Vermieter in Spanien verweigert Vermietung an Familie

Warum ein Vermieter einen Mieter mit 2.500 € Gehalt ablehnt

Was passiert, wenn ein Eigentümer beschließt, seine Wohnung nicht an eine Familie zu vermieten, die auf dem Papier zahlungsfähig ist? Der Fall ist konkret: Ein argentinischer LKW-Fahrer, verheiratet und Vater von fünf Kindern, möchte seine Familie nach Spanien holen. Er hat einen Arbeitsvertrag und ein monatliches Bruttogehalt von 2.500 Euro. Die Wohnung in einer Gemeinde bei Madrid wurde für 950 Euro angeboten. Der Eigentümer, der zugibt, dass er bei diesem Preis etwa 200 Euro monatlich unter dem Marktwert liegt, entschied sich dagegen. Sein Argument ist nicht wirtschaftlicher Natur, sondern rechtlich.

Er beruft sich auf das Räumungsschutzgesetz (Ley antidesahucios) und den Schutz besonders schutzbedürftiger Personen. Seiner Lesart nach wird das Verfahren zur Rückgewinnung der Wohnung so langwierig und kostspielig, wenn der Mieter nicht zahlt, dass das Risiko den Ertrag nicht rechtfertigt. „Wenn es Probleme gäbe, könnte ich sie aufgrund des Gesetzes zum Schutz vulnerabler Personen nicht rauswerfen“, fasst er zusammen. Und er fügt eine Konsequenz hinzu, die er als pervers empfindet: Diese Normen, gedacht zum Schutz der Schwachen, verschließen ihnen letztlich den Zugang zum Markt.

Die Rechnung des Vermieters: 200 Euro weniger pro Monat für die Mietauswahl

Der Eigentümer erklärt es offen: Er bietet die Wohnung unter Marktwert an, gerade um bei der Auswahl freie Hand zu haben. Mit 950 Euro in einer Gemeinde bei Madrid, sagt er, könnte er mehr verlangen, aber er zieht es vor, 200 Euro im Monat zu verlieren, dafür aber aussuchen zu können, wen er will. Dies ist eine Strategie, die in der Branche bekannt ist: Den Preis senken, nicht um wettbewerbsfähig zu sein, sondern um zu filtern. Eine günstige Wohnung zieht mehr Kandidaten an, und je mehr Kandidaten, desto größer die Möglichkeit, abzulehnen.

Das Problem ist, dass dieser Filter, angewandt auf eine Familie mit fünf Kindern und einem Gehalt von 2.500 Euro, genau die ausschließt, die theoretisch nicht ausgeschlossen werden sollten. Der Fahrer ist kein Hausbesetzer oder notorischer Schuldner. Er hat Arbeit, einen Vertrag und Einkünfte, die die Miete locker decken. Aber der Vermieter schaut nicht nur aufs Gehalt: Er schaut auf die Wahrscheinlichkeit, dass ihn das Gesetz im Falle eines Problems machtlos stellt.

Was das Räumungsrecht besagt, das Eigentümer bremst

Die in den letzten Jahren verabschiedeten Vorschriften zum Schutz vulnerabler Mieter verlängern die Fristen und fügen Voraussetzungen hinzu, bevor eine Räumung vollzogen werden kann. Für den Eigentümer bedeutet das, dass ein Zahlungsrückstand sich über Monate oder Jahre hinziehen kann, mit Anwaltskosten und ohne Einnahmen. Die Mietausfallversicherung deckt einen Teil ab, aber nicht alles, und ist nicht immer verfügbar. Einige Analysen behaupten, dass das Ergebnis darin besteht, dass der Vermieter dieses Risiko in seine Entscheidung einpreist: entweder erhöht er den Preis, filtert stärker, oder vermietet gar nicht.

Im vorliegenden Fall entschied sich der Eigentümer für das Letztere. Er vermietet nicht an diese Familie. Nicht weil sie nicht zahlen könnte, sondern weil seiner Ansicht nach das Gesetz jeden Zahlungsausfall zum Albtraum macht. „Ich bezweifle, dass dieser Mann jemanden findet, der ihm vermietet“, urteilt er. Es ist eine selbsterfüllende Prophezeiung: Wenn alle Eigentümer gleich denken, bleibt der vulnerable Mieter ohne Optionen.

Der umgekehrte Sog-Effekt: Weniger Angebot, höhere Preise

Die Paradoxie ist bekannt. Maßnahmen zum Schutz des Mieters reduzieren den Anreiz zur Vermietung. Weniger Wohnungen im Angebot bedeuten mehr Wettbewerb unter den Suchenden und langfristig höhere Preise. Die Gewinner sind solvente Mieter, die wählen und verhandeln können. Die Verlierer sind jene, die niedrige Preise brauchen und einen Vermieter, der bereit ist, Risiko einzugehen. Das heißt, die Vulnerablen.

Manche argumentieren, dass das eigentliche Problem der Mangel an öffentlichem Wohnraum sei, nicht das Gesetz. Wenn der Staat mehr bauen würde, stiege das Angebot und die Preise fielen. Andere entgegnen, dass der Staat bereits genug einnehme und das Problem in der Ausgabenpolitik liege. Die Debatte ist eröffnet, aber der konkrete Fall wartet nicht: Der argentinische Fahrer sucht weiter, und die Wohnung des Eigentümers steht leer.

Das Risiko von Mietausfällen: Mythos oder Realität?

Die Daten zu Mietausfällen sind absolut betrachtet nicht alarmierend, aber die Angst vor dem gerichtlichen Verfahren schon. Eine Räumung kann Monate dauern, und in dieser Zeit erhält der Eigentümer keine Miete und trägt Kosten. Das Räumungsschutzgesetz fügt Schutzebenen hinzu, die in der Praxis den Zeitplan verlängern. Für Privatpersonen, die ihre einzige Wohnung vermieten, ist dieses Risiko schwer zu tragen.

Der Eigentümer in diesem Fall ist sich sicher: Er verliert lieber 200 Euro im Monat mit einem Mieter, der ihm Ruhe gibt, als 1.150 Euro mit einem zu verdienen, der Probleme bereiten könnte. Aus seiner Sicht ist dies eine rationale Entscheidung, auch wenn sie gesellschaftliche Kosten hat. Die Frage ist, ob der aktuelle Rechtsrahmen dieses Verhalten fördert oder korrigiert. Angesichts des Falls scheint es das Erstere zu tun.

Die Folge: Familien, die keine Mietwohnung finden

Der argentinische Fahrer, mit Vertrag und Gehalt, wird abgelehnt. Nicht wegen fehlender Einkünfte, sondern wegen wahrgenommenen Risikos. Seine Frau und seine fünf Kinder müssen warten. Der Eigentümer hält die Wohnung unterdessen leer oder sucht jemanden, der ihn besser überzeugt. Das Gesetz, das eigentlich die Schwachen schützen sollte, hat am Ende den Eigentümer davor geschützt, an sie vermieten zu müssen.

Es ist die trockene Ironie eines Systems, das durch den Versuch, den Mieter abzusichern, den Vermieter gegen den Mieter abgeschirmt hat. Und in diesem Tausch verliert immer derselbe: derjenige, der eine Bleibe braucht und die Zusatzkosten der Angst nicht tragen kann.