Wie lange steigen die Immobilienpreise in Madrid und Barcelona noch?

Immobilienpreise in Madrid und Barcelona: Wie weit geht die Blase noch?

In zehn Jahren hat sich eine Wohnung, die in Madrid für 265.000 Euro gekauft wurde, auf 660.000 Euro wertgesteigert. Viele fragen sich, ob dieser Trend eine Grenze hat oder ob der spanische Immobilienmarkt zu einer unaufhaltsamen Hausse verdammt ist. Als Hauptfaktoren werden die Nachfrage durch massive Einwanderung, das fehlende Angebot und die Erbschaft als einziges Ticket zum Wohneigentum genannt.

Einwanderung und endlose Nachfrage
Die vorherrschende These besagt, dass der Druck auf den Wohnungsmarkt so lange anhalten wird, wie rund eine Million Einwanderer pro Jahr ins Land kommen. Die Elastizität des Angebots reicht nicht aus, um diesen Zustrom zu absorbieren, und jeder Bauvers wird vom beschleunigten Nachfragewachstum überholt. Selbst wenn die Preise fielen, so das Argument, würden neue Käufer (Beamte, Ausländer) sie wieder in die Höhe treiben – ein nicht aufhaltbarer Kreislauf. Die Lösung liegt nach dieser Auffassung in einer Einschränkung der Einwanderung und in Grenzen für den Wohnungskauf durch Nichtansässige.

Angebot, Regulierung und der Trugbild des freien Marktes
Demgegenüber gibt es Stimmen, die davon ausgehen, dass sich der Markt selbst reguliert, wenn baurechtliche Hürden beseitigt werden. Mehr Bauland und rechtliche Sicherheit für Eigentümer würden das Angebot erhöhen und damit den Preisdruck nach unten verstärken. Kritiker halten dagegen, dass die Nachfrage so elastisch ist, dass jedes zusätzliche Angebot absorbiert würde, ohne die Preise zu beeinflussen, und dass das eigentliche Problem die Aufkaufung von Wohnungen durch große Halter ist. Auch die Diskussion über die ITP (Grunderwerbsteuer) und die IBI (Grundsteuer) als Staatseinnahmen kommt auf, mit dem Hinweis, dass der Staat an Eigentumsumsätzen interessiert ist, um Steuern einzunehmen.

Erbschaft als einziger Weg zum Wohlstand
Ein beunruhigender Konsens lautet, dass unter den aktuellen Bedingungen nur diejenigen ein nennenswertes Vermögen aufbauen können, die Immobilien erben. Wer heute kauft, auch mit Hypothek, wird seine Schulden durch Inflation und Wertsteigerung abtragen sehen, während derjenige, der nichts erbt, vom Markt ausgeschlossen bleibt. Der Satz „alles ist Erbschaft" fasst zusammen, dass sich die Ungleichheit verfestigt und Wohnraum zu einem Inhaberpapier für Vermögen geworden ist.

Wie lange wird diese Dynamik anhalten? Die Analysten in der Debatte sind sich uneinig: Während die einen auf eine abrupte Korrektur setzen, wenn die Banken die Finanzierung einstellen, glauben andere, dass die strukturelle Nachfrage jeden nennenswerten Rückgang verhindern wird. Nur eines ist klar: Das aktuelle Modell begünstigt die heutigen Eigentümer und bestraft die, die zu spät kommen.

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