Spätes Aushangdatum für Eigentümergemeinschaft in Spanien

Eigentümerversammlung: Aushang angeblich einen Tag zu spät

Ein Blatt Papier am Eingang einer Wohnanlage in Spanien kündigt eine Versammlung an, bei der zwölf Punkte abgestimmt werden sollen. Der Termin war der 17. Oktober um 18:00 Uhr. Das Problem ist nicht die Agenda, sondern das Datum: Der Aushang wurde laut einem Bewohner erst am 18. Oktober entdeckt. Wer ihn fand, beschreibt den Ablauf genau wie ein Protokoll. Morgens beim Verlassen des Hauses: nichts. Nachmittags im Fitnessstudio: nichts. Abends bei der Rückkehr: nichts. Und am nächsten Tag um zwei Uhr nachmittags hing die Ankündigung dort. Zu diesem Zeitpunkt war die Versammlung bereits vorbei – falls sie stattgefunden hat – und damit auch die Möglichkeit, viele Punkte direkt abzulehnen.

Der erste Schritt war eine schriftliche Beschwerde. E-Mail an die Hausverwaltung. Keine Antwort. Anruf im Büro und auf dem Handy. Niemand ging ran. Die Reaktion kam später und wirkt laut dem Betroffenen widersprüchlich: Die Verwaltung behauptet, der Aushang sei am Morgen des 17. angebracht worden und jeder Briefkasten habe einen Brief erhalten. Im Kasten des Beschwerdeführers sei jedoch nichts gewesen. „Was Sie sagen, ist gelogen“, antwortete die Verwaltung schriftlich, bevor sie nach wirtschaftlichen Interessen an den beauftragten Firmen fragte.

Die zwölf strittigen Punkte

Die Tagesordnung mischt Wartung, Bauarbeiten, Technik und Honorare. Dazu gehören: Installation von Ladestationen für Elektroautos; Umstellung des Garagenzugangs auf ein mobiles System (der Autor kaufte die Fernbedienung vor fünf Monaten); Reparatur eines durch Wurzeln angehobenen Gehwegs, der seit zehn Jahren so ist; Installation von Solaranlagen; Erneuerung von Feuerlöschern; Genehmigung einer Studie zu Gesimsen und eines Geschwindigkeitsreduzierungssystems in der Garage; sowie Ausgleich von Wartungsschulden. Zwei Punkte sorgen für Ärger: die Entfernung von Autos ohne Versicherung oder gültiger Hauptuntersuchung (ITV) aus der Garage und die Aufwandsentschädigung für den Präsidenten der Gemeinschaft.

Der Initiator bietet seine Sichtweise an: Wenn diese Entschädigung tatsächlich abgestimmt wird, lehnt er sie ab und schlägt vor, eine andere Verwaltungsfirma zu beauftragen, die günstiger als die aktuelle sein soll. Er erwähnt, dass die Anlage acht Häuser, zwei Tiefgaragen und zwei oberirdische Parkplätze umfasst. Ein Verdacht zieht sich durch die ganze Diskussion: Dass die Liste der Arbeiten den Firmen des Verwalters zugutekommt.

Darf man ein Auto ohne ITV oder Versicherung aus der Garage entfernen?

Das kann die Eigentümergemeinschaft nicht tun, obwohl dies oft in Protokollen steht. Die Pflicht, eine gültige Versicherung und eine aktuelle Hauptuntersuchung (ITV) zu haben, liegt beim Fahrzeughalter. Verstöße werden geahndet: Manche nennen Bußgelder zwischen 600 und 3.000 Euro für Fahren ohne Versicherung. Aber die Kompetenz, ein Fahrzeug abzuschleppen, liegt nicht bei der Versammlung. Einige argumentieren, dass Verkehrsregeln nur für öffentliche Straßen oder private Wege gelten, die von einer unbestimmten Zahl von Nutzern befahren werden; wenn man die Garage mit einer Fernbedienung betritt, trifft das nicht zu. Andere sehen es pragmatisch: Ein Auto ohne Versicherung ist nicht gedeckt, und wenn es brennt oder ein anderes Fahrzeug beschädigt, haftet die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.

Ein Teilnehmer berichtet von einem Fall: Auf einem privaten Parkplatz einer Behörde rammte ein Fahrzeug ohne gültige Papiere ein geparktes Auto. Das Gericht machte die Behörde verantwortlich, weil sie den Zugang nicht kontrolliert hatte. Daraus folgt die wiederkehrende Schlussfolgerung: Dokumente verlangen ist sinnvoll; das Auto selbst abschleppen, nein.

Sechs Tage Vorlaufzeit machen die Versammlung angreifbar

Die Teilnehmer erinnern daran, dass Eigentümerversammlungen mindestens sechs Tage im Voraus einberufen werden müssen, sowohl ordentliche als auch außerordentliche. Wenn die Einladung am Tag der Versammlung ausgehängt wird, ist die Sitzung anfechtbar. Einer sagt es deutlich: Sie ist ungültig. Im vorliegenden Fall gibt der Verwalter zu, den Aushang am 17. gemacht zu haben, was im besten Fall nur wenige Stunden zwischen Ankündigung und dem 18:00-Uhr-Termin lässt.

Wer überwacht den Überwacher? Wie ein Teilnehmer, der selbst Präsident seiner Gemeinschaft ist, erinnert: Der Verwalter arbeitet für die Gemeinschaft, nicht umgekehrt. Der Präsident sollte Budgets prüfen und Aufträge kontrollieren, denn er ist das einzige echte Gegengewicht. Wenn er das nicht tut, zahlt der Eigentümer die Rechnung.

Monatsgebühren von 250 Euro und 13.000 Euro für eine Steuerzentrale

Die Diskussion dreht sich um die Kosten für den Unterhalt eines Gebäudes und für dessen Verwaltung. Manche sprechen von monatlichen Gebühren von 250 Euro pro Wohnung in Küstenanlagen mit Pool und Garten, während andere 80 Euro für ähnliche Dienstleistungen zahlen und 50 Euro für ein Gebäude ohne Aufzug erwähnen. Bei Bauarbeiten berichtet ein Teilnehmer vom Austausch der Aufzugssteuerung für 13.000 Euro, damit die Kabine in jedem Stockwerk hält, und ein anderer erinnert an neue Motoren für je 6.000 Euro.

Es wird daran erinnert, dass die Zahlungspflicht beim Eigentümer liegt, nicht beim Mieter, und dass Verwalter Säumnisse nur nach ausdrücklicher Beschlussfassung der Versammlung eintreiben können. Die empfohlene Lösung ist der Rechtsweg: Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren und Pfändung bei Nichtzahlung. Auch Ausnahmen werden genannt: Verwalter, die selbst Bewohner sind und Ökonomen, die die Buchhaltung kostenlos führen.

Die Liste der Reparaturen und die Kosten jeder Position erklären, warum der Initiator den vom Verwalter vorgelegten Budgets misstraut.

Der Aushang erschien laut dem Bewohner, der ihn fand, erst nachträglich. Die Versammlung fand statt, aber es gibt keinen Nachweis, dass das Protokoll in den Briefkästen landete. Der Verwalter leugnete schriftlich die Verzögerung. Hier stockt die Geschichte: Es gibt keine geklärte Frist, und niemand hat bisher erklärt, wer die Punkte auf der Tagesordnung abgestimmt hat.