Warnung vor finanziellem Ruin durch Immobilienkauf in Spanien

Immobilienkauf heute: Die Warnung vor dem Ruin spaltet die Analysten

El Confidencial griff eine sich schnell verbreitende Warnung auf: Ein Finanzexperte behauptet, dass Millionen von Spaniern innerhalb von fünf Jahren durch den Kauf ihrer eigenen Immobilie in den finanziellen Ruin gestürzt werden. Der Satz ist prägnant, klingt nach einer Schlagzeile und – wie fast alles, was viral geht – lässt den unbequemen Teil weg. Die Diagnose trifft zwar das Symptom, greift aber bei der Ursachenforschung zu kurz. Der Kauf einer Wohnung ist heute die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben einer Familie, und das liegt weniger am Stein selbst als an allem, was daran hängt.

Das Thema hat sich im Laufe der Monate gewandelt. Es beginnt als Streit über Prognosen – kann man vorhersagen, was in fünf Jahren passiert? – und endet als Abrechnung mit dem System. Dass Wohnraum teuer ist, bestreitet niemand mehr. Die Frage ist, wer die Zeche zahlt, wenn die Preise nicht weiter steigen.

Ist ein Ruin auf fünf Jahre voraussehbar?

Zuerst sollte man den Überbringer der Nachricht hinterfragen. Manche argumentieren, dass viele dieser „Finanzexperten“ eigentlich Influencer sind, deren Geschäftsmodell darin besteht, Angst zu verkaufen: Angst verkauft Kurse, Abonnements und Klicks. Das entkräftet nicht unbedingt die Kernaussage, aber es untergräbt die Glaubwürdigkeit des Absenders. Andere erinnern an das Gegenteil: Wer jahrelang auf die Untergangspropheten hörte und zur Miete wohnte, sah, wie ihm die Wohnungen, die er hätte kaufen können, durch die Finger glitten. Fehlprognosen gibt es in beide Richtungen.

Der Knackpunkt ist, dass die Vorhersage, kalt formuliert, nicht falsifizierbar ist. Niemand weiß, was Zinsen, Beschäftigung oder Demografie in einem halben Jahrzehnt tun werden. Ehrlich wäre es, die Warnung als das zu behandeln, was sie ist: eine unbequeme Hypothese, kein Urteil.

Die Zahlen, die stimmen

Statt Prophezeiungen konkrete Fälle. Das häufigste Profil: Eine Hypothek über 35 Jahre, eine Rate, die 35 % des Familieneinkommens frisst, und eine Anzahlung von 20 %, die gar nicht vorhanden war, sondern durch einen Privatkredit über sieben bis acht Jahre gedeckt wurde. Das Bild wird durch die Hilfe der Eltern vervollständigt. Manche geben zu, 100.000 Euro für die Anzahlung erhalten zu haben, während andere betonen, dass dieser Zuschuss kaum erwähnt wird, wenn man vom Erfolg erzählt, jung gekauft zu haben. Das Ergebnis ist ein Käufer, der keine Wohnung erwirbt: Er häuft zwei überlappende Schulden und ein Konto ohne Sicherheitsnetz an.

Dazu kommt die Wahl der Finanzierung. Bei festem Zinssatz erodiert die Inflation die Rate mit der Zeit; bei variablem Zinssatz wird das Ganze zum russischen Roulette, sobald die Zinsen schwanken. Der Anstieg der Zinsen war tatsächlich einer der Auslöser, die die Debatte neu entfachten.

Ein Drittel des Preises fließt in Steuern

Eine der Thesen, die sich stark verbreitet hat: Rund ein Drittel des Wertes einer Immobilie geht in Steuern verloren, die mit Kauf und Besitz verbunden sind. Auf Euro gerechnet zieht eine Wohnung für 300.000 Euro eine Steuerlast von etwa 100.000 Euro nach sich. Daher die Paradoxie, die oft diskutiert wird: Selbst wenn der Marktpreis um ein Drittel fallen würde, würde der Käufer kaum Entlastung spüren, weil der Staat seinen Anteil behält. Das Argument ist eher eine Anklage als eine präzise Berechnung, aber es zeigt auf ein reales Problem: Ein großer Teil des Problems ist nicht Spekulation, sondern die damit verbundene Steuerpolitik.

Saragossa, 800.000 Euro und das Geschäft mit der Aufteilung

Die andere Front ist der Kleininvestor. Beschrieben wird ein Modell, das sich in Großstädten wiederholt: Kaufen, in vier Zimmer aufteilen, rund 600 Euro pro Zimmer verlangen und die Miete die Hypothek tilgen lassen, mit Gewinnmarge. Die aufgeteilte Wohnung wird zur Rentemaschine. Dagegen protestieren Stimmen, die harte Besteuerung von Spekulation fordern, und solche, die warnen, dass jede Steuer letztlich auf den Mieter abgewälzt wird. Die detaillierte Aufschlüsselung dieser Operation erklärt, warum Mieten schneller steigen als Löhne.

Mittendrin stehen Preise, die jeder Logik widersprechen: Neue Bauprojekte in Saragossa (Zaragoza) für 800.000 Euro pro Einheit, obwohl ein Durchschnittseinkommen nicht einmal für die Anzahlung reicht. Entweder gibt es eine versteckte Legion von Millionären, oder der Markt baut nicht mehr für Lohnempfänger.

Das Auto, der Kredit, über den niemand spricht

Während der Fokus auf Immobilien liegt, klafft ein ebenso großes Loch bei Autokrediten von 30.000, 40.000 oder 50.000 Euro für Fahrzeuge, die fast sofort beim Verlassen des Händlers 10 % ihres Wertes verlieren. Tausende dieser Kredite, so die Warnung, werden nicht bedient werden können. Zahlungsausfälle kennen keine Unterscheidung zwischen Hypotheken und Konsumkrediten: Sie entstehen dort, wo Raten nicht mehr tragbar sind.

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Mit diesen Zahlen auf dem Tisch bleibt die Ruin-Warnung genau dort stecken, wo die Analyse endet: Es gibt keinen Konsens darüber, ob der Einzelne oder die Bank insolvent wird, ob es eine Rettung geben wird oder ob wir alle dafür zahlen müssen, oder ob das eigentliche Problem das Kaufen, das Mieten oder das falsche Geburtsjahr ist. Fünf Jahre sind zu lang für eine Prophezeiung und zu kurz für eine 35-jährige Hypothek.