Spaniens Immobilienmarkt: Analysten sehen scharfen Preisverfall als unvermeidbar

Immobilienpreise in Spanien: Experten erwarten einen harten Abschwung

Ein Käufer auf den Kanarischen Inseln mit einem Budget von 170.000 Euro rechnet nach: Er bringt 20% Eigenkapital ein, zahlt zwischen 12.000 und 13.000 Euro für Notarkosten und hat kaum noch Rücklagen. Seine Frage ist nicht, ob die Wohnung diesen Wert hat. Sondern ob er gerade am Zyklushöhepunkt kauft. Diese Skepsis prägt heute den Immobilienmarkt und beschäftigt viele Spanier: Ist ein starker Preisrückgang möglich?

Die vorherrschende These der Bärenmarktanalyse ist eindeutig: Eine Korrektur ist unvermeidlich. Nicht wegen eines plötzlichen Schocks, sondern durch Akkumulation. Solange Liquidität die Käufe stützt, hält sich alles. Wenn sie abnimmt, folgt die Anpassung und trifft jene, die zu Blasenpreisen gehebelt haben. Das Kernargument ist fast darwinistisch: Das System braucht Gewinner und Verlierer; ein gleichmäßiger Rückgang nützt niemandem.

Kein Neubau und keine Baukräne im Viertel

Das häufigste Gegenargument betrifft das Angebot. Der Wohnungsneubau liegt auf einem Tiefstand: Man erwartet Bauniveaus wie 1990 und Gebiete ohne einzige Krananlage. Dem gegenüber wächst die Nachfrage stetig. Es wird geschätzt, dass täglich 2.000 Menschen nach Spanien kommen, um eine Bleibe zu finden, darunter jährlich fast eine halbe Million Lateinamerikaner. Die meisten kaufen nicht, sondern mieten.

Dieses Ungleichgewicht erklärt den Druck auf dem Mietmarkt, löst aber nicht die Frage, ob Käufer standhalten können. Einige argumentieren, es brauche mindestens zehn Jahre kontinuierlichen Neubaus, bis der Markt entspannt, was nicht geschehen werde. Andere fügen hinzu, diese Nachfrage sei nicht strukturell: Sie hänge von Beschäftigung und Beihilfen ab; verschärfen sich beide, versiege oder kehre sich der Zustrom um. Die Antwort ist simpel: Wer kommt, sucht ein Dach über dem Kopf und findet es anderswo unter schlechteren Bedingungen nicht.

Der Auslöser sind nicht die Zinsen: Es ist die Arbeitslosigkeit

Hier bricht die bequeme Erzählung zusammen. In Spanien fielen die Immobilienpreise nicht bei steigenden Zinsen, sondern als die Arbeitslosigkeit anstieg. Solange die Beschäftigung stabil bleibt, halten sich die Preise oder steigen. Die Beschäftigung hängt jedoch von den Importen aus Deutschland, Großbritannien und Frankreich sowie vom Tourismus ab.

Diese drei Länder befinden sich bereits in einer Kontraktion. In Spanien wirkt der Schock verzögert, da die Rezession über die Exporte hereinbricht. Die skizzierte Abfolge widerspricht der Intuition: Die EZB senkt die Zinsen angesichts der europäischen Schwäche, hier wird dies als Treibstoff für den Immobilienmarkt gedeutet, während der Schlag später in Form unbezahlbarer Schulden landet.

Katalonien: Mieten um 3% oder 5% niedriger, je nach Blickwinkel

Das Experiment läuft bereits. Seit sechs Monaten gelten die Obergrenzen des Gesetzes zum Wohnraum (Ley de Vivienda), zeigen Statistiken in Katalonien Mietsenkungen von 3% bis 5%. Dieser Wert wurde als Beweis dafür verkauft, dass Regulierung funktioniert.

Die Gegenseite ist unbequemer. Der Durchschnitt sinkt, weil teure Wohnungen vom Markt verschwinden: Für Vermieter lohnt es sich nicht, zu gedeckelten Preisen zu vermieten, sodass sie lieber leer stehen lassen. Außerhalb des Mittelwerts zeigt sich ein anderes Bild: Eine zentrale Wohnung in Barcelona mit hunderten Interessenten und einer Schlange, die um den Block geht. Der endgültige Mieter ist oft nicht derjenige, der angestanden hat. Hinzu kommt ein dritter Faktor: Immer mehr Eigentümer ziehen sich zurück, weil sie Rechtssicherheit bei Zahlungsausfällen und illegaler Besetzung vermissen.

Torrevieja, Málaga und Palma: Wo das Argument nicht zieht

An der Küste glaubt niemand an eine ernsthafte Korrektur. Der ausländische Käufer mit Liquidität verschwindet nicht mit dem Zyklus. Wer 2020 Apartments in Torrevieja für 40.000 Euro kaufte, sah diese Preise verdoppeln – nicht wegen billiger Kredite. Die These lautet: Die Anpassung trifft dort, wo die Nachfrage fragil ist, nicht dort, wo Geld außerhalb des spanischen Finanzsystems fließt.

Daher verorten viele den nächsten Einbruch im Landesinneren und in Regionen, die von Krediten und Beschäftigung abhängen, nicht in den sogenannten Premium-Lagen. Dies folgt derselben Logik, die erklärt, warum die vorherige Blase die Preise in genau diesen Vierteln kaum bewegte.

80%, 70% und das Kleingedruckte beim 100%

Wer heute unterschreibt, tut dies anders als 2006. Das Gesetz begrenzt die Finanzierung auf 80% für Erstwohnungen und 70% für Zweitwohnungen, im Gegensatz zu den damaligen Krediten, die jedem mit Gehaltsnachweis gewährt wurden. Fälle mit 100% existieren, sind aber Ausnahmeerscheinungen mit Altersanforderungen und selten erfüllbaren Bedingungen. Zwischen beiden Märkten klafft eine Kluft.

Hinzu kommt die Bewertung. Banken haben wenig Interesse daran, dass die Verkehrswertgutachten vom Marktpreis abweichen: Ist eine belastete Immobilie weniger wert als die Schuld, verliert der Eigentümer den Anreiz zur weiteren Zahlung. Diese Kreditrestriktion fungiert faktisch als künstlicher Boden.

Die sauberen Daten fehlen noch. Die Referenzmieten werden weiterhin auf Basis der Einkommen von 2022 veröffentlicht, sodass die Frage nach einem Rückgang derzeit mit Statistiken von vor zwei Jahren beantwortet wird.