Pregunto por ignorancia: ¿Cómo es posible que mis padres sin problemas pagaran la hipoteca al 14% y ahora la subida al 4% está ahogando a la gente?

Del 14% al 4%: por qué aquella hipoteca no ahogaba y esta sí​

Un 14% de interés era moneda corriente en las hipotecas de 1990. Un 4% en 2023, con el euríbor al alza, se ha convertido en la puntilla de miles de economías domésticas. La contradicción no está en el porcentaje, sino en todo lo que hay debajo: el precio del piso, el plazo del préstamo y, sobre todo, si el salario sube o no con la inflación. El tipo de interés, por sí solo, no dice nada.

Quien compró hace tres décadas recuerda los primeros años apretando el cinturón, pero también que aquello se fue desinflando solo. Ese mecanismo es el que hoy no se reproduce.

¿Por qué una hipoteca al 14% se pagaba y una al 4% asfixia?​

Porque el 14% se aplicaba sobre una deuda que era una fracción de la actual. Entonces el piso se compraba por 6 millones de pesetas; hoy ese mismo tipo de vivienda, en la misma zona, ronda los 30 millones. El tipo era más alto. La base sobre la que se calculaba no tiene nada que ver. Con 30.000 euros de principal, un 14% anual sigue siendo una cuota digerible; con 170.000 euros, un 4% se come el sueldo entero.

El error de comparación es ese: mirar el porcentaje y no la cantidad. Un piso de 1995 se compró por 18.000 euros. Hoy, por ese dinero, en muchas capitales no se compra ni una plaza de garaje.

El precio de la vivienda se multiplicó y el sueldo no​

Aquí aparece el segundo problema. No es solo que el piso cueste más: es que cuesta mucho más en relación al salario. Un piso comprado en 1993 por 90.000 euros, actualizado con la calculadora del INE, serían hoy 189.000, y en el mercado vale unos 200.000. En ese caso concreto, la vivienda subió con el IPC o algo más. El desfase no vino del ladrillo. Vino de las nóminas.

Mientras la vivienda duplicaba su precio, los salarios subían un 20% o un 25%. Tres décadas de diferencia. Ahí está la trampa, y no hay tipo de interés que la tape.

La inflación se comía la deuda, pero solo si el sueldo subía​

Este es el factor decisivo, el que casi nadie mira. En los años de tipos altos la inflación iba a la zaga: si el IPC marcaba un 11%, la nómina se revisaba como mínimo ese 11%. La cuota del banco, en cambio, quedaba congelada. Resultado: en cinco o seis años, la letra que ahogaba al principio se diluía hasta parecer un recibo menor. La deuda se deshacía sola.

Eso funcionaba con una condición: que el salario estuviera indexado a la inflación. Cuando esa ligadura se rompe, el efecto se invierte. Llevamos tres décadas de salarios descolgados del IPC, y la misma inflación que alivia deudas se convierte en pérdida de poder adquisitivo para quien cobra lo mismo que hace años.

Plazos: de 15 años a 40​

El tipo nominal engaña también por el plazo. Antes los préstamos se firmaban a 10 o 15 años, a veces menos, y se liquidaban rápido. Ahora se estiran a 30 y hasta 40. A más años, más intereses totales: hay quien calcula que una hipoteca de 40 años al 5% cuesta más, en euros de intereses, que una de 15 al 14%.

Los plazos se alargaron para que la cuota mensual cuadrara con precios cada vez más altos. Esa cuerda se tensó tanto que el banco acabó vendiendo, sobre todo, una cuota. Y el precio se adaptó a lo que esa cuota podía soportar.

Impuestos, IRPF sin deflactar y menos renta disponible​

Una parte del análisis pone el foco en la fiscalidad. Se sostiene que antes la presión sobre la renta era menor y que el IRPF lleva desde 2016 sin deflactar sus tramos, de modo que una inflación acumulada que se estima en torno al 30% ha ido subiendo el impuesto sin que nadie tocara los mínimos ni el mínimo personal. La consecuencia es simple: menos renta disponible para pagar la misma cuota.

Otros añaden que el peso del Estado y de las cotizaciones también se ha engordado por el camino, y que eso se nota igual en cada nómina. La cifra es discutible; la dirección, difícil de negar.

La banca prestaba menos y el mercado era menos especulativo​

Hubo una época en que el banco no dejaba hipotecarse por más de un tercio de los ingresos ni financiaba más del 80% del valor. Eso ponía un techo a lo que cada familia podía pagar y, de paso, un freno al precio. Hoy se compra al límite de la capacidad de endeudamiento, así que cualquier subida pequeña del tipo deja al comprador fuera de juego.

A eso se suma el componente especulativo: mucha demanda entra convencida de que el precio seguirá subiendo, no de que la casa valga lo que cuesta. Cuando la expectativa es de subida permanente, el mercado deja de comportarse como un mercado.

Con estos mimbres, la pregunta de partida tiene respuesta y ninguna a la vez. Los tipos altos de antes eran sostenibles porque el piso era barato, la nómina subía con el IPC y el plazo era corto. Los tipos bajos de hoy ahogan porque el piso es caro, la nómina se queda quieta y el plazo se estira sin fin. Dónde pesa más cada factor —el precio, el salario o el impuesto— sigue sin acuerdo.