Warum eine 14%-Hypothek 1990 weniger wog als die heutige 4%

Von 14% auf 4%: Warum alte Hypotheken nicht drückten, neue aber schon

Ein Zinssatz von 14% war bei Hypotheken im Jahr 1990 Standard. Ein Satz von 4% im Jahr 2023, bei steigendem Euribor, ist zum Todesstoß für tausende private Haushalte geworden. Der Widerspruch liegt nicht im Prozentsatz selbst, sondern in allem darunter: dem Immobilienpreis, der Kreditlaufzeit und vor allem daran, ob das Gehalt mit der Inflation steigt oder nicht. Der Zinssatz allein sagt nichts aus.

Wer vor drei Jahrzehnten kaufte, erinnert sich an die ersten Jahre des Sparens, aber auch daran, dass sich die Belastung von selbst auflöste. Dieser Mechanismus funktioniert heute nicht mehr.

Warum war eine 14%-Hypothek zahlbar, während eine 4%-Hypothek erstickt?

Weil die 14% auf eine Schuld angewandt wurden, die nur einen Bruchteil der heutigen betrug. Damals kostete eine Wohnung 6 Millionen Pesetas; heute kostet dieselbe Art von Immobilie in derselben Gegend rund 30 Millionen. Der Zinssatz war höher. Die Berechnungsbasis hat jedoch nichts gemeinsam. Bei 30.000 Euro Kapital sind 14% pro Jahr noch eine verkraftbare Rate; bei 170.000 Euro frisst ein Zins von 4% das gesamte Gehalt auf.

Der Vergleichsfehler besteht darin, nur auf den Prozentsatz zu schauen und nicht auf die Summe. Eine Wohnung von 1995 wurde für 18.000 Euro gekauft. Heute bekommt man für dieses Geld in vielen Großstädten nicht einmal einen Garagenplatz.

Immobilienpreise vervielfachten sich, Löhne blieben stagnieren

Hier tritt das zweite Problem auf. Es geht nicht nur darum, dass Wohnungen teurer sind: Sie sind im Verhältnis zum Gehalt viel teurer. Eine 1993 für 90.000 Euro gekaufte Wohnung entspricht nach der INE-Berechnung (spanisches Statistikamt) heute 189.000 Euro, und auf dem Markt kostet sie etwa 200.000 Euro. In diesem konkreten Fall stieg der Preis mit der Inflation oder etwas darüber. Die Diskrepanz kam nicht vom Baugewerbe, sondern von den Gehältern.

Während sich der Immobilienpreis verdoppelte, stiegen die Löhne nur um 20% oder 25%. Ein Unterschied von drei Jahrzehnten. Hier liegt die Falle, und kein Zinssatz kann sie verdecken.

Die Inflation fraß die Schulden, aber nur wenn die Löhne stiegen

Dies ist der entscheidende Faktor, den fast niemand beachtet. In den Jahren hoher Zinsen hinkte die Inflation hinterher: Wenn der CPI (Verbraucherpreisindex) 11% anzeigte, wurde das Gehalt mindestens um diese 11% angepasst. Die Bankrate blieb hingegen eingefroren. Das Ergebnis: Nach fünf oder sechs Jahren löste sich die anfangs drückende Rate auf und wirkte wie eine kleine Nebenkostenabrechnung. Die Schuld verschwand von selbst.

Das funktionierte unter einer Bedingung: Dass das Gehalt an die Inflation indexiert war. Wenn diese Bindung bricht, kehrt sich der Effekt um. Wir erleben seit drei Jahrzehnten Löhne, die vom CPI abgekoppelt sind, und dieselbe Inflation, die Schulden lindert, führt zu Kaufkraftverlusten für jene, die noch genauso viel verdienen wie vor Jahren.

Laufzeiten: Von 15 auf 40 Jahre

Der nominale Zinssatz täuscht auch wegen der Laufzeit. Früher wurden Kredite über 10 oder 15 Jahre abgeschlossen, manchmal kürzer, und schnell getilgt. Heute werden sie auf 30 bis 40 Jahre gestreckt. Je länger die Laufzeit, desto höher die Gesamtzinsen: Manche berechnen, dass eine 40-Jahres-Hypothek bei 5% mehr Zinskosten verursacht als eine 15-Jahres-Hypothek bei 14%.

Die Laufzeiten wurden verlängert, damit die monatliche Rate mit den immer höheren Preisen Schritt halten konnte. Diese Dehnung führte dazu, dass Banken vor allem eine Rate verkauften. Und der Preis passte sich an das an, was diese Rate tragen konnte.

Steuern, IRPF ohne Anpassung und weniger verfügbares Einkommen

Ein Teil der Analyse konzentriert sich auf die Steuerlast. Es wird argumentiert, dass die Belastung des Einkommens früher geringer war und dass der IRPF (spanische Einkommensteuer) seit 2016 seine Stufen nicht inflationsbereinigt hat. So hat eine geschätzte kumulierte Inflation von rund 30% die Steuer erhöht, ohne dass Mindestbeträge oder Freibeträge angepasst wurden. Die Konsequenz ist einfach: Weniger verfügbares Einkommen, um dieselbe Rate zu zahlen.

Andere fügen hinzu, dass die Last des Staates und der Sozialversicherungsbeiträge ebenfalls zugenommen hat, was sich in jedem Gehaltsstreifen bemerkbar macht. Die Zahl ist diskutierbar; die Richtung kaum leugbar.

Banken vergaben weniger Kredite, der Markt war weniger spekulativ

Es gab eine Zeit, in der Banken keine Hypotheken über ein Drittel des Einkommens hinaus zuließen und maximal 80% des Wertes finanzierten. Dies setzte eine Obergrenze für das, was jede Familie zahlen konnte, und bremste gleichzeitig die Preise. Heute kauft man am Limit der Verschuldungskapazität, sodass jede kleine Zinserhöhung den Käufer ausschaltet.

Hinzu kommt der spekulative Aspekt: Viele Käufer gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen, nicht dass das Haus seinen Preis wert ist. Wenn die Erwartung eines permanenten Anstiegs dominiert, verhält sich der Markt nicht mehr wie ein Markt.

Mit diesen Grundlagen hat die Ausgangsfrage eine Antwort und zugleich keine. Die hohen Zinsen früher waren tragbar, weil die Wohnung günstig war, das Gehalt mit der Inflation stieg und die Laufzeit kurz war. Die niedrigen Zinsen heute drücken, weil die Wohnung teuer ist, das Gehalt stagniert und die Laufzeit endlos gedehnt wird. Welcher Faktor – Preis, Gehalt oder Steuer – schwerer wiegt, bleibt strittig.