Streit um vermietetes renoviertes Apartment mit elf Zimmern

Elf Zimmer, zwei Bäder und ein Immobilienunternehmen unter Beobachtung

Ein renoviertes Apartment, das Platz für elf Mieter bietet, mit zwei integrierten Küchen in einem Raum und einer langen Bar im Flur als einzigem Essbereich. Das Projekt, das als vorbildliche Immobilieinvestition präsentiert wird, hat eine Sturm der Kritik ausgelöst bei jenen, die darin die Spitze eines breiteren Phänomens sehen: die Umwandlung von Familienwohnungen in hochverdichtete Wohngemeinschaften. Die Operation wird als Erfolg dargestellt – alles innerhalb von zwölf Stunden vermietet, wie behauptet –, aber die Zahlen dahinter verdienen eine genaue Prüfung.

Was über die Operation bekannt ist und wer dahintersteckt

Der Initiator der Initiative ist kein großer Investmentfonds oder börsennotiertes Unternehmen. Es handelt sich um einen Unternehmer mit eigenem Geschäft im Blumenhandel, der laut Diskussion bereits zwischen vier und fünf Apartments nach Zimmern vermietet. Die Operation wird als Teil einer Serie dargestellt, die detailliert dokumentiert ist: jeder Kauf, jede Renovierung, jede Vermietung. Der geschätzte Nettogewinn liegt bei rund 1.500 Euro monatlich, eine Rendite, die laut Befürwortern zeigt, dass der Markt funktioniert und echte Nachfrage besteht.

Die geplante Renovierung umfasst den Abriss fast aller Wände, die Installation zweier vollständiger Küchen – inklusive Cerankochfeldern, Backöfen und Kühlschränken – und die Schaffung von sieben Zimmern in einem ursprünglich konventionellen Wohnraum. Es gibt kein Wohnzimmer. Es gibt keinen gemeinsamen Bereich außer einer langen Bar im Flur. Zwei Bäder müssen von elf Personen geteilt werden. Die vollständige Investitionsberechnung, aufgeschlüsselt nach Posten, ergibt ein Resultat, das zur Frage führt, wo die Grenze zwischen Profitabilität und Ausbeutung der Bewohner liegt.

Die Nachfrage, die das Modell trägt

Das zentrale Argument der Befürworter solcher Operationen ist simpel: Wenn es Nachfrage gibt, ist der Markt der Markt. Und die Nachfrage existiert. In den letzten Jahren sind die Wohnungspreise in den großen spanischen Städten stetig gestiegen. Wie in der Diskussion erwähnt, gab es vor zwei Jahren Wohnungen für 160.000 oder 170.000 Euro, die heute zu diesem Preis undenkbar wären; 2015 lag die Spanne bei 130.000 bis 140.000 Euro. Für weniger als 200.000 Euro, so heißt es, gebe es in bestimmten Städten nichts mehr. Dieser Anstieg der Kaufpreise drängt viele Mieter zur Zimmervermietung, dem einzigen bezahlbaren Modell.

Das Phänomen ist nicht auf Spanien beschränkt. Fälle wie Berlin werden genannt, wo die Wohnungskrise ähnliche Formen angenommen hat, obwohl der Vergleich eher Streit als Konsens erzeugt. Klar scheint jedoch, dass die Kombination aus begrenztem Angebot, steigender Nachfrage und hohen Kaufpreisen den Mietmarkt neu formt. Die schwebende Frage ist nicht, ob solche Geschäfte existieren, sondern ob sie so bestehen sollten, wie sie geplant sind.

Risiken, die nicht im Prospekt stehen

Die Liste potenzieller Probleme ist lang. Sieben Zimmer bedeuten sieben Verträge, sieben mögliche Zahlungsausfälle, sieben Konfliktherde. Das Management einer Immobilie mit elf Mietern erfordert einen Einsatz, den nur wenige private Eigentümer leisten können, besonders wenn sie aus einer anderen Stadt operieren. Hinzu kommt das Zusammenleben: Elf Personen teilen zwei Bäder und zwei Küchen in einem Raum, was unvermeidliche Reibungen erzeugt. Wer schon einmal in einer WG gelebt hat, weiß, dass häusliche Harmonie selbst mit zwei oder drei Mitbewohnern knapp ist.

Manche argumentieren, das wahre Risiko sei nicht das Zusammenleben, sondern die Mietschulden. Die geltende Gesetzgebung schützt Mieter so stark, dass ein Zahlungsausfall Monate dauern kann, und bei Zimmervermietung wird die Situation kompliziert, da der Eigentümer oft nicht dieselben rechtlichen Instrumente hat wie bei einer Vollvermietung. Die Antwort der Modellbefürworter lautet, dass das Risiko durch die Rentabilität ausgeglichen wird und dass das Geschäft nur funktioniert, weil jemand die Zahlen richtig gerechnet hat.

Auswirkungen auf Nachbarn und den Markt

Die Diskussion lenkt unweigerlich auf die Auswirkungen auf die Umgebung. Ein Apartment mit elf Mietern erzeugt ständigen Durchgangsverkehr, Lärm, Partys und Abnutzung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, die die Nachbarn tragen. Diese beteiligen sich nicht am Geschäft und erhalten keine Entschädigung für die Belästigungen. Es wird argumentiert, dass die Verbreitung solcher Unterkünfte das Zusammenleben in Wohnblöcken beeinträchtigt und zur Verdrängung traditioneller Bewohner aus den Stadtvierteln beiträgt.

Auf makroökonomischer Ebene stellt sich die Frage, ob dieses Modell die Preise bremst oder treibt. Für manche erhöht die Aufteilung von Wohnungen in Zimmern das verfügbare Angebot und sollte daher die Preise moderieren. Für andere extrahiert es mehr Gewinn aus demselben Vermögenswert, hebt den impliziten Bodenpreis und verdrängt jene vom Markt, die eine ganze Wohnung suchen. Die verfügbaren Beweise erlauben keine abschließende Klärung der Debatte.

Die unbequeme Frage: Wo liegt die Grenze?

Die beschriebene Operation ist nicht illegal. Sie entspricht den geltenden Vorschriften, wird durch Verträge dokumentiert und als rationale Antwort auf einen Markt präsentiert, der genau das verlangt: erschwingliche Zimmer in Städten, wo Vollmieten für viele unerreichbar sind. Befürworter weisen darauf hin, dass die Alternative für diese Mieter nicht der Besitz einer Wohnung ist, sondern die Straße oder informelle Überbelegung. Aus dieser Sicht würde der Initiator einen Dienst leisten.

Der Einwand lautet, dass Legalität nicht Legitimität bedeutet. Dass etwas rentabel ist, heißt nicht, dass es wünschenswert ist. Und dass der Markt eine Lösung verlangt, impliziert nicht, dass diese Lösung korrekt ist. Die Wohnungsdebatte in Spanien steckt seit Jahren an diesem Punkt fest: zwischen denen, die glauben, das Problem lasse sich durch mehr Bau lösen, und denen, die denken, dass das Bestehende besser reguliert werden muss. Währenddessen werden Wohnungen weiter renoviert, Zimmer weiter vermietet und die Preise zeigen, allen Anzeichen nach, keine Tendenz zum Sinken.