Spanische Immobilienpreise lösen sich von den Löhnen

Vom Gehalt kann man sich keine Wohnung mehr leisten

Was wäre, wenn das Problem nicht der Preis der Immobilie ist, sondern die Tatsache, dass das Gehalt, mit dem man sie bezahlt, seit zwei Jahrzehnten schrumpft? In Spanien liegen die Reallöhne nach Abzug der Inflation praktisch weiterhin auf dem Niveau von 2008, während Immobilienpreise und Mieten weit darüber gestiegen sind. Das Preis-Einkommen-Verhältnis ist zerbrochen. Und dieser Bruch hat zwei Seiten: die Löhne und die Preise. Wer nur über eine davon spricht, diskutiert nur die halbe Sache.

Die Diagnose, mit der das Gespräch beginnt, ist keine Bauchgefühl. Zwischen 1945 und 1985 konnte ein normaler Arbeiter mit einem einzigen Gehalt ein Haus, eine Ferienwohnung am Meer und drei Kinder finanzieren, so die Eingangsthese. Heute braucht dieselbe Familie zwei Gehälter, externe Hilfe – oder sie kommt schlicht nicht mehr hin. Am stärksten spürbar ist es bei Wohnraum, weil das das Teuerste ist, was wir uns früher leisten konnten und heute nicht mehr. Dasselbe beginnt bei Autos zu passieren.

Was das Beispiel der USA zeigt

Das erste Gegenargument kommt schnell: In den USA gibt es dasselbe Problem, und dort baut man mit Sperrholz und unter weniger Regulierung. Wäre die Bauweise die Ursache, wäre der flexibelste Immobilienmarkt der Welt nicht gleichermaßen blockiert. Aber die Daten relativieren diese These: Das Problem ist nicht im ganzen Land gleich. Es ist viel schlimmer dort, wo wegen restriktiver Baugesetze wenig gebaut wird – Kalifornien, New York, Boston –, als dort, wo Bauland leichter freigegeben wird. Das Angebot zählt. Und zwar erheblich.

Hier zeigt sich die zentrale Spannung. Manche behaupten, der Preis sei schlicht die Summe aus Grundstück, Material, Baukosten, Steuern, Zinsen und Gewinn des Bauträgers, und es gebe keinen Posten, den man kürzen könnte, ohne dass jemand protestiert. Demgegenüber steht das Argument, dass massiver öffentlicher Wohnungsbau nur für Bewohner, mit strengen Beschränkungen des gewinnorientierten Weiterverkaufs, die Preise am freien Markt binnen kurzer Zeit senken würde. Zwei unvereinbare Rezepte auf demselben Tisch.

Das Gehalt, das bis zum Monatsende nicht reicht

Das zweite Standbein des Problems ist die Produktivität. Langfristig folgen die Löhne der Produktivität, und die spanische Produktivität pro Arbeitsstunde liegt seit Jahrzehnten unter dem Durchschnitt der Eurozone und wächst nur langsam. Ein Modell mit hohem Anteil an Gastronomie, Kleinhandel und Dienstleistungen mit geringer Wertschöpfung, mit kleinen Unternehmen, die kaum in Technologie investieren, trägt nur niedrige Löhne – auch bei viel Beschäftigung. Billige Jobs, billige Löhne, fasst ein Beitrag zusammen.

Die Nuance ist wichtig: Die von der OECD berechnete Steuer- und Abgabenlast – Einkommensteuer plus Arbeitnehmer- und Arbeitgeberbeiträge auf die Gesamtkosten – macht rund 50 % dessen aus, was ein Arbeitnehmer kostet, so die Aussage in der Debatte. Eine Zahl, die im Gespräch immer wieder auftaucht und mit Vorsicht zu behandeln ist: Was das Unternehmen kostet, ist nicht dasselbe, was auf dem Konto des Arbeitnehmers ankommt.

Dann kommt der klassische Einwand: Erhöht man die Löhne, geben die Unternehmen das an die Preise weiter, und die Inflation frisst die Erhöhung. Teilweise richtig. Aber das Argument prallt auf eine Rechnung, die kursiert und die man sich genau ansehen sollte: Misst man das Gehalt in Unzen Gold, wäre ein Gehalt von 1.200 Euro aus dem Jahr 2008 heute etwa 8.000 Euro wert, um dieselbe Kaufkraft zu halten, so eine Berechnung, die im Thread kursiert. Das heutige Gehalt ist, an diesem Maßstab gemessen, ein Bruchteil des damaligen. Die vollständige Aufschlüsselung, Posten für Posten, lässt eine erstaunliche Lücke erkennen.

Angebot, Nachfrage und der Elefant im Raum

Die dritte Front ist die demografische. Die Weltbevölkerung ist von 4,8 Milliarden im Jahr 1985 auf rund 8,3 Milliarden im Jahr 2026 gestiegen, so eine Zahl, die in der Debatte genannt wird. Fast das Doppelte in vierzig Jahren. Unter diesem Druck ist es für manche schlicht unmöglich, denselben Lebensstandard wie 1985 zu erwarten. Im spanischen Fall kommt der Migrationsfaktor hinzu: Ein Teil der Diskussion vertritt die Auffassung, dass die massive Zuwanderung in wenigen Jahren sowohl den Arbeits- als auch den Wohnungsmarkt belastet. Es ist eine Hypothese, die als Ursache und nicht als bewiesene Tatsache aufgestellt wird und mit der Beobachtung kollidiert, dass sich das Phänomen in Ländern mit völlig unterschiedlichen Migrationspolitiken und Immobilienmärkten wiederholt.

Auch die Geografie des Problems wird diskutiert. In Spanien, so der Hinweis, ist alles angespannt, selbst 20, 30 oder 50 Kilometer von Madrid, Valencia oder Barcelona entfernt: Es gibt kein Angebot für Gehälter von 1.200–1.500 Euro, auch nicht weit draußen. In Polen oder den osteuropäischen Ländern findet man bei niedrigeren Löhnen 40–60 Kilometer von der Hauptstadt entfernt eine vernünftige Miet- oder Kaufwohnung. Das Verhältnis von Gehalt zu Wohnkosten ist besser. In Frankreich, Deutschland, Italien oder Belgien muss man ebenfalls weiter raus, aber man findet etwas. Hier findet man nichts, auch nicht weit draußen.

Das Geld, das unterwegs an Wert verliert

Es gibt eine vierte Strömung, die weder über Ziegel noch über Gehälter spricht, sondern über die Einheit, in der beide gemessen werden. Der Bruch mit dem Goldstandard und die ungehemmte Geldmengenausweitung erklären aus dieser Sicht, warum das Geld in rasantem Tempo an Wert verliert: Wird dein Geld um 50 % entwertet, kostet dich der Hauskauf das Doppelte. Das herangezogene Beispiel ist eine Unze Gold, die seit 5.000 Jahren ungefähr so viel wert ist wie eine Kuh. Gold steigt nicht; das Geld sinkt. Und Immobilien, letztlich ein greifbarer Vermögenswert, tun dasselbe.

Die Diskussion spitzt sich zu, wenn es um steuerliche Details geht. Neubauwohnungen unterliegen nicht 21 % Mehrwertsteuer, sondern 10 % (und 4 % bei VPO – gefördertem Sozialwohnungsbau); die 21 % gelten für Gewerbeflächen, Büros sowie separat gekaufte Garagen oder Abstellräume. Dazu kommt die AJD, eine Schreibgebühr bei der Beurkundung, die je nach Region zwischen 0,5 % und 1,5 % liegt. Bei einem Neubau für 300.000 Euro sind das rund 30.000 an Mehrwertsteuer plus 3.000–4.500 an AJD, dazu Notar, Grundbuch und Bewertung. Bei einer Finanzierung von 80 % muss man also rund 95.000–100.000 Euro angespart haben. Der normale Otto kauft so nicht.

Das Ausziehen, das nie kommt

Das Ergebnis misst man in Jahren. In Spanien liegt das Durchschnittsalter für den Auszug aus dem Elternhaus bei etwa 30 Jahren, gegenüber einem EU-Durchschnitt von rund 26, und die Differenz ist seit 2008 stetig gewachsen. In den nordischen Ländern ziehen junge Leute mit 21–22 aus – und zwar nicht gerade in Villen. Ein Zimmer in einer WG in Madrid oder Barcelona kostet heute 500–600 Euro oder mehr. Bei einem Einstiegsgehalt von 1.200–1.400 Euro netto sind das bereits 40 % oder mehr des Einkommens.

Der Versuch, den jungen Menschen die Schuld zu geben, der ein eigenes Studio zehn Kilometer vom Zentrum entfernt will, zerfällt mit dieser Zahl: Die meisten verlangen keine eigene Wohnung, sie wollen nur aus dem Elternhaus raus, notfalls in Wohngemeinschaft. Und sie können nicht.

Mit diesen Zahlen schreibt sich die Schlussfolgerung von selbst: Den Mindestlohn (SMI) zu erhöhen reicht nicht, sozialer Wohnungsbau reicht auch nicht, und wer die Zauberformel hat, mit der die Löhne allgemein steigen, soll sie vorlegen. In der Zwischenzeit werden wir den Preis von Wohnraum weiter in Gehältern messen. In immer mehr Gehältern.