Wohnerlass in Spanien: 2.417 Mietanzeigen in Madrid an einem Tag verschwunden

Wohnerlass löscht 2.417 Mietanzeigen in Madrid an einem einzigen Tag

Alle paar Minuten eine Anzeige weniger. Das ist, einer in Foren verbreiteten Zählung zufolge, das Bild, das der erste Tag des spanischen Wohnerlasses auf dem Mietmarkt von Madrid hinterließ: Das Angebot an Wohnungen in der Hauptstadt fiel von 11.815 auf 9.398 Anzeigen, ein Einbruch von 20,46 % in nur 24 Stunden. In Beton übersetzt: 2.417 Wohnungen, die zur Miete verfügbar waren und es schlagartig nicht mehr sind. Das Rinnsal riss nicht ab. Die folgenden Zählungen verzeichneten 8.859, 8.791, 8.783, 8.233, 8.190, 8.145 und schließlich 8.141 Anzeigen insgesamt – und näherten sich der Marke von 8.000 gefährlich an.

Das Muster wiederholt sich bei jeder Zählung: Das Angebot sinkt, die Preise nicht. Und dort beginnt der Machtkampf, der die letzten Wochen der Wirtschaftsdiskussion in Spanien geprägt hat. Was passiert, wenn ein regulierter Markt an einem Tag ein Fünftel seines Angebots verliert?

Wie viele Wohnungen in Madrid vom Mietmarkt genommen wurden

Die Zahl, die die Episode zusammenfasst, stammt vom ersten Tag: 2.417 Anzeigen weniger in der Stadt Madrid, laut der Auswertung von Immobilienportalen, die in den Stunden nach Inkrafttreten des Erlasses viral ging. Der Rückgang war nicht gleichmäßig: Der Langzeitmietmarkt, der tatsächlich mit dem Kauf konkurriert, traf es am härtesten.

Der Städtevergleich offenbart einen unbequemen Kontrast. Madrid mit rund 3,4 Millionen Einwohnern wies 8.141 Mietanzeigen insgesamt und 4.725 Langzeitmieten auf. Barcelona mit 1,7 Millionen gerade einmal 2.231 insgesamt und 581 Langzeitmieten. Die Stadt, die seit Jahren Mietpreisbindung praktiziert, zeigt einen Restmarkt; die Stadt, die sie gerade eingeführt hat, einen sofortigen Einbruch.

Manche lesen diesen Vergleich als Prophezeiung: Wenn Madrid Barcelonas Weg folgt, wird der verfügbare Bestand zur Seltenheit. Andere entgegnen, der Rückgang der Anzeigen sei nur das Schnappschussbild eines Marktes, der mit Vollgas vermietete – mitunter mit dreihundert Interessenten pro Wohnung.

Warum nach dem Erlass Mietanzeigen verschwinden

Der Mechanismus, den der Markt beschreibt, ist einfach und alt: Wenn der Höchstpreis, den man verlangen darf, unter dem liegt, was man als rentabel erachtet, nimmt man das Produkt vom Markt. Man verschenkt es nicht. Man verkauft es, lässt es leer stehen oder verlagert es in die Kurzzeitvermietung, die nicht der Regulierung unterliegt.

Der meistzitierte Fall ist der eines 90-jährigen Eigentümers, der nach dem Bericht eines Beteiligten eine Ruine gekauft, sie saniert und in zwei 100-Quadratmeter-Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung in bester Lage verwandelt hatte. Die Warteschlange interessierter Mieter für die Erstnutzungsgenehmigung war lang. Nach dem Erlass rief er bei der Immobilienfirma an, stoppte die Vermietung und ließ die Wohnungen für den Verkauf bewerten. Kein Hedgefonds: ein Rentner, der sich die Zeit vertreiben wollte.

Die Rückziehung hat einen Nebeneffekt, den kaum jemand erwähnt: Mieter, die in diesem Moment gerade einen Vertrag verhandelten, gingen leer aus. Sie verloren die Wohnung nicht durch Konkurrenz, sondern weil der Eigentümer lieber aus dem Spiel ausstieg, als es nach den neuen Regeln zu spielen.

Sinken die Mieten bei weniger Angebot oder steigen sie?

Hier bricht der Konsens auseinander. Ein Teil der Analyse hält dafür, dass ein reduziertes Angebot bei konstanter Nachfrage die Preise nur nach oben treiben kann, und dass die Daten der spanischen Grundbuchamte bereits Preisrückgänge zeigen, die nicht die Realität des Langzeitmietmarkts widerspiegeln, sondern andere Transaktionen und Wohnungstypen.

Die andere Seite entgegnet, die Mieten fielen in Madrid und Barcelona bereits, und die verschwundenen Anzeigen seien genau diejenigen, die zu Wucherpreisen vermietet wurden. Das Problem dieses Arguments: Die Nachfrage ist weder konstant noch elastisch. Wer im Zentrum wohnen muss, kann seine Wohnung nicht einfach durch eine 40 Kilometer weiter gelegene ersetzen.

Ein regulierter Markt bleibt ein Markt. Angebot und Nachfrage funktionieren weiter, nur mit einer Preisobergrenze und vielen Eigentümern, die abwägen, ob sich die Teilnahme noch lohnt. Lautet die Antwort nein, verdampft der Bestand, und wer zu spät kommt, blickt in eine leere Vitrine.

Von Barcelona nach Madrid: der Präzedenzfall, den niemand sehen will

Die katalanische Hauptstadt hatte ihr eigenes Mietgesetz schon Jahre zuvor angewandt. Das Ergebnis, so die kursierenden Zählungen, ist ein dauerhaft minimales Mietmarktangebot: 581 Langzeitmietwohnungen für 1,7 Millionen Einwohner. Die Befürworter der Regulierung führen das auf den Tourismusdruck und den Mangel an Neubau zurück; die Kritiker auf die Regulierung selbst.

Der Vergleich ist wichtig, weil Madrid nicht von derselben Ausgangslage aus startet. Sein Angebot war deutlich größer, sein Preisniveau ebenfalls. Doch die Bewegungsrichtung deutet, sollte sich der Erlass festigen, an denselben Ort: weniger Produkt, mehr Konkurrenz unter Mietern und ein Markt, der sich in Richtung unregulierter Formen verschiebt.

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Bleibt die verstörende Zahl. Innerhalb von 24 Stunden verlor Madrid das Äquivalent einer mittelgroßen Stadt an Mietwohnungen. Wenn das am ersten Tag passiert, während der Erlass noch vom Kongress bestätigt werden muss, lautet die Frage nicht mehr, wie stark die Mieten sinken werden, sondern wie viele Anzeigen übrig bleiben werden, wenn sich der Markt endgültig angepasst hat.