Spaniens Mietreform vertreibt kleine Vermieter

Die Mietrechtsreform, die private Vermieter zum Verkauf drängt

Ein typisches Beispiel für die aktuelle Lage: Ein kleiner Eigentümer mit zwei seit Jahren vermieteten Wohnungen hat beide verkauft, angesichts des bevorstehenden Reformpakets. Die Mieter zahlten 500 und 400 Euro, deutlich unter dem Marktniveau. Nun suchen sie eine Wohnung und finden keine. Dies ist ein Mikrokosmos dessen, was auf dem spanischen Wohnmarkt geschieht: Regulierungen, die eigentlich Mieter schützen sollen, treiben private Eigentümer aus dem Geschäft.

Was das Paket enthält, das Vermieter in Alarmbereitschaft versetzt

Der kursierende Entwurf umfasst weitreichende Maßnahmen: unbefristete Aussetzung von Zwangsräumungen (desahucio sine die), bis die Verwaltung dem Mieter eine Wohnung stellt; Möglichkeit für Mieter, behauptete Schäden von der Miete abzuziehen; Einbeziehung von Saisonmietverträgen und Zimmervermietung in die Regelungen für Hauptwohnsitze gemäß LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos); unverzichtbares Vorkaufsrecht; Bestätigung der Verlängerung des RDL 8/2026 und eine zweijährige Verlängerung für Verträge, die vor dem 30. Juni 2028 enden.

Die kombinierte Wirkung ist, dass ein Ein-Monats-Vertrag oder ein an einen Studenten vermietetes Zimmer zu einem Langzeitvertrag werden kann, wenn sich der Mieter weigert, auszuziehen. Fünf Jahre Zwangsverlängerung, Anpassung an den Verbraucherpreisindex (IPC) und eine Räumung, die sich über Jahre hinziehen kann: Das rechtliche Risiko steigt für kleine Vermieter erheblich.

Kleine Eigentümer ziehen sich zurück, Fonds nutzen die Chance

Die am häufigsten zitierte Reaktion ist nicht Streik, sondern Verkauf. Viele Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen ziehen es vor, das Problem loszuwerden, statt unsichere Fristen zu tragen. Daten von Verbänden zeigen, dass 82% der Eigentümer nur eine Immobilie besitzen, und in 97% der Fälle ist dies ihr Hauptwohnsitz. Der „große Aufkäufer“ ist nicht der Privatperson, die eine geerbte Wohnung vermietet; es sind institutionelle Fonds, die juristische Kapazität haben, um Prozesse zu führen und Risiken über Hunderte von Verträge zu diversifizieren.

Und dieser Fonds geht nicht weg: Er passt sich an. In Quart de Poblet, sieben Stationen vom Zentrum Valencias entfernt, hält ein Fonds mehr als 700 von 1.300 Wohnungen einer Anlage. Er verlangt 2.000 Euro für eine Dreizimmerwohnung und 1.200 Euro für ein Einzelzimmer. Der Preis wirkt wie in Madrid, liegt aber im Großraum Valencia. Es ist kein Horten, sondern Marktrentabilität, nachdem private Investoren geflohen sind.

Professionelles Kapital bewegt sich bereits dorthin, wo die Regulierung nicht greift: Studentenwohnheime, Hotels und das Luxussegment. Die Rendite konventioneller Mietwohnungen ist niedrig und sinkend; Geld sucht legale Auswege. Das Ergebnis ist, dass das Angebot an erschwinglichen Mietwohnungen von beiden Seiten her schwindet: Kleine Vermieter verkaufen oder lassen leer stehen, und großes Kapital investiert in Produkte mit höheren Margen.

Zimmer und Betten: Das Geschäft, das das Gesetz einschränken will

Das kontroverseste Kapitel ist die Gleichstellung von Zimmer- und Saisonmieten mit Hauptwohnsitzen. Heute kann die Vermietung eines Zimmers in Madrid mehr einbringen als eine ganze Wohnung: In einer Wohnung in Guzmán el Bueno zahlen neun Personen zwischen 800 und 1.100 Euro pro Monat für ein Zimmer, was die Einnahmen des Eigentümers auf etwa 5.000 Euro monatlich treibt. Im extremsten Fall werden Wohnungen mit Stockbetten für 16 Personen zu 350 Euro pro Bett beschrieben: 5.600 Euro monatlich in bar, ohne Vertrag, ohne MwSt und ohne Rechte für die Bewohner.

Das Gesetz versucht, diesen Markt in die Zwangsjacke der LAU zu stecken, mit Verlängerungen von fünf oder sieben Jahren und vollem Schutz für die Zimmerbewohner. Wer schon einmal eine Wohngemeinschaft hatte, weiß, was erzwungenes Zusammenleben bedeutet: Wenn der Mitbewohner nicht zahlt oder beleidigt, wird der Prozess zur Entfernung zu einer Odyssee. Das Risiko ist nicht nur finanziell, sondern persönlich. Daher ist die Warnung, dass „niemand bei klarem Verstand vermieten wird“, keine Übertreibung, sondern eine Kostenprognose.

Mehr Nachfrage, weniger Angebot: Die Rechnung geht nicht auf

Dies ist die Paradoxie der Stunde: Bei 500 Interessenten pro angebotener Wohnung in Barcelona schrumpft das Angebot. Versicherungspolicen gegen Mietausfall (seguro de impago) werden jährlich erneuert, und keine Versicherung deckt die gesamte Vertragslaufzeit ab; wenn der Mieter arbeitslos wird, verschwindet der Schutz. Kleine Eigentümer kalkulieren das Risiko und ziehen sich zurück. Die Verbleibenden prüfen streng: Gehaltsnachweis, Bankbürgschaft, unbefristeter Arbeitsvertrag. Der Markt segmentiert sich zwischen denen, die Bonität nachweisen können, und denen, die ausgeschlossen werden.

Manche argumentieren, die Lösung liege im Neubau, nicht in der Rationierung knapper Güter. Andere entgegnen, dass ohne Investoren kein Angebot entsteht und dass Bestrafung der Eigentümer nur das wenige Verbleibende verteuert. Wieder andere erinnern daran, dass das Problem nicht bei kleinen Vermietern liegt, sondern beim Mangel an Boden- und öffentlichen Wohnungsbaupolitik. Die Uneinigkeit ist heftig, aber alle Parteien erkennen eines an: Der Mietmarkt tritt in eine Phase strukturellen Misstrauens ein, aus der man nur schwer herauskommt, ohne genau jene Mieter zu schädigen, die geschützt werden sollten.

Der verwirrende Fakt: Dieselbe Diagnose, die Katastrophen ankündigt, stimmt darin überein, dass die Nachfrage hoch ist. Wenn das Angebot flieht und die Nachfrage bleibt, fallen die Preise nicht. Sie steigen und verlagern sich zu jenen, die zahlen können. Die Reform könnte dazu führen, dass niemand mehr Vermieter sein will. Aber irgendwo müssen Menschen weiterhin wohnen.