Warum in Spanien kaum noch Wohnungen gebaut werden

Warum keine Wohnungen gebaut werden: teure Grundstücke, Steuern und Bürokratie

Ein Video, das mit Zahlen aufschlüsselt, warum kaum noch Wohnungen entstehen, hat im Unterforum Wirtschaft eine Analysewelle ausgelöst. Die These eines Teilnehmers ist einfach: Bei der vorhandenen Nachfrage würden den Bauträgern die Kunden nicht ausgehen. Wenn sie nicht bauen, dann weil Bauland knapp und teuer ist, die Steuern die Marge auffressen und die Bürokratie unzumutbare Fristen vorgibt. Bauland freigeben, Steuern senken und Genehmigungen reduzieren sei die Rezeptur, die er immer wieder wiederholt. Und solange das Angebot nicht steige, so seine Behauptung, sinke niemand die Preise.

Bodenkosten und Bebaubarkeit als Wurzel des Problems

Das Beispiel aus dem Video – ein Grundstück, auf dem sich nur ein Drittel der Fläche bebauen lässt – ist für manche Teilnehmer ein Extremfall, der den Markt nicht abbildet. Im Stadtgebiet von Madrid, wird argumentiert, erlaubt 90 Prozent des Bodens einen Geschossflächenfaktor zwischen 1,5 und über 4. Unter 1 gibt es nur sehr wenige Zonen. Wer von einer falschen Prämisse ausgehe, für den hätten die Daten keinen Wert, so das Argument. Der Bodenpreis und seine Bebaubarkeit sind für diese Fraktion der eigentliche Kern des Problems, mehr noch als die Steuern.

Sozialer Wohnungsbau: Lösung oder kollektiver Verlust?

Eine andere Analyselinie hält es für eine Sozialisierung der Verluste, den Wohnungsbau der Verwaltung zu übertragen: Wenn niemand beim Bauen Geld verlieren will, dann sollen wir es eben alle zusammen verlieren. Verwiesen wird auf die Zahlungsausfälle bei Sozialwohnungen: Allein in Málaga, heißt es, habe die Stadtverwaltung offene Forderungen von über 30 Millionen Euro angehäuft. Mit solchen Zahlen, so das Fazit, baue jeder gern Sozialwohnungen für Dreiste.

Bürokratie und Fristen: die unsichtbare Mauer

Das am häufigsten wiederholte Argument ist die wahnsinnige Bürokratie mit unzumutbaren Fristen. Ohne freigegebenes Bauland, gesenkte Steuern und weniger Genehmigungsverfahren wird nicht gebaut. So einfach ist das. Die Frage, die in der Luft bleibt: Wenn die Nachfrage so groß ist, warum stürzt sich niemand auf das angebliche Geschäft des Jahrhunderts? Weil es keines ist, sondern ein Betrug, antworten die Skeptischsten.

Eigene Bauprojekte und Feilschen als Spiegel des Marktes

Eine Anekdote veranschaulicht das Klima: Wer als Bauherr selbst gebaut hat, erzählt, er habe einem Handwerker, der für einige Arbeiten 4.000 Euro verlangte, gesagt, mit der Wohnung könne er kein Geschäft machen – am Ende habe der nur 1.000 Euro erhalten. Das Feilschen nach unten zeige, so diese Erzählung, einen Markt, in dem die Margen schrumpfen und der Wohnungsbau unattraktiv wird.

Der Kontrast zum Wohnungsbau der 70er- und 80er-Jahre

Die städtebauliche Nostalgie ist deutlich spürbar: In den 70er- oder 80er-Jahren entstanden riesige Blöcke mit 9, 10 und 12 Etagen, vertikale Besiedlung, lebendige Viertel, Gewerbeflächen, die die kommunalen Dienstleistungen tragen konnten. Und Wohnungen von 140 und 120 Quadratmetern, mit richtigen Küchen, bezahlt mit einem Arbeiterlohn in kaum 10 Jahren. Heute lautet die Diagnose anders: Haushaltszusammenlegungen, die bis zur Ururgroßmutter zweiten Grades über den Großonkel herbeiholen.

Das Video beendet die Debatte nicht. Es eröffnet sie. Und die verstörende Erkenntnis ist, dass sich angesichts der Lage niemand an den Bau heranwagt. Nicht mal mit diesen Zahlen.