Studie: 75 % der Mietverträge in Barcelona über Makler

Barcelona schließt 75 % der Mieten über Makler ab

In Barcelona werden drei von vier Mietverträgen über ein Immobilienunternehmen geschlossen. In Madrid liegt der Anteil bei 41,7 %. Dieser Unterschied ist kein bloßes Verwaltungsdetail: Laut dem Institut für Stadtforschung Barcelona (IDRA) treibt diese Vermittlung den Endpreis und macht den Zugang zu Wohnraum zu einem Engpass, bei dem Mieter für Dienstleistungen zahlen, die sie nicht gebucht haben. Die Studie mit dem Titel Auswirkungen von Immobilienmaklern auf den Mietmarkt basiert auf 1.023 Interviews in Barcelona und 1.170 in Madrid. Das Fazit ist unbequem für die Branche: Je teurer die Miete, desto mehr verdient der Makler.

Was die Studie über Immobilienagenturen sagt

Das IDRA ist ein Netzwerk von Forschern, das mehreren Universitäten angehört und sich vor einem Jahr als Gegenpol zu den großen Akteuren der Branche präsentierte. Ihre erste Arbeit ergab bereits, dass 70,5 % der Mieter in Barcelona in den letzten fünf Jahren mindestens einmal umgezogen waren. Nun fügen sie eine weitere Ebene hinzu: Die Professionalisierung des Mietmarkts senkt keine Kosten. Vor fünf Jahren liefen 69,7 % der Verträge in Barcelona über Makler; heute sind es 75,3 %. In Madrid ist der Anstieg steiler: von 27 % auf 41,7 % im selben Zeitraum. Der Trend ist gleich, der Ausgangspunkt unterschiedlich.

Der Mechanismus, den der Bericht beschreibt, ist wenig rätselhaft. Wenn ein Eigentümer versucht, selbst zu vermieten, erhält er innerhalb weniger Stunden Anrufe von Agenten, die anbieten, mehr Rendite aus der Wohnung herauszuholen. Zu den Taktiken gehört die Garantie, dass der Mieter die Formalisierungskosten des Vertrags trägt – etwas, das das Gesetz verbietet. Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem der Preis nicht nur von Angebot und Nachfrage abhängt, sondern von einem Akteur, dessen Einkommen mit dem Endpreis steigt.

Wer zahlt die Provision und warum wird darüber gestritten

Die Diskussion darüber, wer die Monatsprovision des Maklers tragen soll, ist der Punkt, an dem die Sache kompliziert wird. Einige vertreten die Ansicht, dass der Eigentümer den Dienst beauftragt und daher auch bezahlen muss, unabhängig davon, ob dies auf die Miete umgelegt wird oder nicht. Andere argumentieren, dass die Kosten, verteilt über fünf Jahre, gering seien: Eine Miete von 1.000 Euro mit einer Monatsprovision entspricht 16,7 Euro monatlich über 60 Monate. Diese Berechnung ignoriert jedoch, dass die anfängliche Belastung genau dann kommt, wenn der Mieter bereits Kaution und erste Monatsmiete stemmen muss.

Die Studie fügt einen selten diskutierten Aspekt hinzu: Wenn Reparaturen beim Vermieter liegen, sind die Probleme größer, wenn der Ansprechpartner eine Agentur ist (32 % der Fälle), als wenn es eine Privatperson ist (14 %). Auch die Wahrscheinlichkeit, bei Vertragsende ein Schreiben mit einer Mieterhöhung zu erhalten, steigt, wenn eine Agentur involviert ist. Der Grund ist wieder derselbe: Die Provision wird auf Basis der Miete berechnet.

Diskriminierung und Auswahlverfahren bei Mietern

Der Bericht stellt fest, dass sieben von zehn Bewerbern aufgrund ihrer beruflichen Situation nach den Kriterien der Agentur aussortiert werden können. Es werden Bankauskünfte, Bürgschaften, Bonitätsnachweise und Gehaltsabrechnungen verlangt, was die Autoren als persönliche Bonitätsprüfung beschreiben, die demütigend sein kann. Hautfarbe, sens Orientierung oder Herkunftsland sind laut Umfrage Faktoren, die bei Vertragsabschluss eine Rolle spielen. Diese Praktiken sind einzeln schwer nachweisbar, aber das Muster, das die Interviews zeichnen, ist konsistent.

Das Argument von Angebot und Nachfrage

Die Verteidigung der Branche stützt sich auf eine einfache Idee: Agenturen wollen schnell und zum bestmöglichen Preis vermieten, und nichts ärgert sie mehr als ein Eigentümer, der einen überhöhten Preis fordert und die Wohnung monatelang leer stehen lässt. Aus dieser Sicht drängt die Agentur den Eigentümer zur Preissenkung, platziert die Wohnung binnen Tagen, kassiert die Provision und geht weiter. Das Wohnungsproblem wäre dann eines des unzureichenden Angebots, nicht der Vermittlung.

Gegenargumente haben ebenfalls Gewicht: Je mehr Hürden und Regulierungen für Vermieter auferlegt werden, desto notwendiger wird der Vermittler, der sich in diesem Labyrinth auskennt. Das heißt, die Regulierung selbst nährt das Geschäft, das sie kontrollieren will. Die Debatte, ob man die Provision für Mieter verbieten, begrenzen oder einfach nur prüfen sollte, bleibt offen, und die Empfehlungen des IDRA zielen nicht auf die Professionalisierung der Branche ab, sondern auf das Gegenteil.

---

Ein verwirrender Fakt bleibt: In Barcelona laufen 75,3 % der Verträge über Agenturen; in Madrid sind es 41,7 %. Wäre die Vermittlung die Hauptursache für die Verteuerung, müsste sich die Kluft zwischen beiden Städten ebenso deutlich in den Preisen widerspiegeln. Niemand hat diese Zahl bisher auf den Tisch gelegt.