Drittel der Mietwohnungen verschwindet nach Wohnungsgesetz

Wohnungsgesetz führt zum Rückzug von einem Drittel der Mietangebote

Eines von drei Wohnungen, die zuvor auf dem spanischen Mietmarkt angeboten wurden, ist nicht mehr verfügbar. Die vorliegenden Daten zeigen einen Rückgang des Angebots um 33% in nur zwei Monaten. Dies folgt auf das Inkrafttreten des neuen Wohnungsgesetzes (Ley de Vivienda), das die Spielräume für Mieterhöhungen – zuvor auf 2% begrenzt – weiter einschränkte und den Schutz der Mieter vor Räumungen ausbaute. Das Gesetz versprach mehr bezahlbaren Wohnraum. Bislang hat es jedoch dazu geführt, dass viele Anbieter ihre Objekte vom Markt nehmen.

Es gibt eine Erklärung, die sich wiederholt und nichts mit Ideologie zu tun hat: Für Eigentümer hat sich die Risikoberechnung geändert. Sie wollen nicht nicht vermieten; sie können sich Fehler schlicht nicht leisten. Bei einem Angebot auf historischem Tiefstand entscheiden sich Eigentümer, abzuwarten. Warten ist billiger als ein teurer Rechtsstreit.

Warum bevorzugen Eigentümer leere Wohnungen gegenüber Mietern?

Weil ein zahlungsunfähiger Mieter das Objekt in ein monatelanges rechtliches Problem verwandelt. Diese Kalkulation dominiert die Entscheidung. Eine ungenutzte Wohnung verursacht zwar Kosten – Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Instandhaltung –, aber keine Prozesse, keine Nebenkostenlasten für den Eigentümer und nicht das Gefühl, jemanden zu finanzieren, der sich im Wohnzimmer über einen lustig macht. Im Kern sucht der Kleinvermieter nicht die Gewinnmaximierung, sondern den Verlustschutz.

Das Gesetz führte verpflichtende Verlängerungen der Mietverträge, Grenzen für jährliche Anpassungen und strengere Verfahren zur Aussetzung von Zwangsräumungen ein. Positiv gelesen schützt es schwächere Mieter. Negativ gelesen verlagert es Risiken, die zuvor teilweise vom Staat getragen wurden, auf den Eigentümer. Und wer nur eine Wohnung besitzt – kein Großinvestor – reagiert oft mit dem Rückzug vom Markt. Immobilienportale lösen dieses Problem nicht; sie verschärfen es eher durch Transparenz des Mangels.

Die Grundsteuer steigt von 400 auf 1.000 Euro

Auf dem Tisch liegt ein steuerlicher Ansatz: Höhere Belastung für leerstehende Wohnungen, um deren Vermietung zu erzwingen. Die Berechnungen sind drastisch. Eine Erhöhung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) um 150% würde die Rechnung von 400 Euro auf 1.000 Euro treiben. Das Problem bei dieser Logik ist jedoch, dass Zuschläge keine solventen Mieter schaffen; sie erhöhen lediglich die Kosten für das Offenhalten der Wohnung.

Hier liegt der Knackpunkt: Wenn mehr Mietwohnraum gewünscht wird, wirkt jede Maßnahme, die die fixen Kosten für Eigentümer erhöht, kontraproduktiv. Steuern bauen keine Häuser, sie erzeugen nur Druck. Und wenn der Eigentümer Alternativen hat – Verkauf, Abwarten oder Leerstand –, wählt er die Option, die ihn nicht in einen Rechtsstreit zwingt.

Sinken die Verkaufspreise als Kompensation?

Nicht unbedingt. Bei den aktuellen Zinssätzen und der erschwerten Kreditvergabe mangelt es an Käufern. Ein Eigentümer, der seine Wohnung vom Mietmarkt nimmt, um sie zu verkaufen, kann feststellen, dass niemand den geforderten Preis zahlt, und muss sie Monate später erneut zur Vermietung anbieten. Diese Zwischenphase – weder verkauft noch vermietet – bläht die Statistik der leerstehenden Wohnungen auf.

Auch die Kaufpreis-Arithmetik hilft nicht. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung für 300.000 Euro bietet eine lächerliche Mietrendite im Verhältnis zur Investition, besonders wenn die Miete gedeckelt ist. Wer zu diesen Preisen kaufte, in der Hoffnung auf Weiterverkauf oder Rendite, sieht sich einem Markt gegenüber, der beides nicht zulässt: Weder erzielt er die kalkulierte Rendite, noch kann er die Immobilie zum Einkaufspreis loswerden.

Die Nachfrage weicht nicht zurück: Familien suchen Zimmer

Während das Angebot schrumpft, steigt der Druck auf die Nachfrage. Ein häufiges Beispiel: Ein angebotenes Zimmer erhält 12 Nachrichten in zwei Tagen, darunter mehrere ganze Familien, die bereit wären, gemeinsam in diesem einen Raum zu leben. Dies ist keine isolierte Anekdote, sondern der Indikator eines Marktes, in dem Mieter jegliche Verhandlungsmacht verloren haben.

Zudem verschwindet ein bestimmtes Profil aus der Gleichung: Der kleine Sparer, der Geld hatte, um eine Wohnung zu kaufen, zu vermieten und so eine Altersvorsorge aufzubauen. Dieser Plan wurde hinfällig, sobald sich der rechtliche Rahmen änderte. Das Angebot, das sich zurückzieht, umfasst nicht nur bestehende Wohnungen, sondern auch jene, die hätten entstehen sollen. Und diese neue Angebotsquelle kehrt anders als die erste nicht einfach zurück.

Internationale Vorbilder und der offene Konflikt

Kritiker fordern die Rücknahme des Gesetzes unter Berufung auf Länder, die ähnliche Mietpreisbremsen eingeführt und aufgrund negativer Effekte wieder abgeschafft haben. Befürworter argumentieren, dass die Mieten bereits vorher unerschwinglich waren, der Markt versagt habe und Eingriffe notwendig seien. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und genau darin liegt das Problem: Keiner der beiden Ansätze erklärt, was mit den heute leerstehenden Wohnungen geschieht.

Das grundlegende Argument ist alt und elementar: Wenn Preise unter dem Gleichgewichtsniveau festgesetzt werden, sinkt die angebotene Menge. Weniger Angebot bei gleicher Nachfrage führt zu Preisen, die nicht fallen. Die groben Zahlen sind eindeutig. Was nirgends steht, ist, wie lange dieser Konflikt andauern wird.

Wer seine Wohnung wegen besserer Konditionen zurückzog, wartet weiter. Wer eine Wohnung suchte, sucht weiter. Und der Markt bewegt sich vorerst kaum.