Ladenflächen im Erdgeschoss steigen langsamer als Wohnungen: Die 6-8% verbergen ein Risiko

Ladenflächen im Erdgeschoss sind weniger gestiegen als Wohnungen – und zahlen deshalb mehr

Abseits der guten Einkaufsstraßen sind viele Gewerbeeinheiten heute so viel oder weniger wert als vor zehn Jahren. Der Onlinehandel und das Sterben des kleinen Einzelhandels haben leere Läden in den Vierteln hinterlassen, und das Ergebnis ist eine Kluft, die sich in den Preisen zeigt: Während Wohnungen sich gehalten oder erholt haben, ist der Gewerberaum zurückgeblieben. Die Bruttorendite verrät es: Bei einer Gewerbeeinheit liegt sie bei rund 6-8% pro Jahr, bei einer Wohnung bei 4-5%.

Diese Differenz ist kein Geschenk. Sie ist die Vergütung für ein höheres Risiko, und wer sie ignoriert, bleibt auf dem Beton sitzen.

Warum das Erdgeschoss weniger gestiegen ist als die Wohnung

Der erste Grund: Beide werden nach unterschiedlichen Kriterien bewertet. Eine Wohnung kauft ein Privatmann, ihr Preis richtet sich nach der Hypothekenrate, die er 30 Jahre lang tragen kann. Eine Gewerbeeinheit kauft jemand mit dem Taschenrechner: Preis gleich Nettomiete geteilt durch die Cap Rate. Als die Zinsen 2022-24 stiegen, weiteten sich die Cap Rates, und Gewerbeimmobilien fielen in Europa um 15-25%, während Wohnraum um 2-3% korrigierte und sich erholte. Das ist schon die halbe Kluft.

Der zweite Grund ist physisches Überangebot. Die USA haben 22-24 m² Einzelhandelsfläche pro Kopf; Westeuropa 4-5. In den 2000ern wurde wild gebaut, und die Nachfrage wanderte ins Internet, wobei die Online-Quote bei Nicht-Lebensmitteln bei rund 25-27% in Großbritannien und Deutschland und 18-20% in Spanien stabilisiert ist. Der überzählige Quadratmeter steigt nicht: Er verrottet.

Die leere Einheit frisst die Zusatzrendite

Hier liegt das Detail, das in den Broschüren der Fondsgesellschaften fehlt. Eine Wohnung ist in Tagen oder Wochen vermietet; eine Einheit in einem schwachen Viertel kann ein Jahr oder länger ohne Mieter bleiben, und das frisst mehrere Jahre der Renditedifferenz. Geht das Geschäft pleite, zahlt es nicht mehr. Und viele Mieter sind Selbstständige oder Kleinbetriebe, deren Liquidität jedes Quartal wackelt.

Dazu kommt das vertragliche Kleingedruckte: Gewerberäume unterliegen nicht den Regeln für Wohnraum, sondern dem Zivilgesetzbuch und der Vertragsfreiheit. Mehr Spielraum für den Eigentümer, ja. Und mehr Risiko, wenn der Mieter in Bedrängnis gerät oder geht.

Vom Kurzwarenladen zur Miniwohnung: Die Umwandlung des Erdgeschosses

Das Phänomen, das man in den Städten sieht, ist ein anderes: Die Gewerbeeinheit, die sich nicht als Laden vermieten lässt, wird zur Wohnung. Gebäude aus anderen Zeiten, mit einem Erdgeschoss, in dem Conchi ihren Kurzwarenladen oder Manolo seine Bar hatte, werden zu fensterlosen Studios umgebaut, die für 200.000 Euro verkauft werden. In einer Straße wurden drei Läden —eine Nachhilfeschule, eine Bäckerei und ein weiterer geschlossener— zu Wohnungen; in einer anderen eine Bar, ein Bilderladen und ein Friseursalon.

Die Rechnung des Bauträgers ist einfach: Bringt die Gewerbefläche keine Miete, wird sie in etwas umgewandelt, das Miete bringt. Und nebenbei wird das Problem des Einzelhandelsüberangebots umgangen. Das Ergebnis ist ein Bestand an Miniwohnungen, getrennt durch Rigipsplatten, mit drei Türen, drei Fenstern, drei Briefkästen und drei Zählerschränken, wo früher ein einziges 90-Quadratmeter-Erdgeschoss war.

Top-Straßen und tote Straßen: zwei verschiedene Märkte

Der Trend ist nicht einheitlich. In Valencia und Umgebung sind Läden in Nebenstraßen kommerziell kaum wert und werden zu Wohnungen oder Airbnb-artigen Herbergen umgebaut. Die in den Haupt- und wichtigsten Straßen sind extrem teuer und nur für Multis mit hohen Margen oder für diejenigen erschwinglich, die das Geschäft für andere Zwecke nutzen. Zwischen diesen beiden Extremen: eine Wüste.

Manche halten die Preise für obszön, wenn man bedenkt, dass die meisten Straßen abgesehen von wenigen in jeder Gemeinde sehr wenig Publikumsverkehr haben. Potenzielle Kunden, versteht sich. Und es fehlt nicht an Leuten, die in ihrem Viertel das Gegenteil sehen: Läden, die genauso gestiegen sind wie die Häuser oder mehr. Der Durchschnitt verbirgt sehr unterschiedliche Realitäten.

Die Frage, die offen bleibt

Mit diesen Zahlen sollte der Kauf einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss abseits der guten Straßen mit demselben Taschenrechner geprüft werden wie eine Wohnung: Preis, Nettomiete, Monate Leerstand und Umwandlungskosten. Die 6-8% brutto sind nicht mit den 4-5% des Wohnraums vergleichbar, ohne Leerstand, Zahlungsausfälle und das Risiko einer Geschäftsaufgabe abzuziehen.

Und die grundsätzliche Frage bleibt: Wenn das Erdgeschoss zur Wohnung wird, haben wir eine Lösung für den Einzelhandelsüberschuss vor uns oder eine Methode, Miniautos auf den Preis einer großen Wohnung zu bringen? Der Markt hat es bisher nicht entschieden. Er hat nur entschieden, dass Gewerberaum nicht mehr das ist, was er einmal war.