Spaniens Immobilienmarkt laut EZB um 85 % über dem EU-Durchschnitt bewertet

EZB-Warnung: Spaniens Wohnungspreise sind um 85 % stärker überbewertet als in Europa

Der jüngste Bericht der Europäischen Zentralbank (EZB) hat die Alarmglocken für den spanischen Immobilienmarkt erneut läuten lassen. Ihr Indikator für Überbewertung, der die Abweichung der Preise von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten misst, überschritt im vierten Quartal 2025 die Marke von 20 %. Ein Niveau, das seit vor der Krise von 2008 nicht mehr gesehen wurde. Diese Zahl liegt zudem 85 % über dem Durchschnitt des Euroraums, was Spanien zu einem der Länder mit dem höchsten Korrekturrisiko macht.

Der EZB-Datenpunkt und seine korrekte Interpretation

Es ist wichtig, die Schlagzeile präzise einzuordnen. Die Wohnungen sind nicht um 85 % überbewertet, sondern der spanische Indikator liegt 85 % über dem europäischen Wert. Die aufgeschlüsselte Datenreihe zeigt einen anhaltenden Anstieg: 11,3 % zum Jahresende 2024, 14 % im ersten Quartal 2025, 16,8 % im zweiten Quartal und nun über 20 % im letzten Quartal. Das historische Maximum dieser Reihe wurde im dritten Quartal 2007 erreicht, als es knapp 33 % betrug. Das bedeutet, dass sich der Markt gefährlich den Niveaus vor dem Platzen der Blase nähert.

Ursachen des Ungleichgewichts: Angebot, Nachfrage und Aufkauf

Die Erklärungen sind nicht einheitlich. Einige führen es auf das Angebotsdefizit zurück: Es wird geschätzt, dass etwa 700.000 Wohnungen fehlen. Bei einer jährlichen Bevölkerungszunahme von 500.000 Menschen wären 100.000 neue Wohnungen pro Jahr nötig, um das Gleichgewicht zu halten. Andere weisen auf den Aufkauf durch Investoren und künstliche Finanzierung hin: Der leichte Zugang zu Krediten und der Kauf ganzer Gebäudeblöcke durch Großbesitzer verzerren den Markt und erzeugen einen Preisdeckel-Effekt nach oben. Auch die steigende Nachfrage durch Migration wird genannt, wobei diskutiert wird, ob diese Nachfrage effektiv oder nur potenziell ist, da viele Neuankömmlinge sich keinen Kauf leisten können.

Das Bauparadoxon: Mehr Angebot, gleiche Preise

Eine Anekdote, die die Komplexität des Problems verdeutlicht: Im Jahr 2007 baute Spanien mehr Wohnungen als Italien, Deutschland und Frankreich zusammen, doch die Preise schossen trotzdem in die Höhe. Die Geschichte wiederholt sich. Das Angebot ist nicht die einzige Variable; Finanzierung, Spekulation und staatliche Eingriffe spielen eine entscheidende Rolle. Tatsächlich wird der Markt durch öffentliche Gelder gestützt und gerettet, was die klassische Logik von Angebot und Nachfrage außer Kraft setzt. Währenddessen sieht der normale Bürger, wie seine Kaufkraft erodiert: Löhne steigen nicht im gleichen Tempo wie die Preise, und die Mehrwertsteuer (IVA) auf Neubaueigentum sowie die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien verteuern den Kauf zusätzlich. Mieten sind auch kein sicherer Hafen: Ferienwohnungen und die Ankunft ausländischer Käufer mit höherer Kaufkraft belasten den Markt.

Vorgeschlagene Lösungen: Von Grundsteuer bis zum kanadischen Verbot

Die Vorschläge reichen von steuerlichen Maßnahmen, wie einer Erhöhung der Grundsteuer (IBI) für Zweitwohnsitze, bis hin zu direkten Verboten für Nicht-Residenten, Immobilien zu kaufen, ähnlich wie in Kanada. Kritisiert wird auch der Mangel an mietpreisgebundenem Sozialwohnraum, der im Vergleich zu anderen europäischen Ländern in Spanien fast nicht existiert. Manche erinnern daran, dass der Markt interveniert und mit öffentlichen Geldern gestützt wird, was die Logik von Angebot und Nachfrage invalidiert.

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Die Analyse stößt an einen Punkt: Ist mehr Bauen die Lösung, oder nährt es, wie in früheren Zyklen beobachtet, nur die Spekulation? Die EZB hat ihre Warnung ausgesprochen, aber die politische Antwort bleibt ein Schlachtfeld ohne Konsens. Die offene Frage lautet, ob Spanien bereit ist, den Fehler von 2008 zu wiederholen, oder ob diesmal eine geordnete Korrektur stattfindet.