Spaniens Staatsgarantie bindet Wohnraum an Verkaufspreis

Die 20%-Staatsgarantie, die Ihr Haus dauerhaft an einen Preis bindet

Das Real Decreto-ley 26/2026 enthält eine Bedingung, die nur wenige Käufer vor der Unterschrift lesen. Artikel 19.9 innerhalb der Regulierung des Programms TU CASA legt fest, dass mit dieser Finanzierung erworbene Wohnungen „dauerhaft einem maximalen Übertragungspreis unterliegen“. Die Regierung bürgt bis zu 50.000 Euro des Eigenkapitals, konditioniert aber die Zukunft der Immobilie: Bei einem zweiten oder späteren Verkauf darf der Preis den aktuellen Anschaffungspreis, angepasst an den IPC (Verbraucherpreisindex), nicht überschreiten, außer bei nachgewiesenen Renovierungsarbeiten. Die Einschränkung muss im Kaufvertrag verankert und im Grundbuchregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Das neue Dekret von gestern fügt eine weitere Hürde hinzu: Bei Vermietung muss die Miete unterhalb der Grenze des offiziellen Referenzpreissystems liegen.

Was ist genau das Programm TU CASA und wer kann es nutzen?

Es ist kein VPO (Wohnraum mit öffentlicher Förderung). Es ist weder geschützter noch preisgebundener Wohnraum. Es handelt sich um frei gehandelte Immobilien zum Marktpreis, mit unveränderten Erwerbssteuern, die eine staatliche Garantie von bis zu 20% des Preises erhalten. Kritiker behaupten, die einzige Voraussetzung sei die Beantragung; es gebe keine Preis- oder Altersgrenzen. Die Hilfe besteht darin, dass der Staat gegenüber der Bank haftet, wenn der Käufer diesen Teil des Darlehens nicht zurückzahlt. Das Geld stammt vom Kreditinstitut, nicht von der Regierung.

Hier liegt das erste Missverständnis. Die Garantie reduziert keinen Cent der Erwerbskosten oder der Grundsteuer (IBI). Die Immobilie wird weiterhin wie freier Wohnraum besteuert. Aber die Verkaufsbeschränkung wird angewendet, als wäre es geförderter Wohnraum. Das heißt: Teuer kaufen, billig verkaufen. Für immer.

Die Rechnung, die das vermeintliche Geschenk widerlegt

Die maximale Garantie beträgt 50.000 Euro. Mit diesem Geld kauft man heute kaum ein Haus, höchstens eine Hundehütte oder einen Abstellraum, ironisieren manche. Für eine Wohnung von 170.000 Euro deckt die Garantie das Eigenkapital ab, aber der Käufer benötigt weiterhin eine Hypothek für den Rest und ein persönliches Darlehen für die Garantie, rückzahlbar in 10 Jahren zu 0% Zins. Während dieser 10 Jahre zahlt er gleichzeitig Hypothek und Darlehen. Das Ausfallrisiko vervielfacht sich.

Manche gehen weiter und berechnen die Opportunitätskosten. Wenn Sie statt 40.000 Euro Ersparnisse für das Eigenkapital diese jährlich mit 10% verzinsen, hätten Sie nach 30 Jahren fast 700.000 Euro, woraus Sie die Garantie tilgen könnten. Bei 3% Inflation zahlen Sie 40.000 Euro zurück, die dann nur noch 14.000 Euro wert sind. So gesehen beträgt das „Geschenk“ 26.000 Euro. Aber die gekaufte Wohnung wird in 40 Jahren nur 30% des Marktpreises wert sein. Die vollständige Aufstellung Posten für Posten ergibt ein überraschendes Ergebnis.

Die Falle beim Verkauf mit eingefrorenem IPC

Die Beschränkung ist dauerhaft. Sie endet nicht, wenn die Garantie zurückgezahlt ist. Auch wenn Hypothek und Darlehen getilgt sind, unterliegt die Wohnung weiterhin einem maximalen Übertragungspreis. Wenn die Inflation steigt, passt der IPC den Preis an, aber der Markt kann viel stärker gestiegen sein. Ein Verkauf bedeutet Verluste im Vergleich zum realen Wert. Und wenn Sie wegen Scheidung, Familienzuwachs oder Jobwechsel umziehen müssen, stoßen Sie gegen diese Wand.

Einige verteidigen die Maßnahme als logisch: Wer zur Eigennutzung kauft, sollte nicht spekulieren. Das Problem ist, dass sich das Leben ändert. Ein Kollege bekam sein drittes Kind und wechselte die Wohnung. Nach dieser Regel hätte er seine erste Wohnung zum Preis von vor zehn Jahren verkaufen müssen. Wer einsteigt und die Regeln nicht respektiert, weiß, woran er ist, sagen sie. Aber wer ohne Kleingedrucktes einsteigt, erfährt es erst beim Notar in 10 Jahren.

Auch die Miete wird reguliert

Das neue Dekret fügt hinzu, dass bei Vermietung die Miete unterhalb der Grenze des offiziellen Referenzpreissystems liegen muss. Das heißt, die Wohnung kann nicht nur nicht frei verkauft werden: Auch die Vermietung zum Marktpreis ist untersagt. Der Eingriff ist total. Der Eigentümer trägt alle Kosten für Kauf, Hypothek, Steuern und Instandhaltung, kann aber weder die Marktmiete noch zukünftige Wertsteigerungen abschöpfen.

Das Vorbild der Bankenrettung und fehlender Schutz danach

Der Vergleich mit der Rettung der Großbanken durch Zapatero schwebt über der Debatte. Zuerst kauft der Staat toxische Immobilienaktiven mit öffentlichen Geldern auf. Dann hebt eine skrupellose Regierung die Verkaufsbeschränkungen auf. Banken oder Fonds kaufen günstig und verkaufen teuer. Eigentümer oder Mieter, die nicht zum Marktpreis verkaufen konnten, landen auf der Straße. Derselbe Trick, andere Verpackung.

Wer gewinnt und wer verliert bei der Maßnahme?

Der klare Gewinner ist die Bank. Sie leiht das Geld, der Staat bürgt für 20%, und wenn der Käufer nicht zahlt, greift sie auf den Staat und den Schuldner zurück. Die Bank übernimmt kein zusätzliches Risiko. Der Staat wird praktisch nie etwas zahlen, da die Bank niemandem ohne Bonität Kredit gibt. Im Gegenzug wird ein Teil der Käufer in ihrem zukünftigen Verkauf eingeschränkt. Der Verlierer ist der Käufer, der umziehen muss. Und der Markt, der sieht, wie ein privater Wohnungsbestand mit Preisbindungen entsteht, ohne dass die Käufer geförderte Preise gezahlt haben.

Das Kleingedruckte, das niemand liest, bis es zu spät ist

Die Beschränkung muss im Kaufvertrag stehen und im Grundbuchregister eingetragen werden. Das bedeutet, jeder zukünftige Käufer weiß, dass die Wohnung einem Maximalpreis unterliegt. Das Problem ist nicht die Information: Es ist, dass der ursprüngliche Käufer sie nicht lesen wird. Er wird es beim Notar in 10 Jahren erfahren und entdecken, dass er nicht zum gewünschten Preis verkaufen kann. Zu diesem Zeitpunkt ist die Garantie bereits zurückgezahlt und die Hypothek getilgt. Aber die Wohnung bleibt gebunden.

Mit diesen Voraussetzungen sollte das Programm TU CASA nur wenige informierte Käufer anziehen. Die vernünftigste Vorhersage ist, dass die meisten Antragsteller die Garantie den Artikel 19.9 nicht gelesen haben. Wenn sie es herausfinden, ist es vielleicht zu spät, um zurückzurudern.