Vom Regen in die Traufe: die Wohnungsmarkt-Analyse von 2012

Ein Video von 2012 sagt den Wohnungscrash voraus – der Markt fegt es vom Tisch

Manche Prophezeiungen altern gleichzeitig in beide Richtungen. 2012 beantwortete ein Analyst sieben Fragen zum Immobilienmarkt mit einer Lehrbuchthese: Die Käufer hätten alle Trümpfe in der Hand, die Verkäufer könnten nur Preise nachlassen. Das Video, diese Woche wieder aufgetaucht, ist zum Kohärenztest für alle geworden, die von Prognosen leben.

Der Trumpf, den der Käufer verlor

Mitten im Kater nach der Blase war die These vernünftig. Die Preise fielen seit Jahren, die Banken häuften Immobilien an, und wer Bargeld hatte, konnte die Bedingungen diktieren. Der Analyst brachte es auf eine Formel, die sich später bewahrheiten sollte: Der Käufer hat alle Trümpfe in der Hand. Und fast sieben Jahre lang hatte die Realität recht: Nachlässe waren die Regel, und wer mit dem Kauf wartete, sah die Preise abstürzen. Das Problem: Der Trumpf verbrannte.

Zwischen 2021 und 2022 änderte sich alles. Die Nachfrage erhielt einen demografischen Schub ersten Ranges, die Finanzierungsbedingungen lockerten sich, und der Bestand an verfügbaren Wohnungen wuchs nicht im gleichen Tempo. Die Preise steigen seit vier Jahren. Der Käufer hat keinen Trumpf mehr: weder in der Hand, noch auf dem Tisch, noch im Spiel.

Ein Volltreffer über sieben Jahre, der nichts nützte

Das Unangenehme an der Sache: Die ursprüngliche Prognose war nicht dumm. Sieben Jahre Bestätigung sind eine Ewigkeit in der Ökonomie. Aber der Nutzen einer Analyse bemisst sich nicht danach, wie lange sie überlebt, sondern danach, wann man sie anwendet. Wer 2012 dem Rat der großen Nachlässe folgte und verkaufte, verpasste die Erholung. Wer 2012 mit allen Trümpfen kaufte, machte eines der besten Geschäfte des Jahrzehnts.

Die Kontroverse ist eröffnet. Die einen halten dagegen, dass zehnjährige Hausaufgaben Verdienst genug sind. Die anderen, dass eine Analyse, die einen so abrupten Zykluswechsel nicht vorausahnte, den Stempel „Volltreffer“ nicht verdient. Beide Lager können sich dasselbe Video ansehen und sich bestätigt fühlen.

Das Detail, das niemand sehen wollte

Im Video erscheint der Analyst ohne Krawatte auf einem Podium voller Anzugträger, mit einer Stimme, die manche mit der eines Popsängers verglichenen. Das Detail ist irrelevant, aber aufschlussreich: Jahrelang schenkte man der Ästhetik mehr Aufmerksamkeit als der These. Jetzt, da die These veraltet ist, wird die Ästhetik wieder zum Zufluchtsort derer, die lieber nicht auf die Zahlen schauen.

Die Frage bleibt offen: Was tun, wenn eine Analyse, die ein Jahrzehnt lang funktionierte, aufhört zu funktionieren? Das Video beantwortet sie nicht. Aber es gibt einen Hinweis: Trümpfe wechseln früher oder später den Besitzer.