt (Erlöschensgründe nach Art. 513 des Código Civil, des spanischen Zivilgesetzbuchs). Der neue Eigentümer kann den Nießbraucher daher nicht räumen, es sei denn, dieser verzichtet auf sein Recht oder stirbt. Einige Teilnehmer der Debatte schlagen vor, eine Abfindung zu vereinbaren, damit der Nießbraucher die Immobilie verlässt, obwohl der rechtliche Weg komplex und kostspielig bleibt.

Fazit und Ausblick

Das Manöver ist kein „Zaubertrick“, der die Schulden tilgt: Die Gemeinschaft kann die Wohnung pfänden, und der Nießbraucher bleibt verpflichtet, seine Beiträge zu zahlen. Was es ermöglicht, ist die Räumung jahrelang hinauszuzögern, was das Verfahren zu einem Spiel um Geduld und juristische Mittel macht. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist zu erwarten, dass die Gerichte den Einsatz des Nießbrauchs als Schutzschild gegen Gemeinschaftsverpflichtungen weiter einschränken werden.

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