Wohnung mit 7 Zimmern für 11 Mieter: 26.500 € Jahresmiete

7-Zimmer-Wohnung an 11 Personen vermietet: 26.500 Euro pro Jahr

Für Befürworter dieses Modells ist die Zimmervermietung rentabler als die Vermietung der gesamten Wohnung. Das Problem liegt nicht in der Rechnung, sondern in dem, was sie ausblendet. Eine siebenzimmerige Wohnung, umgebaut für elf Bewohner zu Preisen von etwa 300–400 Euro pro Kopf, generiert Einnahmen von 26.500 Euro jährlich auf eine Anfangsinvestition von knapp über 120.000 Euro. Der Betreiber dokumentiert dies in einer YouTube-Videoreihe – von „Meine größte Immobilieninvestition“ bis „+26.500€ im Jahr durch Vermietung meiner 7-Zimmer-Wohnung“. In den Kommentaren wird ihm vorgeworfen, er halte sich für besonders clever. Die daraus entstandene Diskussion ist deutlich weniger enthusiastisch.

Elf Mieter, zwei Kühlschränke und ein Essbereich im Flur

Die Videos zeigen eine Standard-Renovierung low cost: Aus dem ursprünglichen Bad werden zwei Bäder mit Duschtasse, das Wohnzimmer verwandelt sich in einen langen Tisch im Flur, und die Verpflegung verteilt sich auf zwei Kühlschränke. Hier essen elf Menschen zusammen. Der Ausgangspunkt, so die Geschichte, die die Debatte eröffnet, ist ein Familienvermögen, das in Immobilien investiert wird, um gesunde Gewinne zu erzielen. Das Wort Pension taucht in der Diskussion immer wieder auf, und zwar nicht wohlwollend.

Es geht nicht nur um Quadratmeter: Es ist der Unterschied zwischen einer freiwillig geteilten Wohnung und einem Geschäft mit Überbelegung, das als Dienstleistung am Markt verkauft wird. Er rechtfertigt es damit, dass er eine Notwendigkeit deckt und eine notwendige Arbeit leistet – das dehnbarste Argument überhaupt, denn jedes Geschäft, das auf fremder Mangelhaftigkeit basiert, kann als Gefallen dargestellt werden. Die Frage, die Anekdote vom Phänomen trennt, lautet: Wie viel dieser Notwendigkeit erzeugt der Markt selbst und wie viel lindert er? Wenn alles ordnungsgemäß ist, bestimmen maximale Quadratmeterzahl und kommunale Vorschriften die Kapazität, und hier beginnen die unbequemen Fragen.

Ist es legal, eine Wohnung an elf Personen zu vermieten?

Das hängt von der Lizenz und den Vorschriften der jeweiligen Gemeinde ab, und genau hier wird der Fall kompliziert. Der stärkste Einwand ist, dass dies keine Wohnraumvermietung ist, sondern eine Dienstleistung – eine versteckte Pension – mit anderen steuerlichen und arbeitsrechtlichen Verpflichtungen. Manche behaupten, der Eigentümer bewege sich in einer Grauzone: Er kassiert wie ein Vermieter, operiert aber wie ein Beherbergungsbetrieb.

Der Unterschied ist nicht semantisch. Er ändert das Steuersystem, die Versicherungen, die Anforderungen an die Bewohnbarkeit und die Kontrolle durch die Behörden. Im Hintergrund bleibt die wiederkehrende Frage: Wenn hier elf Platz haben, warum dann nicht zwölf?

Das Geschäft ist nicht so rund, wie es dargestellt wird

Die Umsatzfiguren sind beeindruckend, bis man abzieht, was in der Schlagzeile fehlt. Die Hypothek, bei hohem Euribor-Niveau, frisst einen großen Teil der Miete; hinzu kommen Gebäude- und Lebensversicherungen, Hausgeld, Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Wartung und Einkommensteuer. Manche berechnen, dass für ein solches Geschäft wirklich rund 1,5 Millionen Euro nötig wären. Die vollständige Aufschlüsselung, Position für Position, widerlegt die Filmgeschichten-Erzählweise.

Und dann ist da noch das Risiko, das kein Video zeigt: Zahlungsausfälle. Ein einziger Mieter, der nicht zahlt und sich verschanzt, macht das Geschäft verlustreich. Die Rentabilität der Zimmervermietung ist real, aber sie hängt eng mit dem täglichen Management und Konflikten zusammen, nicht mit der Passivität des Rentiers. Das am häufigsten genannte Detail: Würde er die gesamte Wohnung für 600 Euro pro Monat vermieten, wäre es der Mieter, der die Zimmer untervermietet, und der Eigentümer würde die Kontrolle darüber verlieren, wer einzieht.

Das Zusammenleben mit Nachbarn: Die Seite, die nicht vor der Kamera erscheint

Ein Teilnehmer fasst es so zusammen: Der Gewinn gehört einem, die Belästigungen allen anderen. Diese Zusammenfassung kursiert in der Diskussion und beschreibt ein bekanntes Muster: Lärm, Partys, ständiger Personenverkehr, Verschlechterung der Gemeinschaftsflächen und Hausgemeinschaften, die sehen, wie ihr Gebäude seinen Charakter ändert, ohne dass jemand sie fragt. Es gibt Berichte über angrenzende Wohnungen, die in Zimmervermietungen umgewandelt wurden und in Schlägereien, Diebstählen unter Mietern und Besetzung der Immobilie endeten, nachdem der Eigentümer die Miete nicht mehr eintrieb.

Flächenfreigabe oder Wohnen als Recht: Die tiefere Debatte

Die eigentliche Diskussion dreht sich nicht um eine bestimmte Wohnung. Eine Strömung vertritt die Ansicht, dass das Problem das Angebot sei: Es fehlen Wohnungen, es gibt zu viel Bürokratie, und wer im Rahmen des Gesetzes arbeitet und Steuern zahlt, ist nicht der Feind. Die Lösung besteht nach dieser Lesart darin, Flächen freizugeben und die Baukosten zu senken. Die Gegenströmung entgegnet, dass Wohnen ein Grundbedürfnis und kein Handelsobjekt sei; die Zimmervermietung chronisch zu machen, löst den Mangel nicht, sondern zementiert ihn.

In der Mitte steht ein Argument, das für beide Seiten unbequem ist: Solange nicht wirklich dort gebaut wird, wo Bedarf besteht, wird jeder Investor, der den Quadratmeterpreis senkt, diese Vorteile vor dem Mieter einstreichen.

Was kann mit solchen Geschäften passieren?

Hier spaltet sich die Analyse. Wenn die Regulierung der Vermietung verschärft wird – in der Diskussion ist von laufenden Dekreten und Steueränderungen die Rede –, schrumpft die Rentabilität der Zimmervermietung und einige Anbieter ziehen sich zurück. Wenn sich nichts ändert, breitet sich das Format aus und die versteckte Pension wird zum Normalfall. Niemand traut sich, für eines der beiden Szenarien einen Zeitrahmen zu nennen. Was alle einig sind: Das Phänomen hängt nicht vom Charakter eines bestimmten Unternehmers ab, sondern davon, dass elf Menschen keine andere Wahl haben, als 300 Euro für ein geteiltes Zimmer zu zahlen.

Wenn die Regeln nicht geändert werden, ist anzunehmen, dass dies nicht das letzte Video dieser Art sein wird. Wenn sie geändert werden, stellt sich die Frage, wohin man die elf Bewohner innerhalb des Systems bringt, und dieser Prozess wird niemandem gefallen.