Wohnung von 1970 heute 250-mal teurer als damals

Eine Wohnung, die 1970 700.000 Pesetas kostete, wäre heute das 250-fache wert

Anfang der 1970er Jahre lag der Preis für eine typische Wohnung bei rund 700.000 Pesetas, umgerechnet etwas über 4.000 Euro. Ein Nutzer eines Online-Forums hat berechnet, dass dieselbe Art von Immobilie in denselben Straßen – Francesco Silvela 37, Cáceres – heute auf Immobilienportalen zu Preisen angeboten wird, die den damaligen Wert um bis zu 250 Mal übertreffen: 1.000.000 geteilt durch 4.000 ergibt 250, selbst im konservativsten Szenario liegt der Faktor bei 75. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, dass die Wohnung damals neu war und heute bereits mehrere Eigentümerwechsel hinter sich hat.

Auf dieser Basis entsteht ein unbequemes Bild des spanischen Immobilienmarktes: Es geht nicht nur darum, dass die Wohnkosten gestiegen sind, sondern dass die Kaufkraft des Geldes auf dem Weg dorthin kollabiert ist. Manche argumentieren, dass Immobilien als stiller Vermögensüberträger zwischen Generationen fungiert haben, während das Scheitern gleichzeitig auf drei Ebenen stattfindet – Bodenpreise, öffentliche Infrastruktur und Löhne.

Wie viele Jahresgehälter kostete eine Wohnung in den 70ern?

Der erste relevante Punkt ist nicht der absolute Preis, sondern sein Verhältnis zum Einkommen. Zu Beginn des Jahrzehnts lag der Mindestlohn (Salario Mínimo Interprofesional) bei einem Äquivalent von 21 Euro – 3.000 Pesetas – und stieg bis zum Ende der Dekade auf etwa 125 Euro. Mit diesen Zahlen hätte es zwischen 233 und 87 Monate Arbeit gedauert, um eine Wohnung für 700.000 Pesetas zu finanzieren: acht bis zwanzig Jahre Bruttogehalt.

Die Berechnung ist nicht einheitlich, da sich der Mindestlohn in wenigen Jahren stark veränderte. Eine vereinfachte Zusammenfassung lautet: 700.000 Pesetas bei einem Gehalt von 3.000 Pesetas entsprechen zwanzig Monatslöhnen. Heute summieren sich monatliche Raten von 1.200 Euro über 240 Monate auf 280.000 Euro. Der Vergleich, trotz aller methodischen Fallen, fällt ähnlich oder sogar schlechter aus und widerlegt die Idee, dass die 70er ein goldenes Zeitalter für Käufer waren.

Die Inflationsfalle: Warum Schulden sich quasi von selbst tilgten

Hier liegt der Aspekt, an den sich kaum jemand erinnert. Die Kredite jener Zeit funktionierten anders als heutige Hypotheken. Die Zinsen waren fix und hoch: Man sprach von Sätzen zwischen 10% und 20%, während uns 5% heute wie eine Anomalie vorkommen. Gleichzeitig lag die Inflation oft über 15%, und die Löhne wurden fast im gleichen Tempo nachverhandelt und erhöht.

Der Effekt war brutal günstig für alle, die bereits einen Vertrag unterschrieben hatten. Die nominale Schuld blieb konstant, während das Gehalt Jahr für Jahr stieg, sodass die Rate innerhalb weniger Jahre zur Peanuts wurde. Hier liegt der Mechanismus, der erklärt, warum viele Familien Vermögen aufbauten: Sie kauften nicht billig, sondern die Inflation fraß ihre Schulden. Parallel dazu war die Anzahlung jedoch eine hohe Hürde. Familiäre Unterstützung war selten, und Banken finanzierten nur begrenzte Anteile.

Von 300.000 Pesetas in Arbeitersiedlungen zu 300.000 Euro

Das Archiv ordnet die Erzählung. Im Januar 1977 verdiente ein Manager laut Stellenanzeigen einer nationalen Tageszeitung über 1,5 Millionen Pesetas pro Jahr, eine Supermarktverkäuferin bekam 240.000 Pesetas und Hauspersonal 180.000 Pesetas. Auf derselben Seite begannen kleine Wohnungen in Arbeitervierteln bei 300.000 Pesetas, während der Durchschnittspreis für Wohnraum zwischen einer und zwei Millionen Pesetas lag.

Über die Jahrzehnte hinweg wiederholen sich ähnliche Fälle. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung weniger als 20 Kilometer von Madrid entfernt kostete in den 80ern drei Millionen Pesetas, während ein Arbeiter netto etwa 60.000 Pesetas in 14 oder 15 Monatszahlungen verdiente: gut drei Jahresgehälter. Eine Stadtwohnung, 1982 für acht Millionen Pesetas gekauft, ist heute 300.000 Euro wert. Eine Provinzwohnung, 1978 für drei Millionen Pesetas, kostet heute 140.000 Euro. Die Spannbreite ist enorm – manche Gebiete legten deutlich mehr zu als andere –, und genau auf dieser Differenz beruht ein Großteil der Uneinigkeit.

Boden, öffentliche Bautätigkeit und fehlender Neubau

Bezüglich der Ursachen ist die Diskussion gespalten. Einige sehen den Ursprung in den 80ern, als Immobilien zum Finanzasset wurden und die Preise im gesamten Westen explodierten. Andere blicken auf den Boden: Die Behörden kontrollieren die Flächennutzung, und daraus entstehen die Kosten, die die gesamte Kette belasten. Wieder andere erinnern daran, dass zwischen 1961 und 1975 vier Millionen Wohnungen für eine Bevölkerung von 35 Millionen errichtet wurden – 11,5% des Bestands – im Gegensatz zu knapp einer Million in den letzten fünfzehn Jahren, also 2%.

Das Ergebnis ist eine sich selbst verstärkende Knappheit. Ohne neuen Baubestand richtet sich die Nachfrage auf ältere Objekte, und deren Sanierung zu horrenden Preisen – man spricht von 1.000 Euro pro Quadratmeter allein für Baukosten – treibt den Endpreis nach oben. Sozialer Wohnungsbau, der einst als Puffer diente, bewegt heute kaum noch die Nadel.

Zusätzliche Kosten neben dem Listenpreis

Zur Rechnung für die Immobilie kommen Posten hinzu, die nicht in der Anzeige stehen. Steuern und Transaktionskosten blähen den Betrag auf, und auch die Finanzierung lastet schwer: Wer eine Hypothek über 20 oder 30 Jahre abschließt, zahlt am Ende deutlich mehr als den ursprünglichen Wohnungspreis. Was in den 70ern manchmal mit Wechseln abgewickelt wurde – selten und für kurze Laufzeiten –, läuft heute über Darlehen, die halbe Erwerbsbiografien begleiten.

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Mit diesen Fakten müsste man eigentlich eine Korrektur oder zumindest eine Deckelung erwarten. Das Gegenteil ist der Fall: Jeder Vergleich zwischen den Preisen von 1970 und heute lässt das Durchschnittseinkommen irrelevant erscheinen. Und die schwebende Frage – ob das Problem die Wohnung selbst oder das Geld ist, mit dem sie bezahlt wird – bleibt unter denen, die rechnen, ohne gemeinsame Antwort.