Spanisches Wohnungsdekret lässt Bodenpreise unangetastet

Das Wohnungsdekret umgeht den Boden und lässt den Preis, wo er war

Der Ministerrat verabschiedete am Dienstag zwei Königliche Dekrete zum Wohnungswesen, und auf ihren 96 Seiten gibt es keine einzige Maßnahme, die ändert, was es kostet, das Baurecht zu erwerben, zu halten oder ungenutzt liegen zu lassen. Die bereits vor der Verabschiedung vertretene These war überprüfbar: Wenn der Text keine Abgabe auf erschlossenes, aber unbebautes Land enthielt, keine Ermächtigung, dass die IBI (lokale Grundsteuer) Boden und Bebauung getrennt besteuert, keine einheitliche Abschöpfung der Umwidmungsgewinne und keine Bauristen mit Konsequenzen, blieb das Kernproblem unangetastet. Vier von vier.

Das Königliche Dekret-Gesetz 26/2026 mit dem Titel „Dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und zur Erweiterung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum" regelt Vertragsverlängerungen, Saison- und Zimmermieten, erhöht die Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen auf 21 % und beschließt Steuererleichterungen für Vermieter, die die Miete senken. Das zweite, 27/2026, aufgeteilt, damit jeder Koalitionspartner separat abstimmen konnte, wandelt die jährliche Verlängerung in volle Fünf- oder Siebenjahresperioden um und erhöht die Entschädigung für den Mieter auf zwölf Monatsmieten, wenn der Vermieter nicht verlängert. Keines der beiden Gesetze fügt einen einzigen bebaubaren Quadratmeter hinzu.

Was das Bodengesetz sagt und warum es den Preis nicht antastet

Die Reform der Ley del Suelo (spanisches Bodengesetz) reist im ersten Dekret mit, aber ihr Umfang ist prozedural: Sie ordnet die Planung, verändert aber nicht die Ökonomie des Baurechts. Artikel 10 aktualisiert Koeffizienten und wenig mehr. Die Zuständigkeit für Boden liegt bei den Autonomen Gemeinschaften, die Verwaltung bei den Gemeinden und die Besteuerung beim Finanzministerium, sodass das Wohnungsbauministerium kaum Spielraum hat. Boden und Bebauung in der IBI zu trennen, würde eine Änderung des staatlichen Gesetzes über die Gemeindefinanzen erfordern; eine Abgabe auf brachliegende Grundstücke könnte der Staat schaffen und die Finanzverwaltung einziehen, wobei die Karte der Grundstücke die Gemeinden erstellen müssten. Der fehlende Hebel liegt nicht beim Wohnungsbau.

Das klassische Argument lautet, es gebe Boden im Überfluss. Die Daten des Ministeriums relativieren das: Die Studie Sectores residenciales en España 2025 verzeichnet 1.069 große Baugebiete in 400 Gemeinden mit Kapazität für rund 2,47 Millionen Wohnungen; 64,4 % sind noch nicht einmal erschlossen, und nur 276 verfügen über erschlossenes Bauland, mit 489.186 ausstehenden Wohnungen. Es bleiben 19 vollständig erschlossene Gebiete ohne einen einzigen Ziegel, mit Kapazität für 36.398 Wohnungen. In fortgeschrittenen Gebieten dauerte die Bebauung im Durchschnitt 18,5 Jahre.

Warum das Halten eines brachliegenden Grundstücks weiterhin nichts kostet

Der Mechanismus ist fast buchhalterisch. Der Entwickler berechnet, wie viel er für das Grundstück zahlen kann, indem er vom Verkaufspreis die Baukosten, die Finanzierung, die Steuern und seine Marge abzieht. Jede zusätzliche Zahlungsfähigkeit des Käufers —Bürgschaften, Steuervorteile für den Mieter, Bausparkonten— erhöht, was dieses Grundstück tragen kann. Wenn das Angebot an Bauland nicht reagiert, wird die Hilfe in den Preis kapitalisiert. Die Idee ist alt: David Ricardo schrieb, dass man keine Rente für Land zahlt, weil das Getreide teuer ist, sondern umgekehrt. Richtig gelesen bestreitet sie nicht, dass der Boden das Problem ist; sie sagt, wohin man schauen muss, um zu wissen, wer die Rente behält.

Manche behaupten, Umwidmung genüge. Umwidmung verleiht das Baurecht, verpflichtet aber nicht zu seiner Nutzung; wenn Warten nichts kostet, hat der Eigentümer des neuen Bodens denselben Anreiz wie der des alten. Der wichtige Unterschied: Das Zentrum wird nicht hergestellt; hergestellt wird der Zugang dazu, mit mehr Höhe dort, wo bereits Nachfrage besteht, mit recyceltem Binnenland und Verkehr. Ohne das ist ein neues Baugebiet zwanzig Kilometer entfernt ein Angebot auf dem Papier.

Der Vertrag, der sich selbst verlängert, und der politische Machtkampf

Das zweite Dekret ändert die Vertragsdauer: Nach fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), verlängert sich die Miete um volle Perioden, und ein Vermieter, der nicht weitervermieten will, muss sechs Monate im Voraus kündigen und mindestens zwölf Monatsmieten zahlen, berechnet auf Basis des Referenzpreises einer vergleichbaren Wohnung. Das erste greift den Zahlungsverkehr auf: Wenn wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit nachgewiesen ist, hat die Verwaltung zwei Monate Zeit, eine Wohnalternative anzubieten oder das Geschuldete zu zahlen, wobei das Verfahren ausgesetzt ist; tut sie das nicht, tritt sie in die Schuld ein, und es gibt keine Räumung, solange die Schutzbedürftigkeit dauert.

Auf der politischen Seite schaffte der Entwurf von Sumar, der die Enteignung von Wohnungen von Miibern über 70 mit fünfzehn Jahren im Vertrag erlaubt hätte, es nicht ins BOE (amtliches Staatsblatt): Die PSOE war dagegen. Die ökonomische Überlegung, die er auslöste, gilt weiterhin: Jeder Schutz, der beim Überschreiten einer Schwelle greift, erzeugt Verhalten kurz vor der Schwelle, wie es bei der Rotation von Saisonmietern vor der Festanstellung der Fall war. Der 68-jährige Mieter mit vierzehn Jahren in der Wohnung ist derjenige, der ohne Verlängerung bleibt.

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Der Kongress lehnte beide Dekrete ab: das erste mit 172 zu 178, mit PP, Vox, Junts und UPN dagegen; das zweite mit 166 zu 184, zuzüglich PNV und Coalición Canaria. Sobald die Aufhebung im BOE erscheint, verlieren die Entkräftung mit Subrogation, die 2%-Obergrenze, die außerordentliche Verlängerung und Tu Casa ihre Gültigkeit. Im Plenum war zwar die Rede von Boden, aber um ihn freizugeben. Die Prognose, mit Vorbehalt: Solange der sechzigjährige Eigentümer an der Wahlurne mehr wiegt als die Mietwohnung seines dreißigjährigen Kindes, wird keine Regierung anpacken, was den Preis wirklich bestimmt.