Spanische Banken drosseln Hypothekenkredit wegen Ausfallrisiko

Hypothekenzugang verschlossen: Wer auf Bankkredite angewiesen ist, bleibt außen vor

Ein Bild fasst die neue Realität zusammen: Ein Gehalt von 1.200 Euro, 5.000 Euro auf dem Konto und eine Anfrage über 600.000 Euro für die Traumwohnung. Früher hörten die Banken zu. Heute gehen sie nicht mehr ans Telefon. Die spanische Bankbranche hat begonnen, den Zugang zu Hypotheken zu drosseln. Als offizieller Grund wird das "Risiko steigender Zahlungsausfälle" genannt. Das bedeutet: Die Institute haben kalkuliert und sehen nicht, wie ein Durchschnittspaar bei den aktuellen Preisen die gewünschte Summe zurückzahlen kann.

Der erste entscheidende Fakt: In Spanien werden 70 % der Immobilienkäufe über Hypotheken finanziert. Die übrigen 30 % benötigen keine Bank. Sie werden in den kommenden Monaten die Preise bestimmen.

Wer kauft, ohne einen Euro von der Bank zu leihen

Die Marktanalyse unterscheidet vier Profile von Barzahlern: Investmentfonds wie Blackstone oder Cerberus, denen Zinssätze gleichgültig sind; ausländische Käufer — Deutsche, Briten, Araber —, die mit Bargeld nach Valencia oder Málaga kommen; Über-60-Jährige, die eine Wohnung verkaufen, um eine andere zu kaufen; und Paare mit hohem Einkommen und erheblichen Ersparnissen. Für diese 30 % hat die Drosselung des Kredits keine Auswirkungen. Es gibt weiterhin reichlich Nachfrage, nur konzentriert sie sich zunehmend auf Personen mit vorhandenem Vermögen.

Hier muss man differenzieren: Nicht alle Banken bremsen gleichermaßen. Die klassischen Regeln — Finanzierung von 80 % des Verkehrswerts und Monatsrate unter 35 % des Einkommens — gelten weiterhin. Was sich geändert hat, sind die Anforderungen: Nachweisbare Jobstabilität, Vorersparnis und eine Kreditanfrage, die zur Realität passt. Eine andere Frage ist, dass diese Realität weit vom Durchschnittsgehalt entfernt liegt.

Das Paradoxon der Banco de España

Den interessantesten Aspekt des Kurswechsels liefert die Banco de España (Zentralbank). Die Behörde hatte erwogen, per Vorschrift den Finanzierungsanteil und die Belastungsquote zu begrenzen. Dies wurde verworfen, als man den Nebeneffekt erkannte: Die Maßnahme würde wirken, aber den Eigentumswohnungsbestand reduzieren und mehr Menschen in die Miete treiben. Das Verbot scheitert also nicht an der Wirksamkeit, sondern daran, dass es gegen das noch immer dominierende Eigentumsmodell im Lande arbeiten würde.

Die tiefere Lesart ist unbequem. Solange die Preise steigen, hilft eingeschränkter Kredit dem Durchschnittskäufer nicht: Er wird aus dem Rennen genommen. Wer Geld hat, kauft weiter, wer keines hat, fällt raus oder befeuert den bereits angespannten Mietmarkt.

Der Vergleich mit 2007, an den keine Bank erinnert werden möchte

Die Unterschiede zur vorherigen Blase sind offensichtlich. 2005 erhielt jeder eine Hypothek; 2026 sind Kredite Profilen mit hohem Einkommen vorbehalten. Aber das Risiko ist nicht verschwunden, es hat nur die Ebene gewechselt. Wer 100.000 Euro jährlich verdient und eine monatliche Rate von 2.000 Euro unterschreibt, ist ebenfalls anfällig für Arbeitslosigkeit oder Scheidung. Die Banken wissen das selbst und reduzieren ihre Risiken, bevor Probleme entstehen.

Die heute durchschnittlich abgeschlossene Hypothek umfasst das Doppelte des Kapitals von 2008. Wenn einer in einem Paar arbeitslos wird, reicht das Arbeitslosengeld kaum für die Stromrechnung. Und da US-Staatsanleihen Renditen über 5 % bieten, ist es für Banken profitabler, Staatsanleihen zu kaufen, als Privatpersonen zu finanzieren. Das ist der wahre Grund für die Kreditdrosselung: Es geht nicht nur um Angst vor Ausfällen, sondern darum, dass sich das Geschäftsfeld verlagert hat.

Und die Preise?

Die logische Abfolge ist bekannt: Weniger kreditfinanzierte Käufer, weniger Transaktionen, längere Verkaufszeiten und Rabatte für schwächere Objekte. Detaillierte Marktanalysen deuten auf Seitwärtsbewegungen und Preisrückgänge in bestimmten Segmenten hin, während gute Immobilien widerstandsfähig bleiben. Verkäufer, die überzogene Preise halten, werden nachgeben müssen. Das Problem ist, dass der Neubau nicht einmal ein Sechstel des Bedarfs deckt: Früher wurden 600.000 Wohnungen pro Jahr gebaut und die Preise stiegen; jetzt werden 100.000 errichtet und die Preise steigen ebenfalls. Das Angebot hat nie etwas gebremst, weder durch Fülle noch durch Knappheit. Die Kreditvergabe steht im Vordergrund.

Die nächsten Monate werden zeigen, ob die Kreditdrosselung eine kurzfristige Anpassung ist oder den Beginn eines Zykluswechsels markiert. Niemand bestreitet jedoch, dass Wohnraum wieder zum Club für jene wird, die keine Genehmigung der Bank brauchen. Der Rest muss warten oder mieten. Mit allen Konsequenzen.