Tokenisiertes Immobilienprojekt in Estepona: Krypto statt Grundbuch

Villa in Estepona tokenisieren: Das Grundbuch entscheidet

Wenige Euro. So viel soll laut dem Konzept von OMNI Real State ausreichen, um einen Anteil an einer Luxusvilla an der Costa del Sol zu besitzen, inklusive Mieteinnahmen oder Wertsteigerung bei Weiterverkauf. Der Mechanismus: Kauf der Projekt-Kryptowährung ORT und Zugang zu tokenisierten Immobilien über Smart Contracts. Das erste genannte Asset ist ein Vanian Gardens, erworben von AEDAS in Estepona. Die Ankündigung setzte den Verkaufsstart auf 13 Tage, später war von zwei Tagen für die „Anwendung“ die Rede. Von einem notariellen Vertrag ist bisher keine Spur.

Was über den ersten Verkauf und die Whitelist bekannt ist

Der Start wurde als geschlossene Vorabvermarktung per Zulassungsliste organisiert. Das Team selbst teilte mit, dass die Whitelist voll sei und das erforderliche Kapital für die erste Transaktion zu über 100 % erreicht wurde, mit einem KYC-Prozess vor dem Launch. Alles Weitere hängt von der Genehmigung der europäischen Wertpapieraufsichtsbehörde, der ESMA, ab, die zum Zeitpunkt der letzten Projektankündigungen noch nicht vorlag. Das Unternehmen behauptet, es habe sich als erstes an den Regulierer gewandt und das Geld fließe stark herein. Außerhalb dieser Darstellung gibt es kein öffentliches Dokument, das eine konkrete Eigentümerschaft belegt.

Kann man durch den Kauf eines Tokens Eigentümer einer Wohnung werden?

Nein, zumindest nicht im Sinne eines Notars. Alles, was nicht im Grundbuch eingetragen ist, existiert im Immobiliengeschäft nicht, und ein Token ersetzt keinen Grundbucheintrag. Er kann Nutzungsrechte, Renditeerwartungen oder Beteiligungen an einer Gesellschaft darstellen, aber keinen Eigentumstitel. Wer Aktien eines Bauträgers kauft, besitzt mindestens einen Teil der Firma, der das Objekt gehört; wer einen solchen Plattform-Token kauft, hat nichts auf seinen Namen eingetragen. Die Intransparenz und Anonymität, die als Vorteil verkauft werden, verhindern genau die Überprüfung, ob das Asset tatsächlich existiert.

Der Token-Code ist nicht der eines NFTs

Hier liegt eine technische Diskrepanz vor, die mehr Aufmerksamkeit verdient als das Marketing. Die Analyse des bereitgestellten Vertrags deutet darauf hin, dass die implementierten Schnittstellen denen eines Standard-Fungible-Tokens entsprechen — ERC-20, mit Erweiterungen für Gebührenzahlungen in anderer Währung und für Staking — und nicht denen eines Non-Fungible-Tokens (ERC-721 oder ERC-1155). Die Verteidigung des Projekts ist in einem Punkt berechtigt: Coin und NFT sind unterschiedlich, und die NFTs waren noch nicht emittiert. Unbequem ist das andere Detail. Ein Smart Contract kann nicht aktualisiert werden; wenn die ursprüngliche Architektur die NFT-Standards nicht vorsieht, hängt der „tokenisierte“ Teil der Immobilie vom Deploying neuen Codes ab. Und der Token zirkuliert auf der Binance Smart Chain, einem Netzwerk, dessen bloße Erwähnung Stirnrunzeln verursacht.

1.000 ORT für drei Monate: Die 3 %, die keine Miete zahlen

Im wirtschaftlichen Bereich ist das konkreteste Angebot, basierend auf der Lesart des Whitepapers, das Staking: 1.000 gesperrte ORT bringen nach drei Monaten 3 % zurück, also 1.030 ORT. Dies ist eine bescheidene Zahl und vor allem irreführend als Renditeversprechen: Diese 3 % werden in derselben Währung ausgezahlt, die sie generiert, sodass ihr realer Wert davon abhängt, ob ORT steigt oder fällt. Jemand fasste es direkt zusammen: Wichtig ist nicht die 3 %, wichtig ist, ob der Token in den Himmel schießt oder am Boden bleibt. Die Miete der Immobilie selbst wird nirgends quantifiziert.

Timesharing, REITs und andere Geister des tokenisierten Steins

Die Vergleiche waren schonungslos. Manche lesen dies als Neuauflage des klassischen Timesharings, nun verpackt in Krypto. Andere sehen darin einen REIT mit Schnörkeln: Am Ende exponiert man sich dem Stein über ein Vehikel, das ein anderer verwaltet. Und es gibt einen unbequemen Präzedenzfall: Plattformen, die im Zyklus von 2017 dasselbe versprachen, inklusive lobender Berichte, von denen heute keine operative Spur mehr vorhanden ist. Als Kontrast werden seriöse Anbieter von Liquidität für traditionell illiquide Assets genannt, die seit Jahren in den USA und Japan arbeiten und dennoch immer noch im Frühstadium sind. Dies ist der reale Maßstab der Branche, nicht der einer zweitägigen Vorabvermarktung.

Wer dahintersteckt und was ihm vorgeworfen wird

Das Misstrauen richtet sich nicht nur gegen das Modell. Einige Kritiker haben den Gründer, Alexander Grann, und seine Verbindung zu anderen Geschäften außerhalb der Immobilienbranche unter die Lupe genommen; manche behaupten, die Website riecht nach Betrug, und andere bezeichnen das Ganze als Schneeballsystem. Dies sind Aussagen von Gegnern des Projekts und gelten nicht als bewiesene Fakten in bekannten Entscheidungen. Auch die Richtigkeit des Lebenslaufs, den ein Teammitglied in seinem professionellen Profil veröffentlicht, wurde infrage gestellt, ein Detail, das geringfügig wäre, wenn Vertrauen nicht das einzige Asset wäre, das diese Plattformen nicht ins Grundbuch eintragen können.

Mit dem europäischen Regulierer als ausstehendem Mitspieler und einem ersten Verkauf, der vor Jahresende abgeschlossen sein sollte, bleibt die Frage dieselbe wie zu Beginn: Wenn jemand einige Euro für ein Stück Villa in Estepona zahlt, welches Papier hält er dann in der Hand, wenn die Villa fertiggestellt ist und das Grundbuch weiterhin auf einen anderen lautet?